郑州发布《关于2019年郑州市城市建成区规模的通告》,通告显示,2019年,郑州市市域城市建成区面积合计为1181平方公里,相较于2018年的1055平方公里,增长了126平方公里。

其中,中心城区建成区面积651平方公里,简单的说相当于一个长25公里宽25公里的正方形。

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今天简单聊聊建成区的事。

从地理地形图(下图即)可以看出,郑州基本确立了“西北→东南”的发展模式,老城区在西北,由老城区扩展向东和南进军。

如下图:

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图1:郑州建成区发展带

在上图中,红色虚线是郑州市的所辖县市的城区图,而在主城区的发展态势中呈现3个特征:

1、整体发展还是在延续“京广线”的走势“西北→东南”的发展方向,局部方面有一些“陇海线”的影子。京汉铁路带来了郑州,京广陇海兴旺了郑州,而且继续辉煌着郑州,书写着郑州的现在和未来,铁路,和郑州似乎永远分不开。

2、西北→东南的发展方向其实和郑州的地形是有密切关系的。西南是山区,黄河是北部,所以,郑州只能沿着西北→东南的轴线向东南发展。

3、新区的发展主线还是“京港澳高速”。上图很清晰显示,除了老城区,新区的拓展是以京港澳为中心带二侧发展,东区的框架拉得很清晰,南部的发展则更片区化。

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从郑州2019年的主城区拓展情况(途中绿色线条内)看,郑州有四大片区的发展十分突出。

第一、航空港区。

如下图:

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图2:航空港区发展态势

从图中可以看出,航空港区是一片绿,也反应了航空港区的高速发展,也真实印证着郑州“老城and航空港区”双城发展的模式。

在航空港区,南港的双鹤湖片区、园博园片区和郑州南站片区还是以拉框架为主,而北港则是以填充为主,至于所谓的领事馆区,则是刚刚起步。

领事馆区,就是一个开发商要建一个商场,声称未来要引进lv、爱马仕等等名店,但未来他们能不能引进来,对方会不会来则是另外一回事,至少目前是单相思,当然,这是题外话。

第二、小李庄和滨河。

如下图:

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图3:小李庄和滨河新城

2019年,除了航空港区的双鹤湖地区,发展态势最猛的就是小李庄和滨河国际新城了。

小李庄:上图黑色圆圈是小李庄的位置,可以看出,围绕着小李庄,周边的基建正在火速建成,和双鹤湖远离主城区不同的是,小李庄的位置可谓是得天独厚,没得说。所以,2020,投资小李庄片区是不会错的。

滨河新城:相比小李庄的起步阶段,滨河国际新城区域的基础设施建设已经基本接近尾声,目前属于收尾阶段,未来价值也将进一步凸显。

第三、连霍北片区

如果说航空港和小李庄是郑州的攻,那么连霍北就是郑州城区拓展的守,所谓的守,就是完善老城区。

如下图:

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图4:连霍北

2020年连霍北地区的发展主要集中在北四环沿线,也可以说,重点在北四环以北的沿黄带上,这主要是由于中央政策的指引:发展黄河生态地带,所以,必须作为重点,中央指哪我们打哪,才是正确的路线。

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当然,除了我上面所说的航空港区、小李庄、连霍北、滨河国际新城之外,还有2个地区发展也很快,即:东区白沙地带和经开区的国际物流园区。

如下图:

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图5:郑州城区拓展图

其实,这6个地区可以分为四类,即上图所说的连霍北、白沙、小李和港区,而这4个片区之所以快,其对应的刚好是:人口承接、东区延续、中部填补以及重点发展,我们逐一来看:

1、航空港区:全省重点发展区域。这个很好理解,当然更无需多言,不仅仅是2019年,未来5-10年应该还是,但是,就看zf还有没有钱了,如果港区的房地产市场不尽快步入健康,那资金的压力将很大。

2、白沙地区:东区的延续。虽然现在郑州在发展航空港区,但毕竟大东区的概念以及郑汴一体化的发展余威还在。

3、中部填补:小李、物流园区、滨河属于老城区和航空港区中间地带的发展填补。

4、连霍北人口承接:金水区是郑州人口增长的主要承接地,在东区住宅供应有限的情况下,人口只能向北部移动,而北三环以北黄河以南的地区就承担了人口承接的角色。

结语:

房地产怎么玩,就看城市怎么发展,2020年额郑州城区发展图很简单,解析完也很清楚,未来,除了老城区,上述的4大片区的发展还是将持续高速推进,其中,小李庄会迎来最重要的时期,而其他三区则是填充期。

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