很多人都在说,当下的房地产进入了“白银时期”,我个人觉得不够准确,应该是进入了存量竞争阶段,这个表述更恰当。

什么叫存量竞争?存量竞争是相对于增量竞争的一个概念。自住房制度改革,释放住房需求,房地产进入市场化以来,从1998年至今,房地产销售面积保持了12%以上的年均增长。自2014年以来,房地产销售面积就进入了缓慢增长阶段,到了2019年,全国住宅销售面积甚至下降了0.1%。

如果说2019年以前的房地产,是一个自由的,非挤压式,凭借各大房企各自优势扩张规模的“增量竞争时期”,那么2019年以后的房地产,就是一个靠挤压式竞争,抢占市场份额,只有在竞争中打败了其他房企,才能存活下来的“存量竞争”阶段。

截止2019年底,我们国家总共有大大小的95600家房企,对比2018年年底9.7万家的数字,已经减少了近1400家。这个数字还会继续减少,到最后可能只会剩下2万家左右的房企,也有可能更少。对比一下美国的数字,2019年美国有资质登记的开发类房企,仅仅只有不到500家。

毕竟,未来国内的房地产市场的销售面积,不会再像以前继续大量的增加,反而会呈逐步萎缩的状态。这是为何,因为目前国内的房地产市场已经到了成熟时期。据央行2020年4月统计数据显示,目前国内人均拥有1.5套住宅,有两套及以上的家庭占比41%。新增住宅的销售,会逐渐式微,存量住宅(二手房)的销售,会占据更加重要的位置。

就目前国内的房地产制度而言,因为缺乏相关金融配套政策,房企关注存量市场(长租公寓,商业综合体)并不可持续。持续深耕新房开发领域,仍然是房企的主营业务。为了抢占容量越来越有限的新房增量市场,未来的房地产领域竞争会更加激烈,头部房企的市场占有率会进一步提高。

对绝大部分房企来讲,这场生死淘汰赛,已经拉开了战幕,具体表现在四个方面:

1、地不是那么好拿了。

现在的土拍,不同城市分化严重。一二线城市的土地竞争激烈,因为单价越来越高,起拍总金额也随之水涨船高,最终成绩的溢价率也高。在高地价时代,中小房企的容错成本居高不下,拿错一块地,可能整个公司就完蛋了。三四线城市的土地倒是价格不太高,但是现在三四线城市普遍库存高企,相比之下地方政府地价预期还没降低,在三四线拿地,很有可能被套牢。

正是因为这样的现实,很多房企的区域公司发现拿地越来越难了,不少区域公司都是2年以上都没拿地了。没有项目可做,这是房企不得不面对的新的现实,有的区域甚至会被直接裁掉,直至退出一个城市。

2、幻想高周转、冲规模,一着不慎满盘皆输。

很多中小房企都很艳羡头部房企的高周转,毕竟1-2-4-8的规模增长故事,是很多老板孜孜以求的。梦想还是要有的,万一是现实了呢。

所以很多房企才刚刚过百亿的,就开始制定三年冲刺1000亿的目标,并且公司所有的经营目标都以此作为锚定,冲规模的口号异常响亮。

但是,高周转不是谁都能玩的,首先是制度的支撑,然后是管理,再次是人的问题,还有融资渠道。这四种要素的参差不齐,导致很多房企三年前是一百亿的销售额,冲了三年的规模,还是一百多亿。

高周转的需求下,首先要解决的就是能够支撑公司规模扩张的大运营制度和人的问题,很多房企选择了去找高周转玩的最厉害的几个TOP房企,高薪挖几个高管,或者整个团队都挖角。但是因为没有建立成套的制度,发现最终的效果并不理想,苦心挖来的高管大多都“水土不服”。

目前的监管政策和金融政策,对于房企来说已经失去了冲规模的“机遇期”,执著冲规模的,到头来不仅目标没有达到,反倒丧失了很多发展机会。

3、融资受阻,拼命争着上市。

房地产行业是一个资金密集型的行业,融资能力决定了房企的发展空间。

2019年银保监会23号文,以及后面政策严控信托机构向房地产融资以后,地产融资渠道进一步收窄。使得中小房企原本就不宽裕的融资严重受阻。

不同于大型房企有传统银行金融渠道融资,上市融资,主体信用评级发行企业债券,以及海外发行债券募集资金等渠道。中小房企特别是未上市房企只有银行及其他金融机构的融资,因为信用评级严重不足,无法发行企业债券。

融资渠道越来越窄,融资成本越来越高,同样的项目融资,国有企业融资成本能做到5%以内,头部房企能做到8%以内,但是中小房企能做到10%就很不错了。不仅仅是融资成本的问题,在市场接受度和选择面上,中小企业也积极被动。资本都是无情的,即使是相对更高的收益,金融机构还是会毫不犹豫选择大房企,因为安全是第一位的。

对于融资的渴求,还表现在拼命扎堆上市这件事上。自2019年下半年以来,有提出上市计划的房企逐渐多了起来,甚至很多是此前没有上市计划的。近期多家房企向港交所提交了IPO,香港迎来了内地房企赴港上市的第三波高潮。

4、光有钱还不行,产品能力得跟上。

现在很多地方的市场已经进入了“改善时代”,客户购房对产品的挑剔度越来越高。以前是只要有房子就不愁卖,不管什么户型和配套,总会卖完的。

现在土地市场的竞争日趋激烈,想要拿地算得过账,必须在产品上发力,研究高溢价的产品,关注客户的细致需求。

同理,要做到快速去化,快周转也必须要求产品能得到认可。

客户对产品的挑剔,以及房价的高企,驱使现在的住宅市场日益“高端化”。关注品质的大型房企都会有专门的产品研究团队,有自己的TOP系列的产品,作为自己的江湖地位,品牌的体现。但是很不幸,很多中小房企的产品,连体系化标,准化都还没做到,更别说高端产品能力。

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