越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良并不否认新冠疫情给业绩带来了冲击，但其强调这已比预期好些。
新冠疫情带来的冲击在各家企业的年中报表中逐渐显露。8月6日，越秀房产信托基金（以下简称“越秀房托”）发布2020年中期业绩报告，多项数据出现了不同程度的下跌。
过去半年，越秀房托总收入约为8.3亿元，同比下降16.9%；物业收入净额约为6.5亿元，同比下降10.3%；除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损为2.12亿元，同比跌129%。
由于总收入减少，越秀房托向基金单位持有人分派的金额也随之减少。上半年分派总额约为3.19亿元，同比下降24.9%；每基金单位分派约0.099元，同比下降27.2%。
越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良并不否认新冠疫情给业绩带来了冲击，但其强调这已比预期好些，公司也在采取措施化解疫情带来的风险，包括为租户提供租金减免、制定针对性租赁政策等。
酒店物业冲击最严重
截至2020年上半年，越秀房托旗下一共持有八项商业物业，包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉物业以及杭州维多利。
新冠疫情风险面前，成长型物业的表现较成熟型物业更好。过去半年，武汉物业虽然身处疫情的重灾区，但出租率仍录得11%的升幅，为85.3%；杭州维多利出租率为97.8%，同比增加1.1%。
另六项成熟型物业——白马大厦出租率为97.3%、财富广场为97.1%、维多利广场为94.1%、国金中心为94.5%，同比分别下跌2.7%、2.5%、5.3%、0.8%，城建大厦出租率为96.2%，同比增加0.3%。
在成长型物业的拉动下，越秀房托上半年整体出租率提升至92.1%，去年同期为90.5%，其中成熟型物业出租率为94.5%，去年同期为96.5%，成长型物业为86.7%，去年同期为76.9%。
林德良认为，一个好的基金资产组合里一定要有成熟型和成长型的物业。成熟型物业是基底，成长型物业可以带来成长性，“这样就算在经济周期很差的时候，企业的业绩表现也不会太差”。
从业态来看，酒店是越秀房托上半年受影响最大的一部分。期内，越秀房托写字楼部分收入为4.68亿元，同比增加3.54%；批发商场1.61亿元，同比减少12.97%；零售商场8075.2万元，同比减少14.43%；酒店及服务式公寓收入1.2亿元，同比减少55.22%。
其中，广州四季酒店上半年平均入住率为34.2%，平均房价为1684元/间/天，去年同期分别为83.5%、2042元/间/天；雅诗阁服务式公寓平均入住率为77.5%，平均房价为1001元/间/天，去年同期分别为93.5%、1057元/间/天。
林德良坦言，疫情对酒店冲击最大。2、3月份四季酒店入住率只有2.4%、6%，但6月份已经迅速恢复至62.4%，7月份继续上升至75%，恢复到去年同期八成的水平。
而写字楼部分影响相对最小，虽出租率出现下滑，但收入是唯一实现增长的。“写字楼是最容易穿越经济周期，因为写字楼是靠产业动能去带动的，而商场或酒店靠消费动能去带动。”林德良指出。
据其透露，今年上半年国金中心续租租金实现了12%的升幅，白马大厦、城建大厦、维多利、财富广场升幅分别为14.8%、5%、7%、8%。下半年写字楼到期租约比例为13.6%，若这部分续租率能达到60%-70%，那整体续租租金升幅也可达到5%。
林德良称，此前租户的租约都是三五年前签的，现在续租对标的是市场价，这是续租租金得以上升的主要原因。
下半年融资成本预计降1亿元
为应对疫情带来的冲击，越秀房托也在采取多项措施化解风险。
在酒店业务方面，除了适当调低房价之外，林德良透露，四季酒店目前还推出了多种主题房，通过打造两小时休闲生活圈吸引更多珠三角地区客群。此外四季酒店还将调整以往的商务风，于下半年推出顺德、川菜美食节，加上下午茶、早茶等业务，可吸引广州本地及周边地区客群的餐饮消费，从而带动酒店业务的提升。
林德良预计，如果下半年广州的交易会和汽车展如期举行的话，四季酒店整个下半年的入住率可以恢复到去年同期约85%的水平。
而写字楼方面，越秀房托推出了“悦享会”会员平台。林德良介绍，这是一个“人、货、场”新平台，“人”指的近30万的白领群体，“货”就是写字楼租户、商场商家提供的货物。“这样一来，我们出租的不仅是物理空间，租户还可以通过平台做生意，借此增加租户粘性。”
除此之外，林德良称，写字楼也新增带办公家具的产品，实现“拎包入驻”，让租户快速做决策。以往不做的短租，现在也开始做。“以前的策略是要吃饱也要吃好，现在是先吃饱。”
经营层面正在逐步恢复之际，林德良提醒道，房托最重要的是利息问题。疫情期间，各个国家的央行都在做同一件事--量化宽松，受惠于减息周期，越秀房托的存量融资成本和再融资成本都将下降，预计2020年下半年融资成本下降约1.02亿元。
“越秀房托整体融资利率已经从去年底的4.2%下降至今年6月底的3.13%，按现有的贷款规模，起码可以节省7千万的利息支出。”
至于再融资成本，林德良举例称，明年5月份越秀房托将有一笔4亿美元债务到期，年利率为4.99%，若现在发一笔新债替换，年利率可以低于3%，每年预计可以节省5600万元利息。
在融资渠道上，林德良透露，除了银行贷款和发债之外，今年4月份国内推出了一个新的融资路径--自贸区债，这是一个创新型产品，以前是境外主体在境外发债，但自贸区债可以实现境内主体在境外发债，以人民币结算，没有外汇风险，越秀房托下半年将尝试发行。
文章来源：时代财经 编辑：张常旺
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