编辑 | 闷油瓶
“距离太远，配套没成，楼盘倒起得快，不就是一个房地产城么！”
放在6年前，去知识城看盘的人无不带有如此一句抱怨。
确实，一个距离广州市中心35公里，离黄埔区府20公里的地方，即使被称为接棒科学城的新城，总也还是感到憋屈。
谩骂、质疑与不解在这六年间重复上演着。
如今，6年光景已过，学校、商场、医院从无到有，最重要的两条地铁线早已开通，当初宏伟的规划，都一一落地变成了现实。
而房价也从9000到如今的2.5万，涨幅高达178%，同时段，广州的涨幅仅为70%。
不被看好的知识城，狠狠地打了看空者的脸。
2010年6月30日，知识城奠基仪式在萝岗区（现黄埔区）举行
01.
一座被误解的“房地产城”
初次到访知识城，搭乘21号线，在镇龙站换乘，再经由14号线一路前行，在知识城站下车，你会发现一副这样的景象：
路上泥头车呼啸而过，吊机不间断施工，一栋栋高层洋房扑面而来，扎堆的楼盘和大片绿地交错纵横，整个知识城仿佛就是郊外大工地。
建设中的九龙湖一带，图源：Alpaha
而这，就是这片123平方米公里的土地给人的第一印象，很多人也会因此觉得：这就是知识城吗？
镜头拉回到2008年，时任广东省委书记汪洋到访新加坡，提议借鉴其在知识经济转型方面的先进经验，打造一个广东与新加坡合作的项目。
在双方的推动下，不到两年项目就奠基启动，由此揭开知识城的“十年成长副本”。
2014年，是知识城崛起的一年，最早一批楼盘开盘，开启了知识城的“房地产时代”。
2018-2019年，则是知识城的高光时刻，定位跃升为国际创新枢纽及国家级双边合作项目，放眼整个广州都是独一档的存在。
在新城区建设初期，我们往往容易被浮出地表的楼盘所迷惑，而忽略掉那些较长周期、真正支撑起这座城市未来的配套与产业。
和知识城同祖同源的苏州工业园，也是从一片阡陌田舍开始，陆续出现大大小小的住宅，随后在短短20年间，跻身世界一流的高科技园区，逐渐形成生物医药、人工智能、纳米技术应用三大特色的战略新兴产业。
2019年，苏州工业园实现地区生产总值2743亿，并连续四年获得国家级经开区综合考评第一。
现在的苏州工业园一带
从产业的发展路径来看，知识城和苏州工业园都太相似了，更何况，现在知识城的成长环境比起前者要好很多。
从控规图上看，知识城更不是所谓的地产城，走的也不是传统的工业园区路线，而是彼此交互的“产城融合体”。
图源：广州买楼
北、中、南三区各司其职，分别对应生产研发、总部经济与城市功能，居住、产业和配套用地的比重其实各占1/6、1/3和 1/2，居住用地配比之少更是令不少人“大跌眼镜”。
当大众视野还停留在两湖一带（凤凰湖和九龙湖）的扎堆楼盘时，知识城的产业和配套以迅猛的态势发生了翻天覆地的改变。
1）累计完成固定资产投资1421.5亿元；
2）注册企业1803家，注册资本1508.1亿，北片产业渐成气候；
3）2019年累计专利申请量高达1532，同比增112.8%，远高全国平均水平；
4）绿地缤纷城，凤凰湖小学等配套陆续就位，三年之内，两条地铁线已开通运营，当初的宏伟规划，都一一落地变成了现实。
......
02.
距离，真是知识城之“痛”？
尽然知识城和若干年前相比变化已经日新月异，但它的地段之偏、距离之远依然是饱受诟病的一点。
摊开卫星地图，知识城离市中心天河的距离将近35公里，并且中间有太多太多的断层空白带。
如此一来，知识城受中心区的辐射和带动作用，注定比起其它热门板块少得多，这也是很多注重务实的广州本地人看不上的重要原因。
距离这个硬指标，对于很多人而言都是一个不可逾越的鸿沟。
以南沙为例，南沙从来不乏政策的支持，全世界也知道南沙要崛起，但是离广州中心区这片60公里的空白地带，吓跑了老广，反倒是把深圳人吸引了过来。
在中国投资有两个要诀：紧跟城市规划，以及需要多一点想象力。
当一个地方政府或是整个国家都想把一个地方做起来的时候，千万不要去怀疑它的前景，你需要做的就是结合时势，迅速把握机遇。
1）在大湾区时代，广州的发展不能再停留在以珠江新城为核心的商务经济中，城市格局必然要向多元化迈进； 2）广州赖以跻身一线的贸易优势正在被深圳杭州等科创类城市赶上，广州能否稳住一线地位，其中的关键点也许就是知识城； 3）知识城的偏只是在于和广州市中心的距离远，放在整个湾区城市群中它是处于一个极点核心。
实际上，你把整个知识城的位置再扩大一点来看，它刚好处于广州版图的中点。
未来，通过穗莞深一轨串联深莞两市，新白广城际10分钟抵达白云机场，14号线、21号线与广州主城区形成闭环。
一系列的举措无非都是指向一个目标：拓宽知识城与湾区龙头城市的串联。
而知识城建设的初衷就是发展成世界知识高地，不是人们喜闻乐见的CBD，更不是天河的睡城，它有自成一派的内部配套和产业。
现在的知识城建设成效
今天，当我们站在知识城这片热土上，需要看到它的厚积薄发，并且多一点想象空间。
在深莞限购加码的首周后，知识城的成交量普遍上升，占据了东部板块的首位。
如果仍停留在以天河为核心的辐射范畴内去判断一个地方是否值得，未免是一叶障目的见解。
03.
六年涨178%的知识城，未来还能涨多少？
市场同样在用真金白银为知识城投票。
一个不可否认的事实，知识城近年一直在稳而有序地上涨。
从2014年知识城首批楼盘上市至今，6年多时间里区域房价从9000元/㎡上涨到如今的25000元/㎡，上涨幅度达178%。
同期，广州整体房价涨幅仅约70%。
纵观知识城楼盘崛起的这六年，不少低位入手的买家经历了配套逐渐成型、学校落实和地铁通车的利好兑现。
须知道，目前知识城不少楼层、朝向和配套较好的优质盘价格已经去到2.7万，有的甚至出现一二手倒挂的情况。这在一定程度上来看，便是市场价值的体现。
那么，十年光景已过，猛涨178%的知识城，未来还能涨多少？
个人认为，知识城的前景仍然相当可期，但在短期暴击上，没有15-17年那么猛。
原因之一，知识城最大利好点14号线和21号线已经兑现
现阶段知识城的助推器主要依赖整个板块的配套弥补，商场和学校都陆续有了，缺的就是已经建成但仍未开业的三甲医院，当所有配套补齐，会有一波不错的涨幅。
已封顶的中山大学肿瘤防治医院，图源：知识城业主
再长远来看，知识城作为中新两国的合作项目，未来还会迎来更多的产业入驻。虽然知识型经济的成熟周期相对较长，但从近几年的成绩来看，已经有肉眼可见的变化。
另外，知识城短时间内还有两个利器可以酝酿酝酿，花莞高速和新白广城际，将白云机场和深莞两地连接起来，航空+科创这两个点有很大的想象空间。
原因之二，知识城今年面临着隔壁白云的抢人挑战
从地理位置来看，知识城在广州市内最直接的竞争对手是紧挨着的白云钟落潭和太和两镇。
今年3月白云放宽人才限购政策，在白云工作满一年且具有大专学历的人都可以在知识城隔壁的白云二镇购房。
而且，从白云搭乘14号线通勤天河珠城的时间是要比知识城方便，这点可能会更加吸引当下的购房者。
不过，该政策只是试行一年，对知识城的中长线价值影响不大。
最后，来简单谈一谈个人对知识城的选筹建议：
优先选择南起步区近地铁的，这里是知识城目前配套最成熟的一带，无论是前往北产业区还是更南边的镇龙TOD都相对方便，且有花莞高速穿行的预期利好。
其次，可以选择镇龙站附近的物业，轨道出行方面有自己的优势，而且镇龙还是新白广-穗莞深城际经过的站点。
之后，则是北片红卫站周边，住宅欠缺但开工企业是知识城目前最多的地方，就业人数猛增，居住和租赁需求火爆。
广州淘房志团队包括创始人顾洪波、淘太狼、楼市灭霸、米叔、逍遥子、霸王姬、闷油瓶等地产人，能在关键时刻，提供最精准的楼市预判。
热门跟贴