“安置房的商铺绝对是一房难求，就社区底商而言，豪宅的业主消费能力和安置房的租客消费能力并没有本质的差别，但豪宅的商铺价格和租金是安置房的2倍甚至3倍。”
前段时间我们推送了《南京河西豪宅底商陷入“关门魔咒”? 》，有网友关切地表示，保障房的底商生意可比豪宅的好多了。
果真如网友所言吗？搜狐焦点专题策划栏目《暴走 南京商铺大“真”探》第四期来到了南京保障房小区的商铺，此次调查的是油坊桥、岱山的保障房底商，让我们一探究竟。
岱山小区商家直言：这里生意好！做餐饮最挣钱！
一说到安置房，大家的第一反应肯定是人多混乱、物业管理水平有限、环境脏乱差。然而正是这样的安置房底商和河西的豪宅底商，却常会形成鲜明的对比。
实探的第一站，我来到了岱山，这里是南京最大的保障房区域，从小区阳台上的晾晒情况来看，入住率是相当的高。
那么，底商怎样呢？
从公交182路管道路东下车，右边是义德小区、左边是平治小区，义德小区的底商基本上驻扎了水果店、餐饮店、中介等，一应俱全。
义德小区靠近主干道的一侧底商，有几家商铺看似尚未出租，玻璃门上都积累了几层厚厚的落灰了。
也有几家门店已经关门，据周边门店的老板介绍，隔壁的烧烤店只开了1个月就关门了。
“听说他们的门店已经转租出去了，具体不清楚。”老板如是说道。
从该小区的这些门店来看，基本上聚集的都是餐饮店，而且以小吃为主，“这边生意很好做的，尤其是做小吃。”
“我们家才开了1个多月，房租便宜呢，之前是在城里做的，听老乡说这里生意好才来的。”
一家煎饼店的老板娘表示，他们的门店大约有四五个平方，一年租金5万，自己还在这租了一套两室一厅，只要1600元/月。
“这里成本低，生意好做，我早上五点半就开门了，有时候做到9点多种，一上午就能卖100多个饼了，生意更好的时候，八九点就打烊了。”
老板娘说，在这做生意，只要能吃苦，钱是肯定能赚的，“上午的饼都卖完了，我等下午5点再出来卖。”
岱山保障房的底商生意这么火？
一家超市店老板表示，小区楼下的披萨店、卤菜店都是新开的，才开业10来天，每天到了下午，排队都要排到路上了。
中午十一点不到，这家火爆的披萨店，门口已经有好几组顾客在排队等餐了，还不时在接外卖单。
从价位上看，这家店的披萨，最低9.9块能买一个“夏威夷水果披萨”，口感还可以，难怪周边人都喜欢来这里买！
如果说义德小区底商的火爆，是因为占据了优质的地理位置，那我只能说，真的是低估了岱山人民的消费力！
就在义德小区一路之隔的明尚小区楼下，基本上也都是被餐饮业包围，而且一条街上，三四十家商铺，基本上没有什么空铺。
“这边生意好做呢，只要你做小吃，口感好，价格合理，那生意肯定好得不得了！”
据超市老板介绍，明尚小区楼下的生意都不错，一到晚上，这边的烧烤店、餐馆就非常热闹。
“10来个平方，租金在七八万一年，但是回本也很快的，生意好做的呀。”该超市老板表示，就在他家隔壁的饭馆，要不是房租到期了，怎么可能搬走呢。
“这边空铺很少的，有些就算你看到了空铺，绝大数情况都是已经租出去了，转租非常快的，接手的人都盯着看呢。”
在此行中，我也发现，这边的底商非常丰富，但是中介门店不是很多，都是一些小中介，在南京其它区域基本上都没有见过。
（平治小区）
从整体上看，岱山这些小区的底商运营得还是不错的，诚如小吃店的老板所言，在这里做餐饮，基本上生意不会差的。
“除了拆迁户，也有很多在城里工作的年轻人，这边租金低，年轻人愿意消费的。”
除了岱山的小区底商，我这次还特意去了趟东来荟邻生活广场，该生活广场是岱山目前区域内唯一一个社区商业中心，此前听闻运营情况堪忧，基本上没什么人流量，那么，目前的运营情况如何呢？
东来荟邻生活广场总共有3层，一楼是肯德基、金六福等，不乏已经关门倒闭的门店，三楼则是影城，目前还在疫情期间，所以三楼也没什么人。
商场的二楼基本上驻扎的都是餐饮店，午餐时间依然没有开门的门店不在少数，有些则已经关门了。
整个商场的人流量尚可，毕竟这里聚集了不少儿童早教中心等培训机构，还是可以保障一定人流量的，商场附近便是在建新房，随着后期新房建成交付、入住率提高，这里的人气也会进一步提升。
在岱山保障房底商的一些商家看来，岱山目前的发展正在慢慢改善，未来等地铁开通后，出行更方便，这里的生活也将更为便捷，吸引更多人入住。
实探：门店租金高、人流量大，然而生意却……
“从此以后，你过你的油坊桥，我走我的经天路”。
一段关于地铁的三行情诗感动了不少在南京漂泊的年轻人，油坊桥是南京地铁2号线的末尾站，这里聚集了大量的保障房。
除了房源便宜，距离河西、新街口还不远，油坊桥也因此成为了“宁漂族”的聚集地，这里居住着河西CBD的金融精英、软件大道的码农工程师、新街口的HR白领。
可以说，油坊桥是真正见证了“宁漂一族”的青春。
如果骑上自行车，在油坊桥这个“小城”里转一圈，就会发现，小区的墙面上、共享单车的车篮里都贴满了小区出租信息，路上还有开着电动车转悠的中介等着接单。
每个小区的底商，都是人间烟火的记录者，这里充满了烟火气，各种美食小吃琳琅满目，小区楼下举步可达的小吃店，一到晚上就热闹纷繁的广场舞歌曲。
望着街道的灯火，也会让人感觉到——油坊桥，就是南京另一个“南湖”。
清河南苑小区楼下的底商，基本上都已经被各家商家占满了，除了中介外，便是各种餐饮小吃，性价比极高。
和清河南苑几乎融合为一体的金穗家园，楼下的餐饮也毫不逊色，除了烧烤啤酒外，也有地方特色炒菜。
沿着中和路一路走，就会发现，整条路都被餐饮“包场”了！一不留神，你还能在这条路上，享受到油坊桥的小龙虾之夜：这里的小龙虾，50块钱能吃3斤，特别的实惠！
当然，在这繁华的餐饮店里，偶尔也会有一两家关门倒闭的，不过转租得也会比较快。
莲花南苑的位置偏南，距离地铁站有不少距离，步行大概需耗时15分钟左右，这就导致了这里的人气不如莲花嘉园、北苑。
莲花南苑的底商，之前也有一些烧烤店、小吃店，不过后来转手也换了几个老板，目前有些靠近主干道的门店，也都相继倒闭了。
一家小吃店的老板表示，这里的人气少，生意不好做，“今天一上午基本上店里就没来什么客人，也就接了几单外卖。”
老板笑说，这家门店开着基本上是亏的，“我这个门面大概40平左右，一年租金是这条街上最便宜的，5万/年，但就是这样压力还不小。”
据老板透露，一般这里40平左右的店铺，租金在7—8万/年，不过就算如此，她还是打算缓解下生活压力，最近准备将自己的门店再隔一半出来对外出租。
虽然在我们看来，莲花南苑的底商没那么丰富，但是小区位置所带来的另一优势也非常明显——房租相对便宜，而且整个小区的绿化率比其它两个小区要高，整体小区的体量不大，底商较少，居住的舒适度相对高。
和莲花南苑只有一路之隔的莲花嘉园，其小区内配建的旺角广场已经开业了，旺角广场连接了整个小区的东、北门。
不过在这相连的两端，东、北门的小区底商上演着完全不同的“命运”。
靠近东门的小区底商，情况并不明朗。虽然从位置上看，这些商铺都靠着主干道，然而连续几家门店遭遇倒闭，只有一家张亮麻辣烫还在坚挺着。
但小区北门的这些商铺，接连几家的生意都不错，主要是聚集了包子铺、土菜馆、水西门老卤鸭等等。
但好地段里也会挑出“骨头”来，沿着小区北门的右前方走，越是往里走，商铺的位置和人流的距离越远，也就导致了地段靠里的商铺生意“捉襟见肘”，免不了最终被淘汰的命运。
莲花北苑，是整个油坊桥保障房小区中距离地铁站最近的小区，地段优势没得说，也正因如此，该小区的租金都比其它小区贵个几百块钱/月。
就在地铁站对面的这排底商，生意都比较好，没什么空铺，就算有转租的店铺，也很快会被接手。相比另外几个小区的门店租金，这边也比较贵。
一干洗店老板透露，一般这里三十多个平方，一年租金在15万左右。
“今年受到疫情影响，东门一直是关闭的，一直到今年4月才开，所以这两边的底商生意都受到很大影响。”
原本作为整个小区黄金路段的两侧店铺，因为靠近东大门，人流量有着极大的保障，生意自然也不会差，但今年半年时间东门都是封锁的，所有人只能从南门进，也就导致这边的生意受到了不小影响。
“我们隔壁的小饭店，本来生意挺不错的，今年突然就关门了。”
据了解，这家主打快餐的门店，大约在40平方左右，一年租金10来万，但由于人流量减少，最终没办法关门了，门店至今还在转让中。
而就在该门店的旁边，还有1家面积更小的门店，只有几平方，一年租金4.5万，生意还不错，但最近房东吵着要涨房租，也就导致店老板无奈另找商铺了。
结语
做完这期保障房底商实探后，我们可以发现，岱山、油坊桥的小区入住率都非常高，人流量都很很大的保障，不过岱山底商的生意明显要比油坊桥要好太多。
当然能有这个感慨的不仅仅是经历此番实探的我，就连油坊桥的某商家也表示，近些年来，入驻岱山的人越来越多，发展得也越来越成熟，未来随着地铁的建成运营，人流量还将进一步提升。
看完本期保障房底商的实探，有没有一种去保障房楼下租个门店当老板的心情？
来源：搜狐焦点南京站
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