昆明楼市有价无市，北京房价一骑绝尘|买房|房地产|昆明|楼市|炒房

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。

以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

回答：推建看看二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。

有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。

后面的规划没问题。

提问：美丽的房姐求讲讲昆明的楼市吧

回答：昆明的定位是中国西南边陲面对东南亚的开放门户。总体受益于国家的一带一路策略，还没有被中央完全抛下。现在市场不缺钱。昆明处房情结严重，新房癌阶段。新房和二手目前是部分割裂的，二手没有完全启动。返乡潮省城回流也是买一手房居多。因为昆明限购不严格，贷款有松有紧。整体上昆明楼市还没有启动，昆明二手没有明显的赚钱效应。购房面积上车刚需盘2房3房80-90平为主首付20-30万起，刚需购买力没有受到太多压制。限购不严格，外地人三无可以参与昆明一手楼市。昆明金融环境也是不发达，抵押贷不好做，银行做抵押贷的量不多。昆明楼市上行的惯性，至少延续2017年到2018年的量价齐增。呈贡和滇池算是涨幅较大的两个局部区域。沿着地铁线淘单价1万左右的盘。可以关注二手盘万科魅力之城。

提问：房姐想咨询一下：单从投资角度来看，买东三东四的90后老破小三居好？还是天通苑200+的大面积好？考虑将来出租，建议持有多少年？由于家庭名下已经有120和188平的两房，所以找亲戚代持一下，等将来jlh再转到自己名下，tty大户型流动性不好，另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧？而且不如老破小三居好出租，但是老破小除了有租金收入同时抗通胀，其它的收益点在哪里呢？纠结中………望指明

回答：如果资金可长期投入至少5年以上，就选老破大，时间可以抵消流动性的缺点，未来收益也会更高老破小跟随大盘没问题，想高租金或卖出高溢价，需要懂凤变冰这套玩法，而且对装修要比较了解，才能有超额收益

提问：美丽的房姐好！加入会员不久，看了精华，收获颇丰。有牡丹园东里老公房小两居，老人在住，老人80了。另外16年初买了琨御府商住在租，月租9000。目前没有住房需求，想资产增值想调换一下这两处房子，换成三居室，想听听房姐建议，万谢！

回答：商住肯定不值得长持趁早出手，牡丹园是对接中关村的居住板块，基本只有纯居住属性，配套，商业都很差也不值得长持建议向望京或者双井、朝阳公园选筹

提问：房姐，我现在成都市中心有套大两居（现市价380万，有120万贷款，月租金7千正好抵了月供），北京户口无房想上车，成都那套现在卖的话感觉价格不是高点（最高时450，而且感觉成都市中心优质盘还有上涨空间），是否可以抵押出现金来买北京紧凑小两居呢？因为在京是二套，您之前建议的全款购入再抵押是否可行、有什么需要准备的呢？感谢赐教！

回答：二套全款抵押如最合适不知道你手中现金如何，能抵押出150+的资金看紧凑两居，建议筹足300左右的资金，信用卡、信用贷等提前计划起来

提问：房姐您好，北京二套改善刚需，不考虑学区，更多考虑进城，子弹现有800，想全款买一套正规三居室。1.之前东三环东四环看了一圈，最近一直在关注都会华庭，觉得还不错，至少户型楼层有的挑，但看您之前的帖子对这个区域以及这个小区不是很推荐，想问一下原因。2.能否帮忙推荐一些符合条件的小区，价位区间700-1000。万分感谢！

回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所以导致现在的价格一直没有上去，不过都会华庭偶尔会淘到优质盘但是需要鉴别能力。可以淘一下九龙、苹果派、天之骄子

提问：房姐您好！家人在亦庄上班，请问关于亦庄的房子，是选择核心区比如林肯公园（配套成熟，交通方便）还是西区比如金茂悦之类（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？总价500-600万，兼顾学区孩子上学，谢谢您了！

回答：林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。另外一个问题是商住，商住是不买的。林肯公园价格高企，一个原因是区域内的品质稀缺产生额外价值，另一个原因在于总价不算很高，对于中产人群也足够消费。亦庄金茂悦排除，回避。总价500-600万，可以优先选择青年路，常营，望京等区域。

提问：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上资金420，首房首贷，无工作，无稳定收入，外地有自住房，请问以纯投资的角度，我应该怎样买

回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下建议看常营片区次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来

提问：北京本身有房商贷，每年大概50左右净收入存款，目前手里有160流动 1、不知现在是否合适投资二套出租，以房养贷，还是再等一段时间，扩充一下资金 2、如果现在投资，由于金额限制，二套要首付60%，可选项目不多，朝阳和丰台区块是否合适 3、朝阳：北苑，石佛营区块，是否适合投资。 4、青年城，炫特嘉园，小户型开间，不知好不好 5、丰台：宋家庄，赵公口，马家堡，西罗园，这几个区块是否合适？还是选择草桥那边呢？ 6、丰台可选的房屋面积会大一些，但是似乎价格一直比较平稳，不知和朝阳相比是否合适投资？ 7、丰台：石榴园，华润小区，一居，房龄较大，40平以上，投资是否合适？

回答：160左右可以上车了建议朝阳为主，如石佛营、团结湖、劲松、十里堡等板块，像炫特丽景馨居、晨光家园都不错丰台主看草桥、马家堡、角门片区，选择00年后的小区最佳

提问：房姐您好，我准备婚前用两个sfsd资质买两套房，家里能拿的首付不多，两人收入能够匹配高杠杆；两套计划首付分别是400-450万，一套180万。计划远\\/近、新\\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手，小首付买五环竟限房。竟限房可以持有8-10年，兼顾投资和自主，市区二手房保证流动性，自主或出租，上车两套还是多考虑保值增值。房姐怎么推荐？？

回答：你的思路也可以，800左右建议望京为主，例如季景沁园宝星华庭，限竞房目前性价比都不高另外一个思路可以用一个人的sfsd 买一套1000+的标的可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用

提问：房姐，北京哪家银行能做真正20年等额本息的jyd？

回答：很多银行都可以，20年等额本息不是重点，也不是最优。关键看你的材料，房产情况，最好情况可以做哪家？可以发房本照片，夫妻征信和流水给我们信贷经理，帮你评估下。

提问：bj现在房事感觉热起来了，是不是如果不急需，没必要现在进去呢？

回答：有2000万+底仓可以随意。一轮行情的得失，不会对整个资产包有根本性的影响。如果是首套购房，现在已经是最低的底部了，没有再抄底的价格。

提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？

回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办工和不动产依附。所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。从上地到后厂村。从中关村到望京。从望京到来广营。你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。

提问：房姐您好，向您咨询一下，手头400左右，想以孩子（满18的学生）名义买一套房进行保值增值，您看如何选择区域较好？此外，前段时间看了一下天通苑，觉得地铁修通后会有潜力升值，现2居商品房价格普遍在3.5万以上，还是否有投资潜力？谢谢！

回答：3.5的价格可以，不过并不是最优选择天通苑一般大户型才是潜力投资标的，总价500-600 以东区顶复为主

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡可以让你少奋斗10年》