2020年合肥地铁房价分析及投资购房建议|地铁|地铁口|地铁房|地铁线|房价

本文为合肥房博士独家原创首发！

2019年4月，我在学区房分析文章：《合肥学区房成交分析及投资建议（2019年4月汇总）》中指出：

学区决定房价的上限，

地铁决定房价的下限。

在持续调控的当下，合肥楼市分化愈加严重。许多房龄较老、户型偏大、位置偏远、品质较差又处于劣质板块的老旧二手房，流动性越来越差，逐渐沦为了僵尸资产，已经到了无人问津的尴尬境地。

房博士通过对合肥房产的深入研究发现，地铁，可以有效地提高房产的流动性，同时对于劣质资产的价格，起到了托底作用。

今天详细给朋友们分析一下合肥地铁的投资价值。

地铁房与非地铁房的定义：

地铁对于生活带来的便利，主要体现在非常准点、节省通行时间、节约通行费用等方面。而这些优势会直接体现在房价上。

地铁的便利程度，第一要素就是小区到地铁口的距离，理论上来说，地铁口到小区的距离越近，越能节省时间成本，地铁产生的附加值越高，这种附加值会体现在房产的增值上；反之，弱距离越远，则地铁的附加值越低，房子缺少了地铁加分项，投资价值变低。为了精准的考察距离对地铁的影响，本文将

小区中心点到地铁口2000米以内的房产，定义为地铁房；

超过2000米（步行超过20分钟），地铁价值大打折扣，定义为非地铁房。

地铁房的分档：

根据小区到地铁口的远近，将地铁房分为以下四个档次进行研究：

小区中心点到地铁口<500米为一档地铁房；

小区中心点到地铁口500-999米二档地铁房;

小区中心点到地铁口1000-1499米三档地铁房;

小区中心点到地铁口>1500米四档地铁房。

合肥地铁虽然规划了10多条，目前实际投入使用的只有3条：即地铁1、2、3号线。

|地铁1号线2016年12月26日建成通车；

|地铁2号线2017年12月26日建成通车；

|地铁3号线2019年12月26日建成通车；

（上图非标准尺寸，标准地铁图，可关注微信公众号：合肥房博士，在后台回复：地铁，查看。）

众所周知，房产投资，最重要的两个指标，是流动性和升值率。

地铁对房产的流动性研究，可以从成交与挂牌之比以及成交周期两个指标来进行研究。

一、地铁房与非地铁房关键指标分析

我统计了2017-2020年地铁1-3号线地铁房及其他非地铁房的挂牌数量、成交数量、成交价格、成交周期等关键数据指标，进行分析。共选取成交样本29263个。

需要说明的是，成交数据时间跨度比较大，本文对距离1-3号线各站点2公里以内的小区，归类为地铁房，对4号线之后的所有地铁站周边房源样本均标记为非地铁房。对同时在多个地铁口附近的小区，归属为最先运营的地铁线。

统计结果如下：

2020年7月，地铁房挂牌量23244套，非地铁房挂牌44498套，地铁房的供应量，占总挂牌量的34.3%；

近4年来，地铁房成交13743套，非地铁成交15520套，地铁房的成交量占总成交量的46.9%；

地铁房的成交量占比，比挂牌量占比，要高出13%！

近4年来，地铁房成交周期为97.3天，非地铁房成交周期为104.3天；

地铁房比非地铁房的成交周期，短7天！

近4年来，地铁房成交均价为17401元/平，非地铁房成交均价15648元/平。

地铁房较非地铁房，溢价11.2%！

通过挂牌量、成交量、成交周期、成交价格等方面的数据对比，可以看出：地铁房成交量占比数据，比挂牌量占比数据，高出13个百分点；

地铁房比非地铁房的成交周期，短了7天。

显然地铁房在市场上更受欢迎，流动性更好。

同时地铁房的成交价格，高于非地铁房11.2%，地铁房有更高的溢价。

虽然地铁房在流动性和成交价格方面的指标，明显优于非地铁房。但是地铁口与小区的距离差距很大，4个档次的地铁房之间，是有在流动性以及价格方面是否也有差距，差距有多大？下面继续进行研究。

二、地铁对房产的流动性影响深入研究与分析

1、成交挂牌比

为了深入不同档次地铁房的流动性，我调取2020年7月份贝壳平台最新挂牌数据和2020年上半年的最新成交数据，并用成交量与挂牌量的比值，来衡量不同档次地铁房的受欢迎程度，结果如下：

一档地铁房（<500米）挂牌量4341套，成交649套，成交挂牌比为15.0%。

二档地铁房（500-999米）挂牌量11014套，成交1687套，成交挂牌比为15.3%。

三档地铁房（1000-1499米）挂牌量5564套，成交798套，成交挂牌比为14.3%。

四档地铁房（>1500米）挂牌量2410套，成交347套，成交挂牌比为14.4%。

从上表数据中，可以看出，

一档地铁房（<500米）成交挂牌比是15%，略低于二档0.3个百分点。

二档地铁房（500-999米）的成交挂牌比最高，为15.3%；

三档地铁房（1000-1499米）的成交挂牌比迅速下降，为14.3%，

四档地铁房（>1500米）的成交挂牌比与三档基本一致，为14.4%；

显然，只要是在1000米以内的地铁房，都是为大家接受的正宗地铁房，超过1公里以外，地铁房的接受度迅速下降，

同时，地铁并不是越近越好。二档地铁房（500-999米）的成交挂牌比略高于一档。说明，人们在选择地铁房的时候，可能会有意的让地铁口到小区保持一定的距离，避免地铁口的嘈杂。

三档、四档地铁房的成交挂牌比基本一致，超过1公里以后，人的步行时间超过10分钟，无论是时间上，还是体力上，都会感到不便。地铁的便利度迅速减弱，地铁，对购房者的吸引力，会有一个较明显的下降。

2、成交周期

如第一节所述：

近4年来，地铁房成交周期为97.3天，非地铁房成交周期为104.3天；

地铁房比非地铁房的成交周期，短7天！

各档次的地铁房成交周期又是什么样的呢？如下表：

一档地铁房（<500米）的成交周期为97.1天。

二档地铁房（500-999米）的成交周期为96.4天。

三档地铁房（1000-1499米）的成交周期为97.7天。

四档地铁房（>1500米）的成交周期为115.6天。

通过1-3号线地铁线详细数据对比，不难发现：

1-2档地铁房的成交周期继续保持非常漂亮的数据，1公里以内，地铁1-3号线成交周期，都非常的短，波动很小。此时地铁对于成交周期的影响较大且稳定。

与成交挂牌比不同的是：

3档地铁房的成交周期波动较大，1号线和3号线的成交周期较短，而2号线的成交周期比其它两条线长了10天以上。说明地铁口距离超过1公里以后，地铁影响力在显著减弱，如果有其它差异较大的如学区、房龄、价格等因素的叠加影响，成交周期就会有很大的差距。实际交易时，具体房源具体对待。比如市中心的顶级学区房，虽然距离地铁较远，但是成交很快；而远郊老破大，成交周期很长，拉平后，成交周期和1、2档接近。

而四档地铁房的成交周期超出1-3档15天以上。说明当地铁距离超过1.5公里的，在市场上已经处于受排斥的对象，购房者会有意避开。

四档地铁房，无论是成交挂牌比还是成交周期，都表现出明显的劣质性。随着合肥地铁网络的逐渐完善，对于地铁距离超过1.5公里以上的房产，投资的朋友，建议慎重考虑。在我小密圈中，此类房产，已经不做推荐（顶级学区房除外）。

三、地铁对房产的升值率影响分析

2017年至今的成交数据显示，地铁房比非地铁房成交均价，高出11.2%。举一个简单的例子，如果一套近地铁口的房子可以卖160万，那么其他条件相同的情况下，一个远离地铁配套的房产，大概率需要低于150万才可以卖出。为了更深入研究地铁距离与房价的关系，我对2017年以来成交均价做了详细的统计，如下：

一档地铁房（<500米）的成交均价为17939元/平；

二档地铁房（500-999米）的成交均价为17806元/平；

三档地铁房（1000-1499米）的成交均价为16870元/平；

四档地铁房（>1500米）的成交均价为15909元/平。

一档、二档、三档、四档地铁的成交价格由高向低，依次下降。

显然，在房产交易时，价格是最敏感的因素。所以成交价格数据，比成交周期和成交挂牌比更加敏感，随着地铁房的距离的增加，成交均价是逐渐走低。

一档地铁房的成交均价最高。再深入对比1、2、3三条地铁线的价格走势，不难发现：无论地铁1号线、2号线还是3号线，一档地铁房的成交均价都是最高的。从投资角度来说，500米以内的距离，给予地铁的加成是最稳定的。

超过1000米以后，三档地铁房，在不同的地铁线，价格走势同样表现出很大的波动性：

地铁1号线的二档地铁房价格，低于三档地铁房3.3%。

地铁2号线的二档地铁房价格，高于三档地铁房16.5%。

地铁3号线的二档地铁房价格，略低于三档。

这一点恰好验证了成交周期的走势。在三档地铁房阶段，价格波动非常的大。当地铁超过1公里以后，地铁对房价的影响减弱，三档地铁房的投资，重点考察的是房子的学区，品质，新旧，商业等其他加成。

与地铁口超过1500米以后，无论是1号线、2号线还是3号线，四档地铁房的价格明显走低，而且惊人的向同一个低点靠拢。

四档地铁房的成交价格是15909元/平；非地铁房的成交均价为15648元/平，两者的成交均价非常接近。当地铁口超过1500米以后，地铁加成迅速衰减。地铁对房价的影响基本可以忽略。

四、地铁房的升值走势研究

为了精准了解地铁房的升值率，指导我们地铁房的投资，我统计了合肥全市地铁房、非地铁房、地铁1号线、2号线、3号线近4年来的成交均价以及他们的升值率。如下表。

让人失望的是，地铁开通以后，单条地铁房的价格走势，并没有表现出明显的涨幅；

2016年12月26日地铁1号线开通，开通之后，2017-2020年4年间，地铁1号线的成交均价每年只有1%左右的涨幅，涨幅并不大，价格平稳。从地铁1号线的价格走势看，地铁的房价的拉升，并不明显。

2017年12月26日地铁2号线开通，2017年全年，2号线的成交均价是16899元/平。与我们的预期完全相反，2018、2019年连续两年，地铁2号线的成交均价却是连续下跌的，直到2020年价格有所反弹，但仍没有达到2017年的水平。

2019年12月26日地铁3号线开通，3号线在2019年成交均价为19312元/平，较2018年出现了一个明显的涨幅，涨幅达到8.7%。但是2020年，整个3号线的成交均价，又与2019年基本持平。

由于数据限制，无法追溯2015、2016年的1、2号线的价格走势。不过通过3条地铁线的价格走势，可以大概推测。地铁在通车当年，价格会有一个较明显的涨幅，处于高位。比如地铁3号线在2019开通，所以2019年大涨；2017年的2号线，在成交价格方面，也处于高位......

由于开通当年涨幅过大，导致在地铁开通之后的1-2年里，成交价格反而处于横盘或者回调的状态。那么，对于地铁房的投资，建议不要在地铁开通当年买入。反之，那些想利用地铁利好，高位卖出手里房产的朋友，建议在地铁开通当年的价格高点卖出。

2017-2020四年间：

地铁房的成交均价分别是：16864元/平、16722元/平、17282元/平、17544元/平；

非地铁房的成交均价分别是：15885元/平、15922元/平、15501元/平、15265元/平；

根据地铁房和非地铁房的成交均价走势，可以得到如下溢价走势图：

虽然单条地铁线的成交价格，并不是线性上涨的。但是地铁房，相对于非地铁房的溢价率，却是逐渐上升的。地铁房相对于非地铁房的溢价率，在2017、2018年间维持在较低的水平。2019年地铁3号线开通后，合肥地铁网形成，2019年溢价达到11%，2020年上半年，溢价率进一步升高，达到15%，地铁房的成交均价，与非地铁房之间的差距，有进一步拉大之势。

考虑到1,2,3号地铁经过的区域，有大量优质板块和顶级学区，所以15%这个数据可能要高于实际溢价。如何修正？是我下一步研究的重点，

通过流动性、成交价格、升值率、溢价率等参数的研究，可以明确的是：一二档地铁才是真地铁房，地铁在房价中的影响和权重正在加大。房博士对于地铁的研究才刚刚开始，后期会有更详细深入的地铁房投资攻略带给大家。欢迎大家持续关注我。

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