深圳停批商务公寓，投资客正涌向周边城市，楼市最后的疯狂？|住宅|房地产|投资客|深圳|类住宅

半个月内，深圳接连出台楼市调控政策，精准打击炒房客，维护房地产健康、平稳发展。最近的一次，深圳瞄准了公寓。

7月31日下午，深圳市规划和自然资源局、住建局联合发布《停止商务公寓审批的通知》（下称《通知》）。《通知》提出，停止全市新商务公寓项目规划和用地审批；优化用地规划布局，减少商业用地并增加居住及配套用地比例。

作为住宅市场的补充产品，深圳的商务公寓成交一直很活跃，2019年，深圳一手商业房产成交91万平方米，约为一手住宅的四分之一。《通知》发布之后，有房地产中介在各类营销渠道上鼓吹“卖一套少一套”“公寓稀缺了，且买且珍惜”……公寓项目真的有那么大魅力吗？关注公寓这类住宅的小伙伴们该如何决策？深圳停止审批公寓，继续收紧调控，对周边楼市将有何影响？今天我们就一起来聊一聊。

供需两端同时出招，深圳楼市稳住了？

近些年来，深圳房价持续上涨，有批评者认为，根源在于住房长期供求失衡。

恒大研究院研报显示，在四座一线城市中，深圳居住用地占比约20%左右，低于其他三座一线城市，与国际40%的水平更是相距甚远。再加上深圳天生就存在土地资源匮乏的短板，实际供应的居住用地面积要远远低于其他三座城市。

今年以来，深圳楼市火爆引发全国关注。深圳先于7月15日出台“史上最严厉调控”政策，打压投机炒作需求，随后楼市迅速降温。新政出台后，深圳二手房的成交量仅有新政前的不到两成。

现在深圳又从供给端发力，停止全市新商务公寓项目规划和用地审批。这一动作表明，深圳政府下决心，减少商业用地并加大居住用地供应比例，从供应层面缓解供需压力。

深圳的商务公寓通常建设在商业用地或商业住宅混合用地上，产权为40年或70年。商务公寓不配套学位，40年产权的不允许接通燃气等。在与《通知》配套的解读文件中，两部门表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。

《通知》还称，对于已批规划但还未签订土地合同的商务公寓项目，政府鼓励开发商将其转为可售型的人才住房，开发商可按程序申请修改规划。这项措施将进一步增大公共住房供给，为多层次住房供给提供空间支持。

此外，《通知》还释放出将在总体规划层面继续加大居住用地供应的信号。解读文件称，在规划层面，深圳市将结合编制新一轮国土空间总体规划的契机，适当压缩商业用地规模，提高居住和公共服务设施用地比例。

限购升级，要不要买套公寓上车？

去年底，深圳取消了商务公寓“只租不售”的政策，公寓市场开始变得活跃。今年，深圳“7·15”购房新政出台后，一些购房者失去了购房资格，有人很快将目光转向不限购不限贷的，面积小总价低，上车容易的公寓。如今深圳叫停商务公寓审批，未来市场上的公寓项目将大幅减少，于是有房地产中介借势在各个营销渠道吹捧公寓的投资价值。

购房者到底要不要因为限购收紧而上车公寓呢？

实际上，公寓这类产品在设计上对住房刚需族就不是很友好。相比于居民住宅，公寓不仅产权期限相对较短，而且入住后使用水电是按照商业用水、用电的标准来收取的，比居民住宅要贵；公寓还存在公摊面积较高、商业办公和居住混淆，居住体验较差等问题；在二手房交易时，公寓所需要缴纳的税费也比普通住宅要高。

更关键的是，每每楼市调控收紧，公寓都首当其冲。

早在2017年，上海就叫停审批公寓式办公项目，对 “类住宅”进行严查和整治；2018年7月31日，深圳出台“深四条”调控政策，其中规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；2019年，厦门出台公寓禁令，严禁商办项目改造成为公寓类住宅；随后，佛山也发布新规，除服务型公寓外，禁止商业、办公用房以公寓进行销售……

下半年来，多座城市对楼市调控进行升级，深圳向公寓项目开出“第一枪”，其他热点城市的公寓项目也不安全。一旦遭遇调控，公寓的流动性将大幅降低，投资吸引力也会减弱，后续交易将会受到影响。为了减少不必要的支出以及避免政策风险，不建议刚需族匆忙入手公寓。

投资需求外溢，新一轮调控政策或在路上

和公寓一样，热点城市周边的房产近来也成为炒房客们的新猎物。

在深圳发布“7·15”调控新政之后，部分失去购房资格的炒房客开始涌向周边城市。房地产研究机构合富研究院发布于7月27日的研报称，在7月20日至7月26日，东莞一手住宅网签1680套，网签环比增加25%；二手房网签1804套，环比大增31%，创下年内单周成交最高纪录。

随着东莞楼市调控收紧，这一波浪潮又继续掉头，进入深圳东南方向的惠州以及广州南部的南沙区。

广州南沙区与深圳隔海相望，正在建设通往中山的高速公路，其支线将接入深中通道，进而拉近与深圳的距离。限购政策宽松的南沙区，成为投资客的另一片热土。