开样板房长达一年，预售证也拿了快4个月，硬是等到整个盘都是现楼才开卖。
这个盘就是桂南星晴公馆，与花苑广场、百花时代广场、桂南名都出自同一家房企。
项目距离广佛线桂城站、南桂路站都在步行600米范围内，周边配套已成熟，今日开盘2.2万/㎡起。
▲项目位置
要说这个盘，也是很有趣。早在2019年5月，它就已经开放样板房，可今年4月才领取预售证，当时销售称5月会开盘，结果等到现在才卖。
▲项目4月26日获批预售证
销售对此解释称，之前那个售楼部不够大，所以6月份重新装修了才开盘。喏，就是这个售楼部，洽谈区有8张桌子，现场销售只有4位，根本忙不过来。
▲洽谈区几乎坐满人
低层单位折后2.2万/㎡起
今日开盘为自然开售，无销控，无集中选房，想买哪套就找销售算具体价格。
该盘只有1栋独栋住宅，总高32层，3梯8户，首层底商、二层为空中花园，三层以上合计240套住宅，带两层地下车位，全部是现楼，带装修，对口学区是花苑小学。
▲项目只有一栋高层住宅
240套住宅包括62-112㎡二至四房，今日全推，开盘有3个99折，折后售价2.2万/㎡起，低楼层最便宜。
功夫君计算了几套不同楼层的92㎡三房，楼层由低至高，售价在2.2~2.5万/㎡不等，详见下表：
楼层
折后总价
折后单价
11楼
234万
2.52万/㎡
7楼
222万
2.39万/㎡
6楼
221万
2.38万/㎡
4楼
205万
2.2万/㎡
功夫君一年前踩盘曾详细点评过几个户型的样板房，详情如下↓
桂南星晴公馆
单元
面积
01
112㎡
四房两卫，朝南
02
92㎡
三房两卫，朝北
03
62㎡
二房一卫，朝北
04
89㎡
三房两卫，朝北
05/06
92㎡
三房两卫，朝东
07/08
98㎡
三房两卫，朝南
除01/03单元外，其余均是三房，咱们先从面积最小的说起。
03户型#62平两房
62平做两房，进门右侧是厨房，带推拉门，橱柜为一字型设计，北侧通往生活阳台，可放置洗衣机。
厨房对出即是餐客厅，餐厅空间较小，整屋铺仿木纹砖，主次卧分别位于客厅两侧。
由于面积紧凑，客厅通风采光全靠飘窗。主卧空间约10平，可布置1.5米床，带北向小阳台。
▲主卧带阳台
次卧空间较小，布置成了儿童房，可考虑订做榻榻米增加实用率。
整体来看，62平麻雀虽小，但胜在全屋无暗间，还设置有两个小阳台，销售表示首付约45万即可入手，预算较低的刚需可以考虑。
89-97平三房户型
02/04户型均为北向三房两卫设计，左右动静分区明显，区别在于主次卧的布局。
▲02户型约92平 | 04户型约89平
05/06户型建面约92平，主阳台朝东，但由于客厅开间仅3.1米，且动静不分区，户型竞争力较弱。
▲05户型约92平
07/08户型建面约97平，其主次卧及阳台均朝南向，客厅开间达3.7米。
按图纸给出的尺寸计算，主卧面积约15平、次卧约9平，实用面积可观。
▲97平主卧
01户型112平四房
最后来看112平四房，同样是竖厅设计，整体布局跟97平相似，具体区别在于进门左手侧多出一个客卧，客厅开间去到3.8米，更大更宽敞。
▲112平交标板房
项目优缺点
目前，南桂东路一带住宅缺货已久，该盘位处老城区，最大卖点就是配套齐全。
销售介绍，参照2019~2020年桂城新生入学地段划分，该盘属于天佑六路以东板块，户籍生有望分配到花苑小学（省一级）。
该盘确是住宅性质 ，但自2002年拿地起算，产权至今已缩水18年。
此外，楼盘体量较小，仅靠二层花园提供休闲空间，北向户型直面马路或有噪音影响。一对小夫妻就在售楼部门口犹豫，周边配套虽然很成熟，但小区没花园，住起来不舒服。
—— END ——
功夫君视频号上线啦！这里不仅有最新的房产资讯、买房知识小剧场，还有小姐姐带你看盘、教你买房。二维码已就位，赶快扫码关注我们吧
热门跟贴