作为一名从业6年的房产中介，这6年经历了北京房价的起起伏伏，也见识过了各色各样的客户。房子作为不动产，除了居住功能外，现今大街小巷都已认同了它自带的投资属性，就算是在农村，以种地为生的农民，也要想尽办法在县城买一套房子，尽管可能也不住。有人的地方就有江湖，而有利益纠葛的江湖，纷争便更甚。房子投射出利益，也投射着人心。
人和人真的是不同的，我见过有客户业主在交易结束后再不关注房产市场，无论涨跌都愿意认。而更多的客户业主，却是卖低了后悔，卖高了又无比庆幸。故而便有些别有用心的中介同行，在房屋买卖合同签订后一番挑拨离间，告诉客户买贵了，业主卖亏了，以此来挑起双方争端，让过户前的流程变得困难重重。
事情发生在2016年年初，团队帮助业主客户双方签署了一套900万的两居室房屋买卖合同。还记得签约当天的情景，经过一番谈判后，终于谈拢了房价和佣金，却在签约的细节：定金的问题上，始终僵持不下。正常900万的房子，定金最高不能超过总房价的10%，也就是100万。最低没有标准，但作为约束双方交易的砝码，太低了肯定起不到强制性。客户当时非常坚持只给10万的定金，我们提出建议还是多给一些，900万的房子至少给个50万，这样业主的违约成本也高。
而且还有个原因是，一开始客户要的付款周期特别长。签约当天是2016年3月1日，客户要求了7个月的过户时间，也就是10月底之前办完所有的流程。大家可能有所不知，北京主城区的房屋交易时间，正常情况下，算上贷款的时间，因为办理流程繁琐，从签订房屋合同到最终过户拿到房本，最长一般是3个月左右。如果客户需要出差或者资金耽搁的情况下，4-5个月比较合适，但客户却要求了7个月的周期。定金只给10万，而且周期这么长，说实话没有哪个业主会同意。这就又经过连续几轮沟通，客户说定金20万，没想到业主同意了。已经是凌晨2点了。从下午5点开始，为期9个小时的谈判，可能大家累了吧，同时也是考虑到当时市场并没有太明显波动。
在签完合同后要付佣金时，客户这才说实话，因为他是换房，外地的房子还没卖，定金不够，20万还得凑5万，佣金只能先少付一些，其他的等房子卖完后再支付，我和领导申请后同意了，但还是隐隐有些担心她卖房的问题。本来客户好想着过户时间还长，因为户口本在老家，但家里人不在，没法拍照。工作又太忙，抽不出时间回去。同事催了几次后，客户也不当回事，就这样因为资料不全，购房资格没法提交，网签始终没做。
可万万没想到的是，这时候房价呜呜地开始上涨了，一个月之后，这套房子的市值直接飙到了920万，市场上房源稀缺，客户多起来了。同行看到房子一直没网签，就持续轰炸业主，说是有全款920万客户要买房等类似的话术。但考虑到违约金问题，业主虽然心里气，也不敢轻易和客户解除合同。这时候客户才开始慌忙准备资料，可购房资格还需要10个工作日出结果。就在焦虑等待购房资格结果的过程中，房价又涨了20万。业主这下坐不住了，悄悄地让同行中介带客户看房子了，虽然客户和我们都已知晓业主的心思，电话也曾警告试探过，业主却一口否认，说只是一些朋友来家里坐坐。
更没想到市场持续上涨，越上涨房子越好卖，当初900万的房子供不应求，两三个客户竞相出价。等那边差不多时业主才联系我，通知客户愿意退还20万定金，同时按照合同赔偿客户20万来解除合同。客户当然是不愿意，就这样闹上了法庭。官司持续了半年多，最后以业主退还定金又赔偿了客户20万而告终。而2016年年底的该房屋市值，已经突破1000万了，而为了争取买到这套房，客户加快了自己外地的房子卖房速度，最终房子卖了，可北京的房子却买不到了，最后也没问不知道那边也会不会违约。客户和我关系很好，到现在还在联系，但目前已不考虑买房事宜了。
大家可能会奇怪，为什么客户会输？因为这套房子一直没有做网签，也就是建委的备案，网签后买卖关系的法律意义才成立。买卖合同只是双方订立的契约，虽然白纸黑字，但网签的意义却更重大。 网签后，法院甚至可以驳回业主的违约要求，实行强制履约。所以，签订了买卖合同后，客户应尽快办理网签手续。之前我曾提到，查封可能发生在过户前的任一环节，感兴趣可查看历史文章《卖了一套房子，生生赔偿100万》所以过户流程能尽快办还是尽快办，尽一切可能把流程往前赶，以最大程度的降低风险。
关于定金方面，就算市场平稳，也不宜给太少，但也不宜给太多，适中即可。如果定金金额属于偏多的。要尽可能分批支付，签约当天支付一部分，确权后再支付一部分，网签后再支付一部分。房屋买卖无论如何不可能做到0风险，就算是新房，一样有开发商资质办不下来的问题。而对于客户业主来说，没有过户拿到房本之前，风险其实都是在买家。而谨慎小心，思虑周全，快速高效的办理流程是一个合格的房产中介应该做的。
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