△武汉天地 图源：摄图网
几天前，一位朋友说，武汉天地的二手房卖7万多。
我有一点不相信。6万多，我是听说过的。
刚在专业网站上查询了武汉天地的二手房。
截至目前，武汉天地有122套房源挂牌。
8月9日，武汉天地四期一套110平米户型，挂牌单价7.28万元。
最贵一套房源，三期的309平米，挂牌单价8.4万元，挂牌总价2600万元。这套房源于8月4日发布。
截至目前，武汉天地的二手房挂牌房源，有两套单价破8万元。总价破1000万的房源，约20套。
今年4月29日，武汉天地云廷二期，T3号楼，均价约5.2万元，很快被抢光。
这个项目的新房、二手房价格，一直是武汉豪宅的风向标。武汉豪宅的定价，多参考该项目的价格体系。
01
以前，一直关注新房价格，很少看二手房。
7月份，武汉二手房交易11449套（新房成交21916套），同比增长4.2%；二手房均价，17893元（新房均价14987），同比上涨5.79%。这两组数据表明，武汉一二手市场同时爆发。
而市场上个体的体感，二手房不好卖，卖不出去。因为预期过高。当其他人降低预期时，很快成交签单。卖不出去，往往人们舍不得割肉。
最近武汉二手房市场爆发，也许与疫情后部分人急需现金维持公司运营，低价吐货；一部分人收入不稳定，卖掉老房子，维持生活与房贷；疫情后，人们换大房子与更好的生活，原因远不止这些。
为什么别人的二手房卖掉了，而你没有？这就像新房市场里，为什么别人的新房卖光了，而你没有？原因很多。
认清大趋势。这里将武汉14个区域的二手房价做了一张表。
最贵的区域，是武昌。22792元。武汉的二手房还没有拉开价差，核心区均在2万元左右。光谷，依然是走出独立价格行情。经开处于厚积薄发之势。江夏、东西湖，相对于蔡甸、新洲，二手价格更胜一筹。
同时，将8月取证的项目价格做了一份清单。7天时间，武汉12个项目取得预售许可证，拿证的节奏放缓。以黄陂、江夏、汉南、新洲为主。有一种想上的车，还没来的感觉？
这两张表的启示是：
武汉楼市的房价“倒挂”逐渐消失，“正挂”出现。
所谓倒挂，二手房贵，新房比二手房便宜，人们抢“倒挂”楼盘。这些楼盘越来越少。“正挂”，新房比二手房贵，或持平。人们开始买入二手房。因为二手房的区域更成熟，即买即住。
新房的价格，如果低于区域二手房价格，毫不犹豫买入。
上图中的保利星河九洲，15243的均价，而汉阳二手房均价17044；天汇龙城，10433均价，而盘龙城均价11501.
二手房的涨价动力不足，十年以上老房，建议卖出。
这些老小区，短期内不会拆迁。这些老房放在手里，对个人总资产来说，并无增长预期，并占用买房名额。
02
这一次，抽取了武汉78个代表性的二手房项目。
同一个区域内部，二手房价格分化很大。特别是洪山、武昌、江汉与江岸几个区域，区域板块较多，价格落差大。
以江岸为例，黄埔永清，28127；唐家墩，17010；堤角，15926；后湖，17578。二手房市场才是真实的市场价格。人们对区域的认同，直接体现在二手价格上。唐家墩的业主要说，我们唐家墩，比永清差吗？为什么房价差了1w？
还是在江岸，抽取了10个代表楼盘。
最贵的是一个老盘，航天双城，25152。最便宜的是同安家园，17609。
这两个项目，曾经都是明星楼盘。
△江汉与江岸有部分交界重合区域
再取三个长江边的项目：
武汉天地，二手价格5w+；世纪江尚，二手3.4w；世茂锦绣长江，二手2.47w。
这是武汉最具特色的三个项目。三个项目，开盘时间相近，开盘价格也相近。
03
一个朋友问我，130w的总预算。
是在三环外买套新房，还是买一套成熟的二手房。
这是一个很头疼的问题。
一个是未来的预期，一个是成熟的生活，或可见的租金。
这种买新，还是买旧，还是看个人喜好。我个人喜好买新，但交房时间长，不能立即入住。区域的配套还要等待。
不过，在查看这78个二手房价格时，感受到一个问题：
很多二手房项目，价格到了天花板。很难再有突破。除非有地铁、学区等非常硬的条件。它们已经走过了一轮周期，房老价衰。
下一轮周期到来，率先起步的还是新房，不是二手房。
对于这一点，很多人意识到了，却不敢行动。房子这类资产，像滚雪球一样，在流动中才能做到资产最大化。
［后记］
看过这些二手房的价格，想想当年的价格，我们好像错过几个亿。
如果时光倒流，我们怎么会放过？可惜世间没有如果。
买房时，新房与二手房价格，都是参考指标。相比而言，二手房价格虽有一点泡沫，但还是比较真实的市场。
截至8月9日，武汉新房成交70568套。一套新房，短期内的参考坐标，就是区域内二手房的售价。买新房，多看下周边二手房价，有一个合理预期。卖二手房，多看看新房价格，便于更快出手。
武汉的二手房还没有体现出城市价值与区域价值。不要被二手房眼前的价格所蒙蔽双眼，武汉的“慢牛”行情将持续。
这背后是武汉城市与经济的强大韧性。
文｜杨光华（地产写字人）
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