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广州楼市早已进入分化时期。

即使是同一个区域,价格与涨幅也有极大差异。

同在天河区,有项目三个月升值80万,也有项目一季度贬值30万。

究竟是怎么回事?

666个项目涨价数量不过半

升幅超10%的项目仅9个

我们先来看看城市基本面的情况。

2020年二季度,广州二手房市场维持在稳定阶段,二手房均价环比微跌 0.32% ,同比下跌 1.44% 。

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增城二手均价同比大跌4.19%,从化二手均价同比大跌5.54%。外围区域二手房越卖越便宜,成为广州最不抗跌区域。

但在楼市分化时期,区域表现并不等于个盘状况。

有项目仅用一个季度的时间,成交均价就大涨10%以上的项目,也有同样时间价格大跌7-10%的楼盘。

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像峻林苑,三个月涨价约8000元/㎡,按一套100㎡的房子计算,短时间内涨幅达80万!

那么楼市君发现的规律是什么?二手盘涨价是否涨价的决定因素在哪里?

产业决定房价天花

得产业者得天下

从区域角度而言,只有 天河、白云、南沙、黄埔有环比涨幅超10%的项目 。

天河作为广州中心,升值能力无需置疑。

南沙、黄埔同样不必多言,作为广州最热的两个区域,二手房随之大涨也无可厚非。

南沙涨幅超10%的板块是黄阁板块,黄阁作为南沙目前最成熟的区域,配套、环境、居住氛围是其突破重围的武器。

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黄埔分别有三个区域,有项目升幅突破10%。

分别是:区府板块(现已为科学城)、知识城板块、文冲板块。

区府板块纳入科学城后,算是一个利好,从此,区府板块成为成熟且极具发展潜力的区域。

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知识城板块其实已经具备地铁与教育资源,两大房价硬指标 。

只是物理距离太远,单靠目前的14号线支线接驳21号线,并不能彻底解决出行问题。

所以,知识城的受众面较窄,往后可能会造成一个现象,知识城的成交量高度集中于某几个楼盘。

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白云同和板块凭着靠近天河的有利地理位置,与白云山作配套,正向高端住宅区进发。

二手项目升值的区域因素大抵如此,前文也说到,分化的楼市中,微观(个盘)比中观(区域)市场更重要。

我们再分析一下,每个盘跑赢区域的优势在哪?

星汇云山花园升幅:12.21%

升值点:一手房重推、补涨

星汇云山花园,即星汇云城,这个名字,大家可能更熟悉。

就在两个月前,就是星汇云城放出16层以上的预售证,才有后续扒出金融城限高解除的消息。

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之后,星汇云城推新组团,带动了二手房的价格飙升。

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星汇云城2016年首推,属于5年内的次新盘。

星汇云城交通条件不算优势,距离最近的地铁站同和约1.6公里,步行时间25-30分钟,选择公交接驳,花费时间相当。

教育配套方面,星汇云城项目配建的广大附小,教育资源比较拿得出手。

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配套方面,由于对外连接性较弱,小区主要依靠底商作为生活配套。

景观方面,星汇云城与白云山直线距离约2公里,可眺望到山景。

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整个项目有30栋住宅楼,4400多户,是一个不折不扣的大盘。

通常一个交通不便,仅靠教育资源卖房的大盘,放在二手市场中不太吃香,但星汇云城有点特殊

这项目有很长一段时间处于停售状态,没有跟上普涨阶段,现在的爆发式升值,补涨占主导因素。

保利罗兰花园升幅:10.66%

升值点:综合实力强,成熟配套与升值组合拳

保利罗兰花园自面世以来,一直备受关注。

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项目位于开创大道及开达路交界处,既有科学城的规划红利,也有区府的成熟配套。

离项目最近的地铁站6号线萝岗站约1公里,在可接受范围内。

在教育配套上,小区有自建幼儿园,对口小学为广州开发区第二小学(北校区),省一级公立小学,教育资源也是项目亮点。

生活配套方面,从项目驾车前往奥园广场、万达广场,车程约6分钟,高德汇购物中心则需8分钟左右。

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项目整体综合素质较高,地铁、学位、商业都有,加上黄埔自带流量属性,升值是情理之中。

万科幸福誉升幅:11.54%

升值点:区域龙头项目、周边新房带动

万科幸福誉,目前在售二手房大多来自1、2期,靠近地铁何棠下站,交通条件一流。

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万科幸福誉划到会元小学学区中,教育资源大大加分。

上文分析区域时也有说到,知识城目前已经具备地铁与学位两大影响房价的硬通货。

接下来的房价升值,就是依靠知识城规划兑现,而不同楼盘的价格分化,会根据各个小区的配套决定。

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万科幸福誉,介入知识城时间较长,至今已有4年时间,配套成熟程度自然更高。

而且,幸福誉周边新房越来越多,越卖越贵,升值空间自然大有看头。

广州石化大院升幅:13.77%

升值点:旧改

广州石化大院,位于黄埔区石化路166号大院,又叫石化生活区,是广州石化集团的房改小区,黄埔最大的房改生活区。

这是一个于1976年开始建筑的低密度全低层洋房小区。

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楼龄接近30年的小区有什么过人之处?

这或许与旧改有关。

2018年,广州石化大院传出旧改消息,由科学城集团操刀。

2019年5月,通过旧改意愿征询,开始调研。

抛开旧改事宜,广州石化大院所处老黄埔中心地带,具备一定的居住价值。

石化大院距离5号线文冲地铁站的距离仅有500米,而且距离文冲市场公交站也只有3分钟的路程。

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教育资源方面,有幼儿园,小学,中学的一条龙教育配套。

石化生活区生活配套完善成熟,周边500米内有沃尔玛大型超市,同时还有电影院,游泳池等的配套设施。

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或许买广州石化大院的人都抱着同一种心态,万一旧改开动了呢?

兰亭盛荟升幅:11.74%

升值点:无竞争对手,周边项目“哄托”

兰亭盛荟位于广州环城高速旁,交通发达是肯定的,与哪个区都算得上是无缝连接。

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兰亭盛荟生在一个好年代,它热销期内天河基本无同级项目与之竞争。

所以,就算兰亭盛荟有多少缺点也好,一个稀缺天河盘,全部抵消。

而当它临近卖完之际,天河供应量开始起来了,先有珠江花城、再到保利天汇、最后是金融城重启。

全部都在哄抬兰亭盛荟二手房价格。

虽然项目硬伤多多,但是周超竞品项目推动,兰亭盛荟坐收渔翁之利。

中海康城升幅:10.05%

升值点:自住属性明显,环境优美

首先,从位置上看,中海康城位于天河与黄埔的交界地带,正对面就是广东奥体中心。

项目距离地铁黄村站近300多米,步行时间约6分钟。

教育资源方面,中海康城小区内有公立幼儿园,也有市一级中海康城小学。虽说不上顶尖,但也算过得去。

配套方面,项目主要靠自身配建商业满足业主消费,周边几无商业配套。

中海康城的园林设计做得不错,从鸟瞰图可以发现,这是一个绿化率极高的小区。

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单凭这一点,中海康城加分不少。

涨价基因何在?

如何买高收益的二手房?

三个月涨价10%以上的项目,其实隐藏着一个共性。

这批房子除了石化大院年代较久远之外,其余楼盘都可算作次新房。

从某种意义上说,广州20年以上的老破小已经没有多少价值可供压榨了

荔湾、越秀、海珠三个标志着配套成熟、交通便利、学位优秀的老城区,并无项目涨幅超过10%,价格大幅下跌的项目倒是很多。

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次新房的优势有许多优势,包括:价格稍低、居住品质有保障、衔接新盘升值红利等等。

比如兰亭盛荟,二手市场上的次新房,照样可承接金融城的红利,照样会在保利天汇越卖越贵的情况下,水涨船高。

最后,总结一下如何买到大概率升值的二手房。

一、尽量选择次新房,楼龄不是重点,重点是在次新房无论在区位还是产品上,都还有升值空间;

二、选择居住属性强的楼盘,往后很长一段时间之内,居住都会是楼市的主旋律,选择居住舒适性高的项目,升值概率大得多;

三、选择一个区域的龙头项目,龙头项目不等同于CEO盘,一个区域的龙头项目应该是占据着优质交通条件、学位、配套等的项目。

说到底,所有的配套都是为生活服务,搞清楚自己买房是为什么,自然可以买到理想的房子。

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