作者 | 陈剑誉 编辑 | 李莹 排版 | 马丹凤
来源 | 地产资管网（ID：thefutureX）
悦樘公寓作为景瑞控股（1862.HK）业务平台景瑞不动产旗下的长租公寓品牌，目前已在上海、北京、杭州、苏州四城核心区域布局11家在营公寓。
悦樘公寓的业态，分为臻选系和悦樘系两类，前者定位轻奢公寓，专为追求品质生活的城市高端精英人群打造，后者定位都市公寓，专为都市快节奏生活的中高端白领人群打造。
与通常公寓企业选择轻中资产模式进行快速规模扩张不同，景瑞不动产提出的是“重资产、全链条、全周期管理的机构化长租公寓机制”，简而言之，景瑞不动产选择的是“重资产模式”，通过重资产持有，长期经营运营物业，持续获得物业增值带来收益。
对于未来，景瑞不动产更是希望“未来3年以上海、北京为主，以重资产模式为前提，实现资产管理规模达到200亿，努力进入中国长租公寓重资产领域的头部梯队。”
景瑞不动产的“重资产公寓模式”到底是如何进行的，近期睿和智库走访了其公司在北京的第一个公寓项目——悦樘公寓臻选北京燕莎店，为读者一探究竟。
01
基本情况
名称：悦樘公寓臻选北京燕莎店（三全公寓）
地址：北京市朝阳区麦子店街38号
开业时间：2017年10月
建筑面积：总占地面积为1万平方米，总建筑面积为5.4万平方米。
周边/交通：位于风景秀丽的亮马河南岸，坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈，交通方便，紧挨东三环，距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程。
建筑历史：1998年由日本Kyu Eikan Group开发的服务式公寓。
楼层详情：整体包括三栋主楼，每栋28层，由设有餐厅及娱乐设施的地面三层会所连为一体。共有318个公寓单位，其面积介乎33平方米至225平方米不等。
公寓户型：每层楼为两梯四户，ABCD四个户型，户型面积介于110-127平米之间，都为两居室，但朝向不太一样，主力户型为127平米两居室。
服务设施配套：公寓设施配套（会所、健身房、游泳池、网球场、便利店、餐厅、停车场、儿童娱乐场、桑拿房、阅览室、美容沙龙、多功能厅、壁球室、台球室、会议室、酒吧、高尔夫模拟器、体操房等），服务配套（酒店式客房服务、24小时维修服务、24小时保安、24小时前台服务、家政服务、购物班车、邮政服务、洗衣服务等）
获取方式
2017年9月，景瑞不动产以股权形式收购60个三全公寓单位，对价6.425亿，同时以物业形式收购120个公寓单位、停车场及俱乐部，总对价6.2979亿。该项目收购的总成本约为12.72亿人民币。
对于此次收购的原由，景瑞控股在相关公告中曾解释，1、集团拓展业务至北京，拓宽业务和地区范围；2、该项目物业价格优惠，预期北京及该地区物业的价值将增值。
景瑞不动产收购后，并未对三全公寓进行大幅改动，仅对其中12套两居室公寓进行改造，将两居室改造为一居室或大开间，以提高入住率，其他公寓房间未进行大改造，延用前期的家具，有少量的电器更换。室外公共部分以及外立面等未进行装修改动。
客户定位
公寓所处位置为大使馆区，环境位置比较优越，外国居民较多。公寓客户定位相对高端，主要为外企高管，加上原开发企业为日资企业，公寓初始设计风格和配套主要针对日本客户，长期以来受日本企业及客户的认可度高，所以目前公寓大部分为日本客户，少量本土高端客户。本次疫情中，客户影响并不是很大，因为在疫情期间回日本的客户并不多。
租金水平
公寓主要针对日本客户等高端客户群，公寓定价较贵，目前单个主力型2居室价格在3.5万/月左右（租金包含物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周一次房间打扫）。而睿和智库调研周边普通住宅，发现目前周边2居室的普通住宅月租金在2万左右，显然公寓价格高出普通住宅租赁价格不少。
租期方面，目前三全公寓签约租期最短一个月最长一年，同时根据付租方式租金折扣力度有差别，一次性付租时间长，优惠力度较大。
竞品情况
竞品方面，三全公寓位于亮马河南岸的大使馆区，属于燕莎商圈，五星级饭店、高档购物、娱乐场所云集，外国人相对比较聚集，同区域的精品公寓较多。睿和智库走访时发现，项目周边2-3公里就有宝塔远洋公馆、亮马河公寓、凯宾斯基公寓、橡树公馆、华熙国际公寓、光明公寓。竞品公寓定位均为高端客户，配套差异不大，租金水平也相对趋同。
运营管理
目前三全公寓运营管理团队共17人，包括客房部、工程部、销售部，主要负责招租管理，以及室内的保洁和物业工程，公共区域的保洁、工程由外部物业公司负责。其中，招租环节采用中介渠道招租，主打日本客户，通过中介对接，签约主体大都为日本企业，入住客人为日企高管及其家庭成员。
三全公寓为收购项目，收购之前即为在租公寓，收购后公司延续收购前的客户定位，仅对少量公寓房间进行改造，公寓整体变动不大，所以公寓运营爬坡期较短，景瑞不动产团队接手前，公寓入住率为70%，之后入住率不断提升，最高达到93%，目前因疫情影响，外企客户存在到期和工作调动的变化，入住率为90%。
此外，景瑞不动产完成收购三全公寓后，采用资产证券化形式进行了融资操作。2018年3月，“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”发行规模7.2亿元（优先级6.84亿，次级0.36亿），发行利率6.6%，期限12年（3+3+3+3年），成为北京首单长租公寓CMBS。
从运营层面来看，三全公寓存在少许不足。三全公寓整体共300多套公寓房间，公司仅拥有其中180多套公寓、停车场及商业部分产权，剩余120套属于其他小业主，该120套公寓穿插于不同楼层，由此也导致公寓管理上存在一定障碍，比如公寓的品牌标识。
经营分析
根据睿和智库的初步测算，三全公寓的整体盈利情况较好，项目租售比高于北京市场的平均水平。
具体来看，收入方面，三全公寓改造后经营公寓共有194套，平均出租率在90%以上，每个月租金收入在430-440万左右，最高达到460万，其他商业出租和车库等收入规模在20万左右，项目年营运收入规模约为5520万。
02
总 结
在重资产型的公寓产品中，大多都是先收购核心城市核心区域物业，改造再装修而成，原物业状态也会对改造装修有一定限制，所以该类产品大都会定位于中高端公寓，通过提供专业化的管理和服务获得溢价，以提高公寓的运营利润。
而在核心城市中，通常物业资产价格较高，而租售比较低，所以收购的物业资产无疑将面临投资回报率低的问题。
在《商业不动产资本化率调查研究》中，戴德梁行提供的数据显示，2019年北京商办公寓资本化率为4.1%-4.9%。在三全公寓案例中，收购价格12.72亿，年经营收入规模约为5520万，考虑三全公寓实现了较好的经营管理水平，睿和智库预计三全公寓的资本化率接近2019年北京商办公寓资本化率的平均水平，显然还是要低于房地产企业的市场融资成本。
显然，对于重资产公寓的投资方来说，通过经营利润来获得回报并不经济。项目在后期退出过程中获得的增值溢价，才是投资方期望的主要收益来源。
或许可以说，在产品经营能力之外，投资能力才是重资产型公寓企业的核心能力。
睿和公开课第21讲
1
分享主题：
物管怎么做，资管才满意？
物业上市，香港好？还是A股好？
上市后，业绩难题如何破？
物管信息化是价值提升的未来
2
分享嘉宾：
闫 浩 高驰迅杰能源产业集团合伙人
吴国卿 鸿坤物业总经理
蔡 敏 北京京东方物业发展有限总司总经理
韩德伟 合福资本投资总监
涂 强 中信资本控股副总裁
3
时间：
8月12日 （星期三） 20:00-22:00
除了大佬云集的“睿和公开课”，9月4号，我们还将为您奉上“商业不动产证券化趋势暨第二届中国购物中心资管峰会”。有空过来喽喽？！
end
免责说明：
本文数据来源有限，并不能完全反应行业和企业现实，因此排行、指数和相关评论仅供参考。不可作为投资依据，也不可作为法律依据。特此声明。
热门跟贴