北京楼市现状：新盘价格高无人买，二手房受投资客热捧|买房|二手房|学区房|新房|新盘|楼市

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好。单身女，一套西城学区房58，卖后zd600-800。目前租住世茂奥临花园128，近期想改善+投资，看了未来金茂府145、观承望溪138，后沙峪公园17区90下跃，刚订十七区，760，觉得有配套人流， 5.7挑高面积可到230.放到二手也算有竞争力。订房后才关注到您，略犹豫，昨去签约被告知霸王条款无法改。想请教： 1、补充协议划线部分可协商吗？违约金比例至少双方等同吧？是否买新房就只能接受，或哪些条款可争取？ 2若放弃，在望京、朝阳、双井，能否推荐几个值得入的品质+投资均不错的新房或次新房？ 3、好小区好户型总价高用不了，不好出手；老破小居住品质又太差，房姐能否帮忙梳理改善或投资思路

回答：新房都是开发商霸王条款，基本没有商量余地望京看看宝星华庭，双井首城国际天骄学区房有政策的不确定性，你短期也没有使用需求的话，建议出手掉。自住投资核心地段次新是比较好的选择

提问：房姐您好，北京二套改善刚需，不考虑学区，更多考虑进城，子弹现有800，想全款买一套正规三居室。1.之前东三环东四环看了一圈，最近一直在关注都会华庭，觉得还不错，至少户型楼层有的挑，但看您之前的帖子对这个区域以及这个小区不是很推荐，想问一下原因。2.能否帮忙推荐一些符合条件的小区，价位区间700-1000。万分感谢！

回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所以导致现在的价格一直没有上去，不过都会华庭偶尔会淘到优质盘但是需要鉴别能力。可以淘一下九龙、苹果派、天之骄子

提问：房姐你好！我想陆续卖掉两处房产，为变唯一尽快出手，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户一套再卖，这样操作有问题吗？会有其他不好的影响吗？还有，请问这个过程办赠予合适吗？

回答：操作没问题，但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税，个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20% 或者走对敲的方式（亲人间买卖），成本更低

提问：美丽的房姐您好！我是北京首房首贷，首付140万，希望看350万以内的房子，买来给爸妈住，距离北苑恒大名都越近越好，方便互相照顾。 1，您看是选择北苑一居室还是天通苑东二东三的两居(目前公交直达，未来17号线两站地铁距离)，将来会有改善需求，也需要考虑这个房子相对容易出手的问题 2，或者还有什么其他区域值得推荐吗？ 3，看您精华贴里讲北苑有溢价不推荐，而且不推荐一居室，天通苑算少数值得买的城郊区域，假如北苑出了方正户型的360万两居（目前紫绶园405万），怎么选择呢？需求就是自住和将来好置换。 4，最后，一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。感谢房姐指点迷津

回答：350内以天通苑板块为主，未来出手也方便如果\b北苑有360万两居可以选择天通苑一直是卧城，价值很难体现，所以价格也一直处于低层。随着利好因素不断，价值会慢慢向上回归

提问：房姐您好，本人现在居住和工作地都在北四环学院路附近，爱人在惠新东街附近工作。现有海淀石油附小学区房一套（50平，一居），沙河央企房一套，孩子五岁。现有子弹300，请问从资产配置角度， 1您认为卖现有学区房后买一套稍大一点的学区房，和用现有子弹买一套老破小，两种方案哪个更好？换房的顾虑是否存在新房不足三年，新学区无法入学。 2 如果新买二套老破小，从投资回报、适宜居住、交通便利等条件，赞同您推荐的朝阳，请您推荐几个盘或者重点考虑的区域。本人曾住在石油大院，非常喜欢这种物业管理严格的小区。朋友推荐小关东里10号院，物业管理很不错，您觉得如何。

回答：学区房是学票的功能为主，尽量买小，具体入学政策建议咨询下学校惠新西街老破小溢价，不推荐可以看看常营次新盘或团结湖、劲松等地两居

提问：我计划买房价位500万左右，贷款首付在200万左右，投资兼自住，有推荐区域吗？稍微新一点的小区。

回答：百子湾单价5左右例如沿海赛洛城朝青单价6内的，例如国美第一城常营单价5左右例如苹果派

提问：房姐您好，新手首问。我目前8号线永泰庄有房一套，500W，其中公积金贷款120W。5-10年希望8号线沿线买一小户型给老人，但目前资金有限，手头子弹40万，月入2万。请问资金怎么规划比较合适？是到哪个二线城市先投资，还是怎么在北京操作？如外地重点看哪个盘怎么操作比较好？如北京8号线沿线看什么盘怎么操作？请赐教。感谢。

回答：40万在北京不够，建议入一套沈阳做为投资，持有3-5年的周期。资金达到100+的时候再回北京沈阳重点关注沈北地铁沿线或者学区盘，单价8000左右可入

提问：房姐，已经攒够五年社保，单身，二套（首套贷在老家已用），首付250～300之间，近期想买房，目前想保值和增值，未来自住，之前看你推荐东三到东五买房，求推荐哪些比较合适的二手房，选哪种比较好，还有如何贷款买比较合适，公积金贷款没用过，考虑组合贷，谢谢

回答：用二贷资格（组合贷）能看500内的标的，推荐常营次新盘或者百子湾。如果全款抵押能看750左右标的但无法用公积金

提问：房姐您好 1.现状（1）夫妻两有刚出生小孩。在南三环西罗园南里有一套小户型（价值约340万，背负公积金贷款100万，不满5）（2）在顺义有一套自助房（不满5不可交易）（3）手头现金300万 2.计划感觉20年是个机会，准备卖掉西罗园南里房子并还完贷款后。手头现金约有500万，后续有几个选择: （1）看好南中轴发展，购买木樨园桥的珠江骏景大三居约700万（2）为了孩子，购买西城老破小学区房并出租，同时在南三环租住大三居 3.问题（1）请问上述哪个策略更优（2）如果推荐700万左右学区房，有哪些小区推荐（3）现金500万的前提，是否还有更好的贷款策略能购买总价更高的房子十分感谢

回答：1略好点，如果学区的话尽量可能买小，推荐看荣丰2008 首套以后全部推荐全款抵押，500首付买到1000左右的标的问题不大，方法可以看下圈内精华帖，有过介绍

提问：姐，麻烦您了。请问通惠家园惠民园六层的复式154平，贷款160，次抵贷一般能贷多少？抵出来的钱在哪投资合适？有参考的小区吗？大概多少算笋呢？流水不多的情况下，预留多少供血？给您添麻烦了。

回答：剩余的5-6成，投资位置需要看你子弹数量，以东面为主，望京、常营、朝青都是可看板块，预留至少1年月供，2年比较安全

提问：房姐，看了您很多回答，您总是推荐老破小或大，是从投资的角度吗？是因为价格低的原因吗？价格低对于刚需上车来说比较容易？如果是这个原因，老破涨起来了，刚需不也上不了车吗？如果不涨，投资又有什么价值？因为从居住属性来说，老破是不舒服的。您推荐的逻辑是什么？

回答：选筹最重要是寻找被低估的标的，和有潜力的区域，还要结合资金个人需求来判断不同总价选筹范围差非常多，次新还是老破没有绝对建议看下精华帖，会对楼市投资更清晰

提问：房姐你好，在天津有房票，投资适合在什么区域出手，武清已经有一套房出租中。

回答：如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。如果是考虑教育，建议首选和平区

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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