刚需能否捡漏？各区二手房三个月内零成交楼盘大发现|二手房|二手房成交|售房|房源|新房|朗基

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成都新楼市文 | 黎小小视觉 | 木鱼

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#那种三个月零成交的二手房，究竟是好还是冷？#

截止8月4日，贝壳找房最新数据显示，大成都范围内7月二手房成交均价约12906元/㎡，在售的二手房房源已达136416套（含住宅、车位、商办等多种产品）。

而另一组数字值得关注，近90天内，二手房成交房源为20440套。如果以上述两组数据进行简单计算，那么近90天时间内，成都二手房的整体成交转化率约15%。

△截自贝壳找房，截止时间2020年8月4日

但15%的整体成交转化率并不能代表每一个二手房小区的实际交易活跃度。一个小区二手房房源成交频率和价格高低，往往受到多方面因素影响，难以一概而论。

部分小区的二手房交易活跃度一直偏低，甚至在90天内0成交的二手房小区也并非少数。而这部分0成交的小区是否毫无亮点可言？直接断定结论，哪免有失偏颇。

我们选取了20个5城区范围的0成交二手房小区，可以从中一窥究竟。

△5城区近期部分0成交二手房小区，数据截止日期2020年8月4日，统计期限为90天，数据来源贝壳找房

首先来了解下，将影响一个二手房小区交易活跃度和价格的主要因素。

一般而言，影响一个小区二手房成交及价格水平的原因大致可以归类为以下六点：

市场环境

理论上，市场上行期，整体价格上扬，成交活跃度也更高；下行期，观望情绪弥漫，价格下跌，成交周期也可能更长。

位置

与新房一样，二手房小区所在的位置对于成交率及价格的影响都排在前列的。具体的所在位置，可以关系到小区周边的交通、商业、学校等各类生活配套资源。例如靠近地铁等轨道交通、临近大型商圈的房子或带学位的小区，通常比不附带这类资源的二手房更受青睐。

小区本身品质

包括社区或楼盘的规模、交房或建成年代、物业服务以及房源本身的户型设计。其中要说明的是，一般来说，不少人在购买新房阶段并未曾过投注过多关注的物业服务，往往成了后期二手房成交价格的重要间接影响因素。部分建成年代较久远的老旧小区来说，因为缺乏前期的产品规划和后期良好的物业服务，小区品相往往较差，居住的舒适感不足，即使是在优质地段，成交率和价格也并不高。

价格

这是影响一套二手房源成交的关键因素，对于整个二手房小区来说，同样也影响到整体的成交率。而影响价格的因素则很多，包括上文提到的小区本身品质、位置以及附带的各项生活、配套资源。

周边竞品

与新房楼盘的销量要受到同区域同类在售产品影响一样，一个购房者在决心选购二手房时，通常可能会先选定一个大致的城市板块并确定总价段位，而这一个板块内的各个二手房小区的在售房源都会被放在价格、品质、地段、环境等各项维度上进行比较。

供应量

同样是决定二手房小区成交频率的重要因素。但一个小区二手房房源供应量的多寡一方面取决于小区的规模，另一方面取决于该小区最初的定位。理论上来说，同样规模、地段的小区，越是高端、改善、有品质的楼盘的二手房供应量可能就越少。

但以上因素仅为理论的主要影响原因，在二手房的交易过程中，实际情况要更为复杂。包括限购政策、税费、以及历史人文风俗等也都同样可能影响到一个小区二手房的交易活跃度。

这些90天内0成交的小区，通常也是多方面因素综合影响下导致了较低的成交频率。

比如说，此次选取的20个小区中，建成年份基本都在2000年以后，小区面貌尚可，但大部分在售的二手房源数量都较少。

△20个5城区0成交小区在售二手房源数量，数据截止8月4日，统计自贝壳找房

同时部分小区单价、总价都颇高。如朗基望今缘，在售二手房源户型面积均较大，小区参考均价36358元/㎡，最低一套挂牌总价约690万。该小区上一次成交记录为2019年3月。但值得注意的现象是，该小区最近三次的成交记录分别在2018年至2019年3月，同样是建面260㎡以上的大户型房源，三次成交的均价逐渐下降。