崩溃了！三个月亏损近30%！这样的房子真的不能买！|买房|房产|房价|楼市|气候

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上半年，各地楼市充满了奇怪的乱象。

有人卖二手房一夜赚了近百万，也有人花三万买房，3个月后亏了近三成！

楼市分化冷热不均的现象开始在越来越多城市出现，“白菜价买房”、“白菜价卖房”的事例层出不穷！

房子3万买入，2.2万卖出！三个月亏了近30%！

前段时间，我的朋友圈被一则新闻刷屏了。

一小伙，早前以3万的低总价，在鹤岗买了一套房。但据说因为没有经济收入，被一身债务压得喘不过气了，最终决定将没住几天的房子以2.2万的价格转了出去。

仅仅三个月，亏损了近30%！想必这应该是史上投入最小，亏损速度最快，亏损程度最高的买房客了！

鹤岗街道

鹤岗是黑龙江的5线城市，面积相当于北京的90%，人口却只有北京的1/20，地广人稀，土地供应充足，购房需求又很少。这决定了这座城市的房价跌容易，涨却难上加难！

同时，鹤岗近年来煤炭资源日益枯竭，导致煤厂大部分停产，就业率低。数据显示，2015年鹤岗人口还在105.9万，到了2018年人口已经降至99.5万，人口流失和老龄化情况十分严峻。

大量的人口净流出使得鹤岗购房需求减少，房子有价无市，“白菜价”房源的激增也是情理之中。

不容乐观！中国正式进入万元美金社会，房产投资逻辑要变！

随着我国人口红利的下降，很多类似鹤岗这样产业匮乏的城市愈来愈多。

数据来源：中国城市统计年鉴2014-2017，WIND

尤其在今年，中国人均GDP达到一万美金，正式进入万元美金社会。这个拐点会伴随着人口流动从城乡转移变成城市之间的转移，甚至是同城之变，也会伴随着全社会对房子需求上的改变。

这一点就是在明确地告诉大家：中国已经告别“闭眼买房、躺着赚钱”的房价普涨快涨时代，随着中国经济增长的分化，中国房产市场的分化将会愈发严重。现在投资中国的房子需要非常谨慎，对于城市和区位的选择变得更加重要，房产投资上也出现了一些新逻辑。

这段时间，我一直在听香帅的中国财富报告课程，其中对目前如何选择最优质的房产投资标地时，她提出了这么一个逻辑：阳光溢价逻辑，是指温度带给环境和未来的收益。

听上去很有意思，今天也与大家一起分享一下。

气候对房价、城市的发展影响有多大？

罗振宇的跨年演讲上，提出了这么一个疑问：沈阳和珠海之间选择一个城市投资房产，你会选哪个？

一般来说，判断城市潜力有八个要素，比如城市规模、人均收入、上市公司的数量等（其他五个要素是：人口流入、土地供应、儿童数量的增速、财政收入和服务业占比）。

其中，沈阳毫无疑问是东北最好的城市，城镇居民人均可支配收入约4.4万元，在整个北方地区仅次于北京、青岛、济南。

而珠海也不差，珠江三角洲中心城市之一，而且和沈阳的房价也在伯仲之间。所以当我们用这些经济指标来比较珠海和沈阳的时候，真的很难做出明确的判断。

那么这个时候，我们就需要从另外一些角度考虑问题，一个非常基础但又经常容易被大家忽略的变量——气候。

众所周知，珠海作为广东省中南部城市，为南亚热带与热带过度型海洋性气候全年温暖湿润，最冷的1月平均温度也有14°，而沈阳1月份平均温度是零下18°。

城市间的战争终究要看对人的吸引力！扪心自问，不考虑经济条件的差异，你会愿意生活在1月份零下18°的地方，还是零上15°的地方？其实从人类发展初始起，便一直都是用脚在投票。千百万年的演化中，那些刻在我们人类基因里对温暖的向往告诉我们，要往温暖的地方走。

因为严寒的天气会抑制人们的日常生产和消费。所以，人为因素接近的情况下，先天的禀赋对城市选择的影响会非常大。

气候对房价、城市的发展影响有多大？我们可以从其他国家的发展轨迹中寻找答案。

美国的人口迁移（20世纪70年代以来）

美国从20世纪70年代进入万元美金社会开始，人口就从东北部和中央北部大规模南迁，推动了阳光地带的快速崛起，随之而来的，就是房地产的繁荣。

我们经常听到的加州的洛杉矶、旧金山、德州的休斯敦还有佛罗里达州，甚至佐治亚州的亚特兰大，都涌入了大量人口，房价飙升。美国前总统里根1957年在加州的一个海边村落买了个房子，才2.9万美金，到1982年出手时变成了100万美金，涨了30多倍。2017年，当这处房屋再次转手时，成交价是2200万美金，比最开始涨了750多倍。

而传统的五大湖区呢？底特律、克利夫兰等城市，却在迅速衰落。20世纪50年代，底特律是美国第四大城市，人口185万，克利夫兰是美国第七大城市，人口100万。而如今，底特律人口只有67万，克利夫兰人口只有38万，都下降了超过60%。

一个有趣的规律是：这些崛起的城市冬天的平均温度都在10℃以上，而那些衰落的城市冬天都是0℃以下——城市经济学宗师格雷泽对这个现象给出了解释。

也就是说，随着美国社会财富积累到了一定水平，人们对舒适的需求开始变化，开始愿意为温暖的环境付出更高的溢价。

美国一月平均气温与人口增长

其实在中国也有类似的趋势：哪个地方的人最喜欢去海南买房？东北，甚至有人笑称，海南省是东北第四省。这些年东北人口大量流出，但80年代之前东北可是人口吸附地，从19世纪中期开始就流行“闯关东”。

但20世纪80年代这个趋势扭转，尤其是21世纪之后，东北人口流出呈加速的态势。虽然很多专家们给出很多理由，但是其中一个核心原因大家都忽略了——气候。

辽宁和吉林1月平均气温在零下10度以下，黑龙江1月份平均气温接近零下20度，机器能够承受长时间的低温，但人不是机器，一到冬天，就会有大批的东北人“候鸟南飞”。这也就导致了东北虽然有粮田和肥沃的土地，但是每年只有5~6个月的耕种时间，余下是漫长的冬季，出行和交易在行动上受到很多限制。

不只是东北，你看中国过去十几年的城市发展路径，也能发现这个规律：人口增速和一月份平均气温呈明显的正相关关系。

比如四季如春的昆明，一月平均气温约10℃，人口在这10多年增长了82%；而冬季平均气温接近-20℃的哈尔滨，10多年人口几乎没有增长。

这个趋势中可能包含一些制度环境的因素，比如南方更加宽松，更适合民营企业生长，而这些年民企的总体态势好于国企。但人们对于温暖气候的追求，随着收入上升对舒适和健康的追求，才是根源。尤其当我们的收入上升到一定水平之后，有权利和能力选择更好的生活条件的时候。

不得不信！未来的房产投资，一定要跟着天气走！

随着收入上升，人类对生命价值更加关注，更愿意为舒适和健康付出溢价。

2015年发表在顶级医学杂志《柳叶刀》上的一篇文章，发现“偏离最适宜的温度”这个因素所导致的死亡占了所有死亡因素的8%，甚至超过了交通事故、腹泻、肺结核等常见的因素。而且寒冷比热浪更有杀伤力。常年处于寒冷的环境中，不仅会增加致死的可能性，还会增加呼吸道疾病、心脑血管疾病、关节病等各种疾病风险。

温度即寿命，这一规律在中国体现得更加明显。有统计数据表明，中国南方人的平均寿命比北方人长5年，与温度和湿度紧密相关的心肺疾病就是非常重要的因素。

尤其2020年进入万元美金社会，中国人会迈着更加轻盈的步伐奔向更加舒适的城市。在拐点处，我们有充足的理由看好中国的阳光地带，对我国房地产投资来说，阳光的溢价只会越来越高。