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有数据推算,中国公募REITs市场规模可达6万亿元。业内对这片蓝海充满期待,部分基金公司正在积极筹备相关产品。

中国版公募REITs(不动产投资信托基金)正式启航!

日前,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称《指引》),自8月7日起施行。

部分基金公司向《国际金融报》记者透露,已经在筹备公募REITs。

“公司目前在和券商、银行等金融机构密切合作,积极储备项目,参与公募REITs业务。”深圳一家大型公募人士表示。

上海一家中型公募人士则表示,公司有意向参与这块业务,但是尚未任命REITs方面的投研负责人。

观望者亦有之。有3家大型公募人士称,公司暂未涉足公募REITs业务。

明确五大方向

市场对中国版REITs呼声已久。业内普遍认为,推动基础设施REITs试点对于深化金融供给侧结构性改革、提升资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。

本次《指引》共五十一条,主要包括五方面内容:

一是明确产品定义与运作模式。公开募集基础设施证券投资基金(下称“基础设施基金”)属上市交易的封闭式公募基金,应具备以下条件:80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利;基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流,并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。

二是压实机构主体责任,严控基础设施项目质量。强化基金管理人与托管人的专业胜任要求和诚实守信、谨慎勤勉的受托职责。聚焦优质基础设施资产,严把项目质量关。发挥外部管理机构、会计师事务所、评估机构等专业作用。

三是明确基金份额发售方式,采取网下询价的方式确定基金份额认购价格,公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

四是规范基金投资运作,加强风险管控,夯实投资者保护机制。明确基金投资限制、关联交易管理、借款安排、基金扩募、信息披露等要求,全面落实“以信息披露为中心”,确保投资者充分知情权。

五是明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责,强化违规行为约束。

REITs产品,是以不动产资产收益为分红来源的权益性投资工具。业内对这片蓝海充满期待,有数据推算,中国公募REITs市场规模可达6万亿元。

那么,这一创新型产品适合哪类投资者?

“在低利率水平下,长期投资人如银行资管、保险等金融机构,迫切需要寻找满足自身负债匹配的优质资产进行长期配置,公募REITs是这类投资人较好的选择。”招商成长精选基金经理万亿告诉《国际金融报》记者,未来产品的推广方面,将着力寻找长期配置的投资者,从而实现期限匹配、收益和风险匹配。

难在职能转变

踏入REITs这个全新的领域,基金公司面临的挑战不小。

博时基金在接受《国际金融报》记者采访时表示,对于基金公司来说,基础设施基金的投融资管理和资产运营的职责是全新的角色定位,机遇与挑战并存。

投融资管理层面,《指引》规定基础设施基金可以扩募、购买和出售资产;资产运营层面,需要制定针对性的运营策略,提升基础设施项目的盈利水平。

“这些都是基金管理人主动管理能力的体现,也是运作公募REITs的难点。”博时基金认为,优秀的基金管理人可以通过积极的投融资管理和资产运营,为投资者创造长期超额收益。

“对公募基金来说,公募REITs相当于增加了投行和股权项目投资管理的职能,而基金公司在此之前并不具备相关的经验。”万亿指出,公募REITs本质上是证券,不是产品,管理人不是管理产品,而是真正运营一家公司。所以,公募REITs对基金行业最大的影响是两大职责的转变:

一是基金公司将是底层项目公司的实际控制人和实际运营管理人,承担主动管理义务。

二是公募基金将增加投行业务职能。至少要对接得上承揽、承做的职能。项目寻找、对接、组织询价、报价、定价以及发行承销,对公募基金是全新的工作。

万亿认为,这两大职责转变将对基金公司的组织架构、公司战略、成本、人才储备等方面提出很大挑战。但如果啃下这些骨头,收获的可能是再造一个基金公司或者弯道超车的重大意义,“也许国内会出现类似黑石一样强大的另类资产管理人”。

参考国外经验,未来各家公募基金公司大概率会在原有的投资架构下,新增另类投资业务或投行业务条线,专门负责公募REITs的投资与运营、发行与承销,相关产品也会被归类为另类投资基金,为公募基金公司形成多样化的产品线。

博时基金分析,大股东或其他关联方拥有基础设施资产的基金公司,以及子公司类REITs项目经验丰富的基金公司,做REITs更有优势。

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记者:蒋金丽

编辑:姚惠

版式:包文啸