7月15日，深圳楼市新政出炉，“新八条”调控再次加码！一天之间，有人突然丧失了购房名额。
深圳新政后的第十天，东莞限购出炉！二手房正式开启限购，证满两年出售改为三年，又一扇大门被关上。
短短半个月内，今年上半年的“网红”楼市纷纷出台调控政策，想让市场降降温。不仅于此，隔壁的惠州和南沙，也正处于高热度之下，深圳客前去买房的新闻隔天就会传来一个。
相反，深圳另一个好邻居珠海唐家湾，看似安静的像个乖小孩，其实早已火了，相比其他临深城市更是不简单。
5月，唐家的万科开盘秒光。7月，华润公元九里内部认购，90套一抢而光，截至开盘前，认筹多达500组，相当于“6人抢一套房”。
珠海雅居乐项目现场
随后，同样位于唐家的珠海雅居乐国际花园新品亮相，当天便有500余人到访，挤爆售楼部，一度打出唐家北围新爆点。
所以今天，不讲深圳新政也不讲东莞南沙惠州有多热，反其道而行，来了解下这位不简单的唐家湾。
PART.1
方圆10平方公里内
拍出的每块地都是地王
前段时间，壹地产团队专门组织前往珠海考察。从深圳福田经京港澳高速，过南沙大桥，两个半小时左右便到了珠海，在南屏吃完中饭便直接前往唐家湾。
一路过去，可以很明显的感受到，路边渐渐看不到人，路上的车也越来越少，到了最后只剩下自己的一辆车在宽阔的柏油路上驰骋。
片区面貌整体看起来，很像现在深圳的光明，道路宽敞明亮，到处都在进行地产开发，各类新开的楼盘比较多，但人比较少，生活配套还不是很完善，整个板块的整体起势估计至少还需3年以上。
与路上人流相反的是，当天去看的两个楼盘，可能是由于即将开盘的原因，看房的人还挺多的。
但这种现象并不普遍，据其中一个项目的销售人员介绍，由于新盘比较多，有不少楼盘是卖一套亏一套。
唐家湾某项目现场
这主要是由于几年前，唐家湾拍地潮过于狂热，这个方圆仅10平方公里的片区中，拍出的每一块土地都是地王，从1.5万/㎡直接飙升到2.9万/㎡，逼近3万大关，以致于许多开发商高估了唐家湾现实的市场情况。
其中，楼面价最高的4块地王，雅居乐拿了3块，格力拿了一块，平均楼面价均在2万9上下。而且，这些楼盘都将带精装出售，也就是说，想要保本，售价逼近4万大关，要盈利，则至少要卖到5万。
但事实是，市场泼了满满一桶冷水。几年过去，当时土拍的狂热早已不再，万科精装2万4，首开龙湖天炬精装2万6，前者的楼面价是2万，后者的楼面价仅仅1万5。
算下来，成本比售价还要高，在一定程度上伤害了市场预期，也因此，唐家湾的房价没有夸张到飞流直上，而是在中途缓了缓。
在短暂的狂热和休憩之后，近两年的地价又慢慢回归到合理的状态，加上更多利好的到来，市场风向也逐渐转正。
目前，唐家湾片区推出的新房主要都是在2字头，也有少数在3字头的。二手住宅方面，根据链家网的数据显示，二手房均价为2.7万/㎡，处于珠海房价中上水平。
回到当初，不禁想问，开发商对唐家湾为何有这么高的期待值？这是哪来的高度自信？
原因主要有一点，唐家的身份并没有想象的那么简单。
PART.2
唐家的三重身份，不简单
唐家湾地处珠江口西岸，东临伶仃洋，西面、西北面的凤凰山、大南山巍峨险峻，一路向东，形成唐家半岛，东面的淇澳岛向西与海中的金星小岛、唐家半岛遥相呼应。
原先，唐家湾与珠海中心区域之间隔着凤凰山，两边往来特别不方便。直到2012年11月，凤凰山隧道通车，一下子就打通了整个唐家湾的“任督二脉”，相当于直接扩大了主城区的范围。
所以唐家湾这边，直到近些年才开始开发，许多配套还没有完全起来，目前居住的人也并不多，一路上看到的人很少。
与人流相反的是，唐家湾入驻了许多高新企业，比如南方软件园、魅族、金山软件、罗西尼、ABB国家机器人、读书郎以及汇金科技等等，都在此设立了研发机构，而且珠海大部分上市公司也是位于此。
这是唐家湾的第一个身份，珠海高新区。
ABB机器人有限公司
上世纪90年代，中国的工业化发展很快，就在此时，1992年，国务院批准成立珠海国家高新技术产业开发区，落户于唐家湾。之后，不断有产业和企业入驻。
截至2019年，整个唐家湾高新区总营收入3035亿元，高新技术企业979家，全国同类区域综合排名22位。其中，高新企业885家，占比全市43%；上市企业24家，占比全市67%；国家级孵化器6家，占比全市75%。
也就意味着，这将同步带来大量的高收入人群，这些都是未来实实在在的居住人口，后期的整体购买力会变得比较强劲。
所以，你在这里逛一圈会发现，大多数楼盘的卖点，都是主打高新区的概念。
接下来，再说说唐家湾的第二个身份——深珠通道的下桥口。
今年4月底，深圳市前海管理局发布《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究招标公告》，预算金额325万。很快，在5月下旬，深圳市前海管理局发布了《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究》的项目中标公示。
这是继去年甚至启动深珠通道规划研究后又一实质性动作，也就是说，深珠通道即将进入一个新的发展阶段。
深珠通道一旦开建，直接将深珠的前海与珠海北部相连，第一站，便是唐家湾。所以唐家湾这个位置，特别重要，以后从深圳去珠海，不需要绕道到南沙地区，直接经深珠通道半小时就可以到了。
而对于珠海来说，深珠通道直接拉近了珠海与深圳的距离，30分钟便可直达前海，对于两地的来往和各方面的需求外溢，都将起到一个承接的作用。
也因此，目前买入唐家湾的，大多都是外地客，冲着深珠通道来的。
对于他们来说，通过深珠通道可以连接深圳，通过广珠城轨（在建）连接广州和横琴，通过金琴快线可以连通珠海南北城区，唐家湾不仅是珠海的交通中心，还是连接珠三角其他城市进入珠海的一个交通枢纽。
金琴快线规划图
最后一个身份，唐家湾还是一个正在不断成长的大学城。
这跟珠海重视教育脱离不开关系。几乎可以说，广东省内，稳重点说前五，骄傲些争前三。大家可以看看历年高考的重本率、升学率，看看珠海教育局的投资，打听下老师的工资水平和收入，一目了然。
而珠海许多重点的教育资源都集中在唐家湾，这里汇集了北京理工大学珠海学院、北京师范大学珠海学院、中山大学珠海校区以及香港浸会大学五大世界级高校。而且，这些大学都在大张旗鼓公开地扩建。
中山大学珠海校区
有理由相信，随着时间的推移，唐家湾必将成为中国著名的大学城之一，这也将为唐家高新企业不断注入强劲的科研动力。
除此之外，周边还有唐家中学、唐家小学、北师大珠海附属高中、中大附中、中大附小等名校环伺。
这一点，绝对是被大多数深圳人所羡慕的。不久前，深圳学区房的风波又被掀起，就是因为深圳好的教育资源太稀奇了，一位难求。
清华科技园
PART.3
南横琴，北唐家
更不简单的是，唐家湾的背景
对于珠海，唐家是这个城市里独特的存在，有句话说，“南横琴，北唐家”。
早在新石器时代，唐家湾就开始有先民居住。到了唐朝末年，唐家湾开始形成村落，那个时候，唐家不叫唐家，而是叫“三家村”，住的大多是江、程、冯三姓人家。
唐宋以后，又改名为“釜涌境”。关于“釜涌境”的文字记载，已经有一千多年的历史，在唐家土著中也一直流传，“先有釜涌，后有唐家”。就如《广州府志》中写道：“北宋、府南百余里之釜涌境，海隅有银矿，庶民争赴开采，至有举家迁徙者......”
后来，因村子的地形像一口鱼塘，就被称之为“塘家村”。而由于唐家占多数，“塘家村”也就改成了“唐家村”。
原先，在清代的时候，唐家湾属于香山县。解放以后，1953年从中山市分出来，成立珠海县。改革开放以后又改成了区公所，分为下栅区公所和唐家区公所，之后下栅的名字改成了金鼎。
在05年的时候，为了本地经济的发展以及各方面的建设需要，金鼎镇和唐家镇就合并成了现在的唐家湾镇。
但一直以来，当地大多数的人还是直接叫“唐家”，不仅是由于多年来的叫法习惯，更因为这是唐家人的唐家。
唐家三园（来源：慢性驿站）
在鸦片战争前夕，为阻止英国人从金星门偷运鸦片，广东水师提督李增率大军进驻位于珠江口出海要道金星门的唐家湾，指挥运载沙石堵塞金星门，但由于水流湍急，堵塞计划并没有成功。
之后，同乡的开平矿务局和轮船招商局创办人唐廷枢便在这里开辟了唐家湾至香港、上海的航线，大大加强了唐家湾与外界的经济交往，唐家湾也因此一举成名天下知。
100年前，从美国旧金山写一封信寄到唐家湾，信封上地址只用写5个字：中国唐家湾，唐家人便可收到。也就是在那个时候，美国人在绘制世界地图的时候，直接将唐家标在了地图上。
来源：腾讯视频
而除了唐廷枢以外，唐家还诞生了许多近代名人：中华民国第一任内阁总理唐绍仪、我早期汉学家和中国律师协会唐宝锷、清华首任校长及留美学生运动的推动者唐国安等等。可以说，唐家是名副其实的唐家。
所以，在唐家湾乃至整个珠海人的心中，唐家的份量都不容小觑。
前些年，唐家湾镇成为第一个近代历史遗迹成功申报的国家级历史文化名镇，从历史上肯定了它一直以来的贡献。
来源：知乎
沿着村中的老街迂回穿行，古老和现代混合成的民居，与街道交替地出现着，用一砖一瓦的变迁记录了这个沿海小镇与中国近代史紧密相连的命运，同时也见证着唐家的发展。
明清时期，唐家以其优越的地理位置奠定古镇经济基础；建国初期，唐家以近代辉煌成就珠海城；改革开放之初，唐家以名镇凝芳辉映知识港之韵。
如今，唐家湾也顺应时代潮流，努力向前发展。
PART.4
一头前海，一头唐家湾
“惶恐滩头说惶恐，零丁洋里叹零丁。”
宋朝诗人文天祥在诗作《过零丁洋》中所提到的“零丁洋”，便是隔着前海与唐家湾的那条海洋，也叫“珠江口”。
早先，由于地理上本能的隔着一条伶仃洋，唐家湾并不被深圳人所熟知。
唐家湾古镇文化建筑（来源：湾TALK）
后来，1980年，港珠澳大桥开建前，有个叫“梁大胆”的人，提出了建一座从唐家湾连接淇澳岛、内伶仃岛和香港屯门的超级大桥的计划，叫做伶仃洋跨海大桥，但是这座桥的建设并不是很顺利。
那位叫“梁大胆”的人本名叫梁广大，是当时珠海的市长，也是珠海特别有名的一位市长。1984年，邓公南巡来到珠海，这位梁市长兴奋地向邓公描述了跨海大桥的建设计划，邓公没有首肯，也没有否定，只是在离开珠海之际，送了珠海7个字“珠海经济特区好”。
30年过去，当年的伶仃洋大桥虽然还未建成，但有了更宏伟的港珠澳大桥。显然，在很大程度上，港珠澳大桥是延续了梁大胆伶仃洋跨海大桥的计划。
如今，又一座连接东西两岸的跨海大桥——深珠通道进入人们的视野，连接珠海一端的唐家湾，也自然而然的成了许多深圳人眼中的一颗珠海新星。
PART.5
后话
唐家湾的价值来自于珠海内生价值，而不是其他城市的溢出。
对于一二线城市而言，往往海、江景资源丰富的区域就是这个城市的富人区，比如上海浦东的陆家嘴区域、杭州的钱江新城区域、深圳的前海，自诞生的那一刻起，便注定不凡。
而唐家湾版块恰好也拥有着不错的海滨资源，随着版块内居住用地的不断出让，各种高端住宅不断出现，将承载珠海大量的改善需求。
但现实的情况也很严峻，遍地都是新盘的唐家湾，人看不到，房价却不低，到现在还有某个楼盘，在几次亏本降价后，也没有卖完。
简而言之，在今生的“三大身份”加持下，唐家湾是个很有潜力而且在往前发展的区域，但是，并不是这个板块内的所有楼盘都如同这个板块一样优质。也就是说，想要落子在唐家湾，选对盘是个关键。
在珠海待了满满的三天，可以感受到，当前珠海的发展所需要的种种势能的累积。现在，不是珠海想不想往前走，而是顶层的意志已经开始在推动着珠海去达到一个又一个的高度，唐家湾和横琴就是其中重要的发力点。
再来看看珠海拱北口岸的人流，应该更能理解此时此刻的人来人往。
拍摄于5月24日珠海北站
-End-
文丨加美
主编丨刘二磊
总编辑丨陶文杰
2020，买房看这些就够了
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