北京楼市：未来5年房价还会涨吗？看完受益匪浅|买房|学区房|房价|房地产|楼市

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：智慧的房姐你好，感谢您的回答受益匪浅，现在陷入迷茫，以我国的经济现状估计经济近几年都会处于低谷期，未来我国人口也会越来越少，供大于求，未来房子是否会很便宜。1、天津今年的房价一直在降，现在如果加高杠杆做0首付的话还有入场的必要吗，2、如果有天津房票，天津和重庆哪个更适合入场，3、还有个问题就是如果用母亲首房首贷做接力贷会影响我的首房首贷资格吗。谢谢房姐期待翻牌。

回答：1.目前的状态是：

人口速度下降，但人口总数仍然在增加，只是速度变慢，大规模的减少或者老龄化，在20年后；

2.人口也是分层的，房产和人口不是一锅粥，房产是某个城市中的房产，三四线城市人口下降，一二线城市人口增加，我的推荐一直是买一二线，没有三四线；

3.房价的决定性因素，是货币；

如果一座城市城市人口不增不减，内部正常循环，房价会沿着恒定的速度上涨。

长远看经济周期是向上的，短期内经济差，所以要印钱。有个词叫“滞涨”。

天津市场重点是学票价值，如果有孩子读书高考的需求可以入手。

天津还是重庆都还行，看你的主场，原则是逢笋入。

建议先把你的房票用完再用老人票，部分银行接力贷会上征信。

提问：房姐好！新人首问，去年刚结婚，今年娃出生。刚把位于常营的家庭唯一一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。1. 请问房姐，总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，首选朝阳东部或北部，有什么推荐？2. 如年底凑不到500万，备选朝新嘉园2区3室，不带电梯。两种选择都是过渡，5~10年，现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗? 3.另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？谢谢！

回答：1. 东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6+的朝青 2. 短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有学区房的标的才是最好的学区房投资 3. 需要看你们的违约条款，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回

提问：房姐您好，我现在有亚运新新家园的150多平的房子贷款400万，卖的话在1300万左右，卖完有900万现金，小孩要上学，房子要有学区，北京人，老人有房但没贷过款，算老人的房票现在看上了东城天天家园的房子，一个160多的南北板楼1208万（满五唯一），还有150多的东南角的小高层970万（满五不唯一），按在您这学习到的策略请帮忙指点。 1.用老人票买160多的然后高贷款458万最多。 2.全款入150的，做抵押，大约600万左右，再全款入一套，朝青或望京的二居，再抵押个300万，留一百万还贷，其他的再做些别的投资。那种更好，或还有更优的选择吗？补充一下家里老人有退休金，我一年100万左右的收入。

回答：方案2更好，资金利用率最高。全款的优势一定要发挥，只有足够低于市场价的笋盘才入，从压价到税费每个细节都扣下来价值才能最大化。都能做到再持有5年以上收益会很可观

提问：房姐您好，目前家里有一个sf二套指标，还有一个sfsd指标。目前朝阳看了不少。有几个迫切问题： 1三居考虑自住加投资属性，预算1000-1200以内，结合您帖子意见，珠江帝景层高偏低带所谓学区溢价，不想考虑，首城、乐成国际感觉超预算，双井大望路附近品质好点有潜力的盘和单价希望您再推荐一下。 2区域上还看了十里堡，四惠，朝青，甜水园，偏自住感觉十里堡首创爱这城好点，投资属性感觉又不如双井石韵浩庭，这两个单价您有何建议，另外有点不知如何取舍哪个方面最重要？现在看了不少有点懵。 3sfsd的另一指标考虑买一个五六百左右的投资盘出租，租金能平贷款就可以，想请您推荐下区域和小区及对应单价？感谢房姐已付费

回答：推荐看下阳光100，天之骄子，九龙，珠江罗马嘉园。爱这城经过16-17年的上涨，价格已经偏高。石韵浩庭也可以看但性价比不如上面推荐的楼盘 600总价推荐看天通苑大面积单价2.8内 和朝青6.5内

提问：北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在复兴门附近上学，能否推荐合适买的保值的楼盘？年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。

回答：你这个情况算2套，600做全款抵押能买入1000+的标的，现在的情况买入西城来保值并不建议，由于学区溢价过高，未来风险大，想保值建议看东面，如果为了孩子上学，可以买一套老破小做为学票。

提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢

回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间父母的二套名额趁早使用你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产淘望京片区次新盘

提问：房姐好，海淀东王庄有60小两居，满5唯一，有100贷款，手头现有400现金，想在东王庄附近买一三居，怎样操作比较好？看了您之前给别人的建议是抵押贷，就是借钱买下二套，再拿二套抵押贷是吗？那我能买到价值格是多少的房子呢？有推荐的小区吗？

回答：嗯，北京首套之后都推荐全款抵押，400首付900总价的标的差不多主看东王庄、展春园，其他标的超出预算

提问：房姐新春好，三个问题请教，第一，望花路西里小区100平两居室，长期看，是否能跑赢大盘？目前在考虑市场好点后是否出掉，中介说小区不好卖第二，欧陆经典装修好，户型好的房子（200平）单价多少合适入手？小区您觉得怎么样？这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。第三，能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样？

回答：望花路西里，投资的话我觉得性价比一般，更多是满足300多万的上车人群需求欧陆经典处在溢价区，大面积5.5内才有性价比卧龙完全学区溢价，加上亚运村整体偏高不建议买

提问：房姐好，很荣幸首次向你提问: 手头远洋一方90平米小三居，价值500，有贷款卖掉后可净剩380，手头子弹100，共计480。拟卖掉这套，置换120平米3室2厅2卫。目标:常营、朝青，可以考虑哪些小区，多少价位的标？除了常营和朝青，还可以考虑哪些片区？感谢

回答：二贷能上800的标的，全款抵押能上1000的标的常营上800的标的，性价比不高，建议朝青年为主可以淘国美第一城和珠江罗马嘉园

提问：房姐，总价560以内。国美第一城、朝阳园、南湖东园、炫特嘉园哪个更容易找到性价比高的？自住2居。

回答：国美内部差异大，4-7万都有，适合找笋盘但需要有一定经验之前国美第一城出了3.6万的大户型性价比非常高

提问：房姐你好！我是sfsd，目前想在西边买套房自住，大概140-160平平左右，房山广阳郡九号和五矿铭品这两个小区，哪个性价比更好点。还有西边有合适的帮我推荐一下。

回答：五矿铭品>广阳郡九号不过这两个盘性价比都不是高，房山4+的价格未来会跑输大盘，建议看丰台丽泽、七里庄等地

提问：您好，这是我的新人首问，西三旗育新学校附近有两套房，老大在育新上二年级，老二刚三岁，本来想改善居住环境换大房子换到枫丹丽舍，后来又想给老二换个好点的学区，换到海淀片区，想听听房姐我应该选改善居住环境还是选好学区？

回答：学区优先吧。改善晚几年也是能接受的另外枫丹丽舍小区环境还不错，缺点是没有电梯，建议看隔壁的金隅翡丽

提问：房姐好，小孩户口在海淀莲宝路，准备在附近入手大二室或小三室，二套过桥操作，求推荐小区，方圆7公里内吧

回答：六里桥这一片位置还不错，附近楼盘可以考虑例如 盛今佳园、橙色时代如果追求性价比也可淘七里庄单价5左右的楼盘

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。