导读：纵观目前在各地均有启动的环境整治项目的搬迁补偿安置方案，其整体流程酷似征收，但比照征收项目而言，环境整治缺失了一些重要的环节。这些环节对于被拆迁人来说有利有弊。本文，在明律师事务所的马丽芬律师团队拟对环境整治项目的风险做一个简要的分析，希望能为面临此类型项目的被拆迁人提供些许参考。
【“协议搬迁”还是拆除违建？项目本身存在合法性风险】
环境整治项目一般属于没有强制性的协议搬迁，一般在项目方案中看不到“征收”“拆迁”的字样，取而代之的是“搬迁”“腾退”等表述方式。严格来讲，这类项目的性质应当定义为以协议搬迁手段规避征收程序的违法搬迁项目。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定，由政府组织实施的环境和资源保护等公共事业的需要，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
这就是说，环境整治本身属于公共利益的范畴，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定实施征收，统一由财政拨款。
如果被征收人符合住房保障政策的，还应当按照政策优先给予住房保障，其补偿政策往往更加注重公平。
而以协议搬迁方式实施的环境整治项目，其补偿政策往往会倾向于小户型的被拆迁人，因为该部分被拆迁人占整个项目的大多数。这部分人搬走后，其余的人即使不搬，也无法再继续像往常一样居住了。
当然，协议搬迁对于被拆迁人来说也有一定好处。被拆迁人可以自主选择是否签订协议搬迁，不会被申请法院强制执行。但同时，被拆迁人应当更加防范“误拆”“偷拆”“帮拆”等违法行为。
不过需要特别强调的是，以环境整治为名将房屋认定为违建、撤销房屋所有权证等情形也在各地时有发生。这与前述“协议搬迁”的性质完全不同，具有明显的行政强制性。
对于这种情形，当事人一定要及时咨询专业律师，对责令限期拆除决定等处罚文书及时提起复议或者诉讼，坚决保护自己的合法财产权利。
【搬迁补偿协议需防范风险】
想必大家都知道，征收补偿协议是典型的行政协议，属于行政诉讼的受案范围。它的协议相对方一般为区县级人民政府及其有关部门，最低也是乡镇政府或者街道办事处，有国家财政作为保障，被征收人一般不会担心毁约的问题。
此外，根据《行政诉讼法》以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，法院审理行政协议的争议时，往往会更注重保护公民、法人一方的合法私权利。
而环境整治项目一般由某个开发公司实施，根据项目的实施主体不同，大部分环境整治项目所签订的“搬迁补偿协议”为民事合同，属于民事诉讼调整范围。
民事合同更加注重意思自治，对于这类协议的争议，除了要考虑执行的问题以外，法院仅会根据双方的举证情况来居中裁判，不会有倾向性地保护某一方的利益。
一旦合同在履行中发生争议，被拆迁人需要积极举证才能证明自己的权利主张，这就为我们提出了更高的要求。被拆迁人在签署民事性质的“搬迁”协议时据此也需要更加慎重。
马丽芬律师团队要提示大家的是，协议搬迁项目相比征收项目来说，其不确定性更多，法律风险点更多，细节的处理也更为重要。实施这类拆迁项目的单位往往有着丰富的拆迁经验，其更能够抓住被拆迁人的心理，稍有不慎往往就会被拽入对方的逻辑中。为了防止这种情况发生，建议被拆迁人要客观、理性的处理问题，正确的审视被拆迁房屋的实际价值，在协议签订前明确要求详细约定违约责任，坚决拒绝在任何空白文本上先签字、按手印，防止签协议后又反悔的不利情况出现。（殷浩/文）
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