徐汇区司法局开设【潇言物语】专栏，定期更新。本专栏将围绕时下关于物业管理及小区治理的热点、难点问题，从业主、业委会、物业服务企业、街镇职能管理部门等方面入手，由上海七方律师事务所合伙人廖潇歌及其团队以专业律师的角度进行探讨分析。本期聊聊物业弃管后，该怎么办！
嘉宾
——上海七方律师事务所合伙人廖潇歌
廖律师及其团队近年主要专研于政府法律事务、企业常年法律顾问、行政纠纷、房地产纠纷、动拆迁纠纷等领域的法律服务。她热心公益事业，长期担任某镇司法所调解员，为辖区内居民免费提供法律咨询，制作人民调解协议；进驻社区，为社区居民开展法制讲座。对物业纠纷、基层治理有独到的理解和视角。
随着城市化进程的快速发展，住宅小区管理成为关系到每一位城市居民的身边事。与此同时，小区管理过程中有关物业的纠纷也成为新的“城市病”。
双方 · 矛盾
业主：物业公司除了年底催收物业管理费不会忘记外，服务标准和服务承诺都会忘。绿化养护、环境保洁不到位，公共设施、设备不及时保养和维修，还想涨物业费？
物业：物业费多年未涨，收缴率也不高。既没有商铺也没有停车等其它收入来源，每年人力成本上涨，入不敷出，怎么提供优质服务呢？
OMG！没有物业，
小区该如何管理？
当小区体量小、缺乏增值服务项目、人力成本上涨时，物业就会选择“抛盘”或者不愿接盘。针对该类小区，眼下，一种新型的业主自管模式开始在申城悄然流行开来，成为业委会自治管理的样本。
下文从理论和实践两方面来解析业主自管模式
业主自管有法律依据吗？
《中华人民共和国物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”该条规定确立了业主自管的具体法律依据。同时《上海市住宅物业管理规定》对业主自管的条件和程序有进一步详细规定，第五十三条：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业……”相对于筹集使用维修资金和改建、重建建筑物这两项业主共同决定事项三分之二的表决比例，业主自管的表决条件比较容易，理论上具有较强的可行性，但实践中很少会有小区业主采取此种管理模式。
案例
位于浦东新区申江路上的“申江名邸”（碧云左岸）曾是获得建筑设计奖的高档别墅小区，小区体量不大。总建筑面积约4.2万平方米，共有150户业主，分东区和西区，其中联体别墅的业主有100户，独栋别墅的有50户。因为户数少，管理成本比较高，物业以收支不平衡为由于2014年正式发函表明如果物业费不上调45%-55%将不再续约。无奈之下，业委会向社会公开招聘物业服务企业，但参与报名的物业经实地考察后最终都没有应聘。
前物业“抛盘”，面对无人“接盘”的危机，申江名邸业委会在所在地居民区党总支、镇社区服务中心、房管办事处的支持下，经过收支测算、多方考察后，向全体业主提出了在上调35%物业费基础上，开展业主自治的方案，得到了90%以上业主表决赞成。2014年5月开始，该小区成为了没有物业，聘用职业经理人担任小区“CEO”的新型社区。
业主自管主要的困难和障碍在哪？
一般而言，业主委员会委员由非专职人员组成，很难全身心投入到小区的管理事务中。即便能够全身心投入，对业委会运作的经费保障也有一定困难。《上海市住宅物业管理规定》明确规定了：“业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。”但实践中能够给予的津贴十分有限，往往一般小区业委会的运作都需要业委会成员具有奉献精神，业委会工作也具有一定公益性质，更不用说需要业主花费更多精力的业主自管小区的工作了。
有一腔热血，又能够全身心投入到业主自管小区工作之后，往往还会面临三个方面的难点：
1、物业的交接
在确定了业主自管模式后，首先要进行的就是物业的交接，包括物业管理用房的移交，物业管理相关资料的交接，印章、凭证的交接，各项具体工作衔接等，但交接并非都能一帆风顺。
2、业委会身份转变带来的变化
在业主自管小区中，业委会成员并不直接介入物业服务。比如自管后的申江名邸小区，日常物业服务由业委会聘请的1名职业经理人（CEO）、2名水电工、1名财务、1名巡视员组成的物业中心团队，以及业委会聘请的保洁、保绿、保安服务团队共同完成。在此情况下，工作人员直接对业委会、全体业主负责。业主对工作人员有更大的管理权限，能够直接完成物业管理目标，而不再通过物业来中转。
毋庸置疑，更大的权利也代表着更大的责任。在业主自管模式下，业主对物业工作的不满就直接指向了业委会甚至是业委会成员个人。业委会成员仅仅具有管理小区的热情显然不够，在管理过程中还可能会遇到包括各种骚扰、谩骂、人身攻击等情形，也要求业委会成员具有良好的心理素质来应对。另外，巨大的利益也会让很多人在管理过程中迷失方向，甚至走向歧途。
3、业主自管的可持续性
从目前推广的几个业主自管小区成功案例来看，在经历了几届业委会的换届之后，业主自管的模式也在走向成熟。但部分自管小区的业主也表示出对业主自管模式可持续性的困惑，如何摆脱对部分业主的依赖从而形成适合本小区的固定管理经验和模式是亟待解决的问题。
业主自管小区的主要特点在于业主作为直接主体参与到物业管理的工作中来，取得了比物业公司管理更直接、更高效的成果，这其中，业主的积极作为功不可没。但这种模式具有很强的人合性，随着这部分业主的精力转移，甚至业主身份发生变化，在延续性上会有很大障碍。如果再有物业介入的情况下，是否又会回到原先的状态？
相较而言，自管模式能充分发挥业主的主观能动性，小区比较容易运营得好。从结果来看，业主自管的小区也呈现出两极分化，管理好的小区收支账目透明公开，带来了不错的经济效益；管理得不好的小区，在自管的热情过后没有形成长效的模式，最终自管成为脱管。总之，业主自管是个新生事物，要自行管理小区，对业委会成员的要求非常高，既要懂物管知识、懂法律还要有责任心和奉献精神。自管后，更像是把小区看作是更大的“家”来管理，业主从情感和动机上更能够接受，而这也许就是一般的物业管理始终无法实现的目标。
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