当城市发展到较为成熟的阶段后,必将朝着“功能、品质、未来升值空间”方向转变,力求在有限的空间内再度开发出更多新价值。那么,这个价值究竟有多大?网上有一篇名为《China Property Management: Urban Renovation-A new potential Rmb100bn market》的文章推测,中国城市改造可能具有千亿元市场新潜力。。。

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“Rmb100bn”的字样似乎有着勾魂摄魄般的魅力,但实践起来并不容易,尤其是分摊到每个城市,每个地产运营商,盈利就不一定很理想了。但是,为了城市发展而进行的“改”,还是要继续的……

据《上海市住房发展“十三五”规划》显示,上海按照“留、改、拆并举,以保留保护为主”的原则,有序推进旧区改造和旧住房修缮改造,预计完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造,预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造。

“规划”还提出,培育发展住房租赁市场。大幅增加租赁住房供应,促进购租并举住房体系建设,多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场,充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点,有效扩大受益面,满足不同层次、不同人群住有所居的需求。“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套。此外,以市场为主,扶持住房租赁企业扩大规模,新增代理经租房源30万套(间)左右。到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

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“十三五”期间,锋思国际与上海地区的多家知名地产商响应国家政策指导,参与到租赁住宅的改造设计中,打造出了多种高颜值、高品质、高市场效益的空间服务于现代都市人生活,从细微处提升城市形象,为城市发展贡献绵薄之力。

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▲锋思国际在上海地区已完成设计并已建成的部分优秀的长租公寓项目分布图

目前,锋思国际在上海地区研发的高品质城市更新之长租公寓类设计项目已超过二十个,建成项目多已得到甲方和使用者的认可,在同类设计产品中拥有很强的竞争力,获得过众多国内外知名设计奖。

本期,我们分享一系列锋思国际在上海地区完成的经典长租公寓类改造设计案例(本文中推荐项目皆附设计解读链接)。

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万科虹寓|泊寓·虹口江湾店项目

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本项目位于上海市虹口区的核心地带,建筑师希望通过找寻一种“轻”改造方式来完成对虹口区历史的解读;最终建筑师找到了“ARCH”(拱形)这种能够代表上海地区中西文化交融的建筑符号,并以此来塑造整个项目。由于建筑的砖混结构特性,空间被承重墙划分得非常小,而“拱”的元素很好地化解了空间的局促感,配合顶部的镜面,甚至让空间变得辗转曲折,像个Gallery一样有气质起来。这个项目改造的另外一个挑战是,在极低的成本下复兴建筑并活化空间,在共享公区里面,健身房、咖啡吧、共享办公就像停泊在港湾里的海船,彼此独立又有机联系,用极低的代价完整了建筑的功能。

华润三林有巢公馆

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伴随中国雅痞文化的崛起,锋思国际团队对雅皮士们的喜好和生活习惯进行了深入细致的模拟观察,将“雅致——简约而不简单的主基调;尊严——布局流线;痞——生活需要一抹色彩”的设计思路贯穿于整个项目设计。公区大堂由网红咖啡DNA CAFE携手运营,在设计上营造城市客厅的氛围,酒吧、咖啡、简餐、商务办公等功能应有尽有。居住空间采用别具一格的时尚雅痞风和现代东方风设计,真正打造出属于雅皮士们的特色产品。本案也完成了高品质&高租金&满租的高投资回报率。

金茂公寓

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锋思国际建筑师对现代人居行为进行细致深刻的研究后,发现对于长租公寓空间来说,除了颜值,功能也是很重要的市场竞争因素。本案是为金茂公寓研发的全配置户型,家具灵活可变,不仅使一处空间可被开发出多种功能,还创造出了超大的储物空间。室内每一个功能性模块都可以成为灵活插件,实际运用可根据客群需求进行选择性搭配,搭配出一个或多个可变模块,适于满足一个人、一个家庭不同成长阶段的生活需求。

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佳兆业创享空间上海交通路项目

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佳兆业创享空间上海交通路项目位于普陀区中环与内环之间,原是一处总建筑面积三万余方的大型老旧酒店,尽管建筑陈旧,但是空间特点鲜明,特别是原有建筑的四个采光中庭和园区内的大面积绿化。在改造设计中,锋思国际的建筑师结合项目基础条件以及当代魔都青年的文化品位和生活习惯,提出“城市更新综合体”概念,即和商业综合体相仿,使项目既有建筑和景观的相互融合,也有长租公寓、联合办公、配套商业等多元业态的相互渗透。相对于传统城市综合体而言,这里的空间功能更强调社区性、交流性和体验感。

上海虹口区纪念路325号壹间公寓

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本项目原是一栋90年代的老旧建筑,位于上海最富有历史文化与人文艺术气息的虹口区,建筑师以鲁迅先生与内山书店的故事为契机,利用当代的空间与材质,将这座老建筑改造为属于年轻人的开放性、艺术性的轻奢公寓。项目原本由两栋老旧建筑组成,平面上呈“U”的形状,形成了半围合的中庭空间。建筑师首先对建筑原有条件进行分析梳理,结合沿街树木对视线的遮挡等因素,制订了整体“白净”,顶部“金框”的设计策略。考虑到虹口区悠久的历史背景与文化底蕴,“文艺”格调成为室内设计的独特定位。首层大堂围绕“内山书店”的主题,设计出多个半开放的空间,创造出温馨的休闲书店氛围的同时,丰富了住户的社交体验与娱乐活动。面对建筑内部原有陈旧且无法拆除的结构构件,采用保护与重现的策略,来实现新旧建筑的对话。针对这处老旧建筑改造,建筑师发现建筑楼板不规则沉降很大,因此在室内家具设计上考虑了一定的容错率,以便能够适用于不同条件的房间。另外,原始的中庭空间被重新定义,使其变成休憩、社交、路演等多种功能集合的复合空间。

龙湖冠寓上海华泾商务中心

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龙湖冠寓上海华泾商务中心项目是面对上海年轻人群的长租公寓改造项目,建筑师以"穿越魔都"为本案设计主题,利用灯光、材料、软装装饰等让客户无论在公共区域还是私人居住空间都能获得复古且时尚的空间感受,此项目也是GPT+首个将艺术空间手法结合到长租公寓的实践。项目原本是一处废弃的办公商务大楼,在外立面改造设计中,建筑师实现了最大限度的成本控制,在完全保留了原来的建筑结构基础上,用功能性构件作为设计元素,形成流畅而生动的横向肌理,让建筑显得简洁时尚。入口部分进行了重点设计,纯净的白色隧道形成了“时空之门”概念,引起人们对内部空间的探索欲望。在室内设计中,建筑师为服务式公寓量身制订功能空间,并延续“穿越”、“魔都”的主题,首先用黑白色作为空间基调,呈现出大气感和现代化时尚感,然后运用旅行箱、留声机、收音机、航班表、火炉等具有魔都时代感的艺术符号,塑造魔都百年气质,打造出既时尚又温馨的场景。

邑舍酒店公寓

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邑舍酒店公寓项目位于上海市华阳路92号,大环境属于中山公园商圈,生活配套齐全,是年轻人理想的生活居住地,但是项目原建筑形象过于陈旧,内部结构复杂,局部有暗房间,对于改造设计而言可谓困难重重。在外立面设计中,建筑师运用灯光、木方通、金属门头等设计,体现精致的现代生活气息。室内公区中,主入口内的包裹式复古接待台与门外市井文化遥相呼应,在平凡市井中形成一种出挑的轻奢感;原次入口则采取“化繁为简”的方案设计,打造出一处静谧的“入户花园”。居住空间中的主力户型都是根据现场条件量身打造的,比如:露台、层高、采光等,也因此增加了租客更多的生活选择性。其实,在多数不到二十平米的空间,有1.7m的衣柜(可以说在同面积比的长租公寓中非常奢侈),至少1.5m的床,还配置有独立卫生间和厨房操作区域。其中18m的空间更是考虑了抽油烟机、微波炉,更别说洗衣机是每间客房的标配。同时,在满足功能的前提下,还融入了更多的局部照明设计,使空间的灯光层次感更强,从整体上为租客打造了“颜值”与“实力”并存的生活环境,把客户的每一分投入都最大价值化。

新橙寓

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新橙寓是一个商改住项目,空间进深较大,如果按传统排房方式来设计,必然会有较多的黑房间,从而影响出租率和租金水平。建筑师在改造过程中尊重室内原有的柱网和隔墙设计,根据不同空间的基础条件对功能布局进行差异化处理,还通过抬高地面和平衡室内高差,解决了同层排水难题。最终,公区设计利用了客房排布余下的非采光空间,化劣势为优势,在紧张的“L型”布局中创造了一个“麻雀虽小五脏俱全”的公共活动空间;客房设计融入北欧风LOFT、复古风、裸心风三种风格,满足嘉定地区中高端年轻人的个性化时尚需求。此项目达成了高效的出房率,实现了“变废为宝”的改造效果。

V+SPACE上海环球港社区

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V+SPACE上海环球港社区项目原是一栋老旧酒店,建筑师将原来的暗红色门头刷成蓝色,用造型独特的LED灯嵌入其中作为装饰,呈现出如水面涟漪般的线条美感。考虑到原建筑室内层高较高,可以做现代年轻人喜欢的LOFT,至于风格定位,都市精英喜欢的“男前风”恰是这里的不二之选。男前风强调整体质感与材质的碰撞,粗犷与品质相结合,清水混凝土的墙面将纷繁复杂的生活回归质朴的状态,但皮质的家具以及巧妙的金属线条又让空间尽显设计格调与品质。建筑师为空间量身定制的原创整体化家具,让空间功能衔接得更为自然,满足高品位的视觉感官。

城家公寓上海新虹桥虹中路项目

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本项目是一处面对上海高端年轻群体而打造的轻奢风公寓。门头设计有别于普通酒店追求的豪华感,而是以营造温馨雅致的归家感受为方向,以暖色调的木纹为主要材质,白色灯罩嵌入其中,使门头整体造型干净利落,渲染出精致简洁的视觉美感。建筑师有意在室内公区中塑造咖啡吧、书店、静吧等休闲氛围,因此将沙发、投影、长桌、书架、酒柜、旋转楼梯等功能性设施进行艺术化设计和分区域搭配。在居住空间设计中,将东方美学与现代摩登相结合,清淡雅致的色彩在不同材质的碰撞中显得生动明快,构建出别具一格的时尚感。

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湾流国际青年社区复旦大学项目

荣获奖项:K-DESIGN AWARD

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湾流国际青年社区巨鹿路项目

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湾流国际青年社区四川北路项目

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V+SPACE国际青创社区金豫路项目

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V+SPACE国际青创社区呼兰路项目

荣获奖项:REARD室内星设计银奖

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湾流国际青年社区苍梧路项目

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湾流国际青年社区田东路项目

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湾流国际青年社区联航路项目

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湾流国际青年社区呼兰路项目

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湾流国际青年社区上大路项目

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