作者：公子不悔
01
今天就不铺垫了，单刀直入直奔主题，关于在珠海买房的问题，当然这里主要指投资。
外地的刚需客基本不会去珠海买房居住，那些忽悠深圳人广州人前去珠海买房，说什么广州、深圳工作，珠海居住，都是大忽悠。
在福田上班宝安、盐田居住都不便利，遑论跨城市？更何况，广州延伸到珠海的地铁18号线以及深珠通道，还是云里雾里的概念。
珠海楼市的刚需主要是珠海本地人，外地人去珠海买房，都是奔着投资去的，先买着，等着下一批外地人或者珠海本地人接盘。
在前几天推送的文章中，本号说到过，由于深圳开启了里程碑式的调控，需求被压制，但深圳的热钱闲不住，在周边四处游荡。
圈内很多人都带着自己的团队奔赴中山、佛山、南沙、珠海、惠州去扫货。
一时之间，广州南沙、珠海都被炒起来了。
但广州是近日高层召开的房地产座谈会上受邀的城市之一，收紧政策也是早晚的事情。南沙已经有收紧的迹象，从办理手续的周期上。
南沙本科学历就可以直接购房，但需要人才证，据当地中介介绍，以前办理这个证一周就可以，现在两个月都难办下来。
相比于南沙，本号更看好珠海。
一方面是因为南沙尚在开发阶段，配套服务要跟上，需要不短的时间；另一方面，南沙已经涨起来了，往后的空间虽然有，但兑现的时间比较长，相比之下珠海兑现的时间不会太长。
02
其实，珠海的躁动并非始于深圳强调控之后。在深圳强调控之前，珠海早就跳涨了一轮。
上半年，珠海在猛打深圳牌，炒作深珠通道（尤其是北围片区），这个还在云里雾里的概念后，房价大幅上涨。
易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》告诉我们，有11个城市上半年涨幅超过了20%，其中珠海领涨全国，上半年新房涨幅高达31%。
本号说过，在粤港澳大湾区内地部分除深圳、广州以外的7座城市，最看好东莞和佛山，其次就是珠海。
看好它的理由有三：
1、在粤港澳大湾区规划中，珠海地位相当高，尤其是横琴新区；
2、再加上澳门与珠海合作这个概念；
3、以及深珠通道这个概念。
珠海在珠三角9个城市中，GDP、人口虽然并不显眼，但区位优势造就了珠海不低的地位。
在粤港澳大湾区规划中，作为经济特区的珠海，定位相当高：湾区西岸交通枢纽、湾区创新后发高地、“一带一路”支点城市、宜居宜业宜游之城。
在广东省的定位中，珠海是副中心城市，广深为主中心，珠海、湛江与汕头为副中心。
此外珠海靠近澳门，这是珠海成为经济特区的关键因素。
在港珠澳大桥通车之后，珠海成了国内唯一直通香港和澳门的城市，这为珠海增色不少，也是珠海之所以在粤港澳大湾区定位中不低的筹码。
至于深珠通道，想必有读者会问，上面不是说这还是个云里雾里的概念吗，怎么又成了看好的理由之一。
这并不冲突。雨里雾里的概念是针对刚需来说，想要在深圳工作，珠海居住，靠深珠通道，需要十多年以后才能实现。
但作为投资，只需要一个概念。只要深珠通道规划出炉，连通深圳珠海的桥头堡珠海唐家与高新区，必然会上涨一波。
举个例子就明白了。
深中通道规划落地之后，桥头堡马鞍岛的房价立马起来了，目前的房价比中山市区要贵很多，但深中通道还需要等到2024年通车。
03
此外，广东省今年提出了五个都市圈：
广州都市圈（广州、佛山、肇庆、清远、云浮、韶关）、深圳都市圈（深圳、东莞、惠州、河源、汕尾）、珠江口西岸都市圈（珠海、中山、江门、阳江）、汕潮揭都市圈（汕头、潮州、揭阳）、湛茂都市圈（湛江、茂名）。
五个圈的划分标准就是广东省定下的广州深圳两个主中心，珠海、汕头、湛江三个副中心。
珠海便是珠江口西岸都市圈的领头羊。
以上都是概念在支持着珠海楼市。
下面再看看实际支撑。
珠海楼市最大的支撑，是它的环境。很多人明白珠海经济不高，人口不多，为何房价却能位居珠三角第三。
很大程度上，是它的环境溢价。厦门三线经济，二线的地位，却有一线的房价，也是环境溢价之故。
珠海是座浪漫的城市，又处在最具潜力的粤港澳大湾区内，即便是不投资，如果手头富裕，在珠海买套房度假养老都是个不错选择。
除了环境溢价支撑外，珠海的经济、人口、资金总量以及财政收入四个板块综合增速，也支撑力量。
投资一座城市，主要就是看它的发展潜力，也就是上升空间。
本号统计广东省21座城市过去十年（2009年至2019年）GDP、人口（以更为真实的小学生人数统计）、资金总量以及一般预算内财政收入增长情况，结果发现：
珠海GDP增速第一，超过了深圳；小学生人数增速第四；资金总量增速第二，仅次于深圳；一般预算内财政收入增速第四。
综合得分，珠海位居广东省21个城市第二位，仅次于深圳。
以此来看，在珠海买房，不是入坑，而是上位。
根据珠海最新的限购政策，非户籍人口在高新区、珠海大桥以西买房都没有社保限制。香洲区与横琴新区的180平米以上的新房也没有社保限制。
珠海看涨空间大的当然是横琴，其次便是高新区。
考虑到非户籍人口在横琴只能买180平米以上的大户型，大户型在珠海这类城市转手较难，有一定的风险。因此综合来看，高新区是个不错选择。
当然，如果你满足横琴购买小户型的社保年限要求，最好还是买横琴。
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