纵观全国，上半年局部地区楼市异常火热，各大媒体能听到楼市火爆、万人摇等关键词。例如深圳、杭州、宁波等城。其中深圳新房均价同比上涨10%以上，二手成交量单周出现过环比大涨40%的情况。这些价格涨幅过快以及楼市热度过高的城市，终于在7月迎来了强有力的政策加码。
回到我们上海，相比那些过热的城市，上海二手市场可以说是：稳定并且健康。
我们也是从成交量、成交均价以及成交结构等方面得出以上结论，一起来看一下数据：
二手市场的成交量，我们一般看成交套数这个指标，可以看到，上半年成交11万套，同比小幅下降10%左右，跟2019年同期是差了1万套。均价3.9万，不到4万的水平，同比微涨1%。
疫情影响之下，一季度成交放缓，二季度市场购买力回归成交量补涨。套数仅仅是少了1万套左右，价格基本持平。那种11万套的成交量是什么概念呢，我们跟往年对比一下。
自2010年以来，10年中共有5个年份上半年成交量超过10w套，分别是13,15,16,19,以及2020年，虽然不及15,16年巅峰时期，但仍处于市场中高位。
在价格方面，自17,18年一波攀升之后呢，全市二手均价进入平稳期，基本在3.7-4万之间上下波动，振幅不到3000元/㎡。
所以说疫情并未上海二手市场造成实质性冲击，只是短期压抑了需求。
从成交结构来看，小面积、低总价房源仍是市场成交主力。50-90㎡、300万以下房源成交占比高达6成。同时可以看到，在疫情后，刚需率先迎来了一波释放，3月之后70㎡以下房源成交占比小幅上涨，300万以下房源同样占比上涨。随后400万以上的改善性房源成交占比稍有提升。
所以，我们在回顾一下，上半年成交量保持10万套以上，均价稳定在3.9万，成交结构仍以小面积刚性需求为主。市场健康、稳定。
下面一起看下各区及各板块的表现：
首先从区域可以看到，在全市成交总量少了1万套的前提下，中心城区成交量普遍下跌超过10%，非中心城区中，金山、奉献两区逆势上涨，其余普跌6-10%，崇明跌幅是最大的，下跌高达20%。
价格方面，仅崇明、嘉定、金山、普陀4个区小幅下跌，其余区域均价小幅上涨不超过3个百分点。
从板块可以看到，上半年就南桥新城与罗店是量价齐升的板块，其中罗店主要因为美罗家园动迁安置房符合上市交易条件，集中上市，导致成交量大涨37%。其余的成交主力板块多数呈现量跌价升态势
关于未来市场走势，我们有以下观点：
近十年，上海房地产市场一直以二手市场为主，随着市场外围开发逐渐成熟及土地供应减少，新房成交占比呈现递减趋势，二手成交占比渐增，上海目前一二手成交占比已从3:7逐渐变至2:8，存量为主的市场导向日趋明显。
2020年，上海目标完成2.8万户中心城区成片二级旧里以下的房屋改造，上半年已完成约1.7万户，目标完成超过一半，下半年计划安置1.1万户，预计8成将选择二手置业，为下半年二手住宅市场需求打下基础。
最后是我们中原自己的指数，首先介绍一下，我们的指数创立于上世纪90年代，主要用于描述香港市场，后来被引进大陆，经过多年的发展，得到业内各大机构以及政府部门的广泛认可。报价指数能够预测未来3个月左右二手房价的上涨和下跌趋势，而领先指数则可以计算某个时间段内，二手房价的涨跌幅。
我们这边主要看一下报价指数，灰色的折现便是报价指数走势，根据历史经验，报价指数以40%为界限，超过40%则代表未来3个月房价将上涨，低于40%则代表下跌。
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