今天,广州新挂牌了四宗地块,一宗位于越秀,一宗位于番禺,剩下两宗位于增城:
看得出来,楼市回暖,政府也在趁热打铁推出新宅地。
其中最吸引的目光的,无疑还是越秀区的那一块。
或者说,在寸土寸金的越秀,推出的每一块宅地,都会从挂牌的那一天开始,就被人们“念念不忘”。
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近地铁、近名校
但容积率14.4
越秀此次挂牌的地块位置很有看头,年初成交的越秀南路地块就在它不远处。
本次挂牌地块距离现有的地铁6号线团一大广场站不足500米,周边10号线、12号线已经在建。
越秀区强势的教育资源也能被它分一杯羹,地块一公里内有广州四十中、省一级学校培正小学和东川路小学。
但随着“强配套”而来的,还有一些居住问题。
先大概介绍一下,广州市的高端项目分为两类,一种是郊区的低密别墅盘,容积率多在2.0以下,居住起来主要突出一个舒适。
第二种是中心区的CBD盘,比起居住功能,更像是一种身份的象征,比如天河的侨鑫汇悦台,越秀的世贸天越。
这类项目受主城区土地资源制约,容积率不会太低,侨鑫汇悦台容积率就达到了7.09,世茂天越容积率更是达到11.54。
非要归类的话,此次挂牌出让的越秀宅地会被归为第二类,低密的住宅享受它是别想了,毕竟,它的容积率竟然达到了14.4!
14.4的容积率,已经和一般的商业项目趋近,恐怕也刷新了广州市新盘住宅容积率的上限。
我本来预定它成为一栋超50层的摩天大楼,但是看了下之前的规划,发现它不会成为我预想中的“高瘦型”选手,而是“矮胖型”选手。
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身世坎坷
烂尾楼终于变身!
说起来,这块地的故事也十分坎坷。
它原先是白云邮政综合楼,建于2001年,原拟定于2002年5月竣工,但在当年的房地产开发企业资质年检中,因开发商不符合年检要求,被市建委注销了房地产开发资质,因此烂尾至今。
地块现状
在2013年,政府启动新一轮“烂尾楼”处置工作时,本项目被归类为“已提出盘活处理意见,需细化方案”的一类。并被贴上警示,禁止居住、经营、停车与仓储。
2016年,该地块申请用地性质由商业金融业用地修正为商业、商务兼容二类居住用地,计容面积由20740㎡修正为19001㎡;未来会修建成为新的邮政综合楼,高约77.5米,共25层。
25层高的大楼,但容积率仅14.4,那么居住起来就将颇有大学公寓的感觉了。
地块规划融入实景图
另外,根据最新出让要求,我们也能发现楼层分布的规律:
地块出让要求:
①.需回迁总建筑面积3508.9923平方米,其中住宅356.2平方米,非住宅3152.7923平方米(包括已签订拆迁补偿协议的1255.7769平方米、未签订拆迁补偿协议的703.0754平方米及原用地单位自有产权的1193.94平方米拆迁面积)。根据核查不动产登记查册表、房地产权属证明书和拆迁协议及询问拆迁人(中国邮政集团有限公司广州市分公司),上述回迁建筑面积未办理有偿使用手续;
②.住宅安排在9层回迁;非住宅未签订拆迁补偿协议的703.0754平方米安排1-3层;其余非住宅安排在1-6层,其中原市邮政局回迁面积安排在首层5至7轴240平方米、二层5至7轴60平方米,首、二层上下可连通使用,五至六层安排回迁893平方米及公配面积300平方米)。
③. 在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起,竞得人负责支付被拆迁户临迁费,每月共363,578.31元,其中一户按每年5%递增,具体以拆迁补偿协议为准,直至回迁安置完毕;④.原用地单位作为回迁户,2年内免收临迁费,满2年仍未回迁的,竞得人需按100元/月/平方米的标准支付原用地单位临迁费,直至回迁安置完毕)。
此外,竞得人必须在签订土地出让合同之日起30个工作日内在广州市国有土地上房屋征收办公室设立拆迁临迁费监控手续。
如此一来,楼栋低层建筑性质比较杂乱。1-6层将含有非住宅回迁房,9层为住宅回迁房,大概率10层开始才为普通商品住宅。
如何提升商品住宅的品质,这是开发商需要攻克的一道难题。
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售价不到10万/㎡?
是机遇吗?
现在,我知道你们最关心的问题是——
这块地入市后要卖多少钱?
3月10日竞拍的越秀南路地块成交楼面价是64576元/㎡,预计入市楼面价超13万/㎡。
而此次挂牌地块在扣除回迁面积之后,起拍楼面价仅31926元/㎡,封顶楼面价也不过46263元/㎡,折算下来,地块住宅入市时价格可能还不到10万/㎡。
同时,越秀区目前在售新盘主力成交价格也集中在10万/㎡以上。
比起年初成交的越秀南路地块和越秀区新盘,此次挂牌地块很明显是有价格优势的,但可能比起二手房来,“性价比”还是要差了一截。
周边二手房市场情况,建议横屏查看
周边“老破小”林立,二手房的价格已经被压缩到极致,目前周边二手房放盘价集中在6万/㎡。
综上,我的建议是:
1、想要入手品质新盘的,优先考虑广州城投竞得的越秀南路地块,地块面积适中,容积率仅5.8,不过价格可能偏高。
2、想要入手越秀区学位房的,优先考虑周边二手房,配套没得说,价格也在接受范围。
3、这次挂牌的土地非常考验开发商的操盘能力,面积小,容积率高,还要协调一种回迁房的问题,是否推荐还是要看面世后的产品力。
如果不出意外的话,应该会有多家开发商参与竞价,最后到底花落谁家,让我们拭目以待。
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