房子越靠近“这3处”，长期升值空间越大，中央会议释放信号|中小城市|地段|城市化|城镇化|都市圈

李嘉诚曾说，决定房产价值的因素有3个，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。他能在商界叱咤一生，无不与他成功的投资哲学有关，所以有人称，李嘉诚是地产界的“鼻祖”，而他一生总结的经验也广为人们流传。但如果我们把地段仅仅狭义地理解为某一个位置，未必就局限了，随着时间的推移，地段一词又赋予了新的意义，简言之，地段必须有基本的载体，否则，再好的核心地段房子也不会有多少升值空间。

这些天有几位朋友聊天，回忆到买房的事，一朋友张某2006年时，在北方某城市全款购买了一套房子，总价15万元，而另一朋友瞿某说他2000年在上海买了一套房，总价大概50万左右，当时付的首付款差不多也正好是15万左右，目前这套房子市价在700万元左右，而张某的这套房子去年卖了42万元。虽然存在杠杆和利息因素，导致资金成本有所差异，但大体上比较，都是投入差不多本金的情况下，两者的财富差距天壤之别。

当然，我们今天不是鼓励大家去用高杠杆买房，而且国家一直在调控楼市，一个重要原则就是“房住不炒”，但有一个现实不得不承认，房子是一个家庭最重要的财富，即使一些机构的保守数据也显示，大多家庭差不多有70%的以上的资产都在房产上，央行前不久的一份调查报告也证明了这一点，户均住房达到1.5套，即使按照全国均价近万元/平米、人均近40平米算，平均每家也有180万的房产，但很多家庭可能连30万的现金都难拿出来，所以，房价的任何波动都关系到财富的变化。如果按照过去的经验看，不同“地段”房子的差距还会越来越大。

原因一：城市化的逻辑变了。如果按照住房市场的城市化推算，基本可以推到1998年的住房商品化改革，当时的城市化率为30.4%，到2019年末为60.6%，差不多翻一倍，这意味着快速城市化已经宣告一段落。按照近5年的城市化率算，平均每年城市化率在1%左右，有专家因此把2019年定义为城市化下半场的元年，未来城市化增速还将会进一步趋缓。按照中国社科院报告的预计，到2030年，我们的城市化率达到70%，未来10年，平均到每年城市化率也不过1%，新增有效购房需求将趋缓。

原因二：人口流向的逻辑变了。过去20年，农村流入城市的人口基本遵循百花齐放，一到六线城市都有，每个城市都能享受到人口红利，这是我们强大的人口基数以及较低的城市化率决定的。但现在城市化已过6成，农村流入城市变缓的同时是城市之间人口的流动，中小城市向大城市的流动，向城市圈和都市圈流动，与之对应的，有些城市人口顶峰过去而进入下降阶段，而有的城市人口还会进一步增加。

一句话，未来的楼市一定不是昨天的简单重复。那么，未来哪里的房子最具长期升值空间呢？中央会议释放信号，房子越靠近“这3处”潜力越大。

在7月30日的中央政治局会议上，国家提到了两个点，一是以“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。二是以“新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群和都市圈”一体化发展。至少释放了以下几个信号：

1.国内大循环将带来前所未有的改变。有人说，国内大循环以前又不是没有体验过，这话有一定道理，但今天则是完全不一样了，在与世界多年的融合发展后，我们形成了一定的工业基础和经济体系，经济内循环具备了基本的条件。但需要注意的是，内循环绝不是发达经济地区的单向循环，考虑到人力成本和国家战略，内陆地区在制造方面或更具优势，与之相关的消费、科技、投资、服务和金融等方面也会迎来全面发展。比如，在中西部这一个范围不大的圈子里，就有成都、重庆、西安、武汉、郑州5个国家中心城市，占已公布国家中心城市数量的55%，可见国家对内陆地区的战略重视，内陆产业城市将是内循环的受益者。

2.新城市城镇化作为国内大循环的重要一环，城市群和都市圈将迎来“第二春”发展。根据2019年中小城市高质量发展报告显示，中小城市的GDP总量达到了76.43万亿元，占到全国GDP总量的近85%，而他们又主要集中在大大小小的城市群和都市圈。

　　1. 按照十三五的规划，目前已经形成了19个城市群：长三角城市群、珠三角城市群（粤港澳大湾区）、京津冀城市群、山东半岛城市群、海峡西岸城市群、中部地区的长江中游城市群、中原城市群和山西晋中城市群，西部地区的成渝城市群、北部湾城市群、滇中城市群、黔中城市群、关中平原城市群、兰西城市群、宁夏沿黄城市群、呼包鄂榆城市群和天山北坡城市群，以及东北地区的辽中南城市群和哈长城市群；

　　2. 21世纪经济研究院与华夏幸福研究院测评出30个最具潜力的都市圈：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、重庆、西安、宁波、青岛、沈阳、厦门、济南、福州、南昌、贵阳、合肥、石家庄、昆明、太原、长春、海口、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐。

看了以上内容，有人一定会认为，这不把所有的城市都说了一遍吗？那不就没有重点了吗？其实并不是如此。可以概括为两点：一是城市群和都市圈本来就是“你中有我，我中有你”；二是这些城市本身也是区域的经济政治文化中心，是本区域的人口吸纳大户，即使外来人少，但也能吸收本省、本地区的人口，越是区域中心城市、越靠近中心城市，其发展潜力越大，原因在于中心城市发展饱和后，产业和资源会向周边扩散和转移，靠近城市会受益更多。这里特别提到，由于地缘情节因素，人口大省会有更多的人口红利。