惊了！
南通主城的黄金位置的黄金楼盘，
这家开发商竟然一下子被法院拍卖了19套住宅，
其中究竟发生了何种变故暂时不得而知。
今天我在阿里拍卖网看到，位于南通能达商务区内的优山美地名邸小区有一批住宅将被南通市中级人民法院集中拍卖，起拍价低于市场价20~50万元不等。
我粗略地计算了下，这批被拍卖的房源共有19套，市场总价从169万至323万不等，面积从88平至170平不等，而起拍价则为原房价85%左右。在这批房源中，已经有不少人设置了提醒，可见大家的接受度还是很高的。
根据相关资料显示，这批房源的权利人仍然属于开发商。届时，税费由买受人和被执行人各自负担，被执行人负责开具不动产销售发票。住宅专项维修资金按实测建筑面积45元/平米由买受人结算支付，物业费一层1.8元/月/平米，二层以上2元/月/平米（如有调整，按调整后标准承担）。
优山美地名邸项目位于南通开发区商业中心地段，项目周边有完善的商业配套，交通便利（步行5分钟至地铁1号线振兴路站）、丰富的教育资源（开发区实验小学、东方中学）。
整个小区为毛坯交付，目前项目物业公司为拥有国家一级资质的广东中奥物业管理有限公司全程管理。
目前在贝壳上，优山美地名邸小区二手房均价在1.8万/㎡左右，相比较周边其他二手房来说，价格还算合适。
最后，也给大家科普一下法拍房的购买注意事项。
司法竞拍流程
01 法拍房有哪些优势？
法拍房是司法拍卖处置的房屋，一般法拍房的成交价会低于二手房的市场价，交易周期短，交易税费也少，整体算下来，购房成本比二手房便宜不少。
此外，法拍房还可以按成交价申请贷款，不用担心评估额度不足，过户后的购房发票就是成交价，买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。
另外一个比较大的优势就是，法拍房不限购！当然了，南通现在本身也不限购。
02 法拍房到底能便宜多少
法拍房起拍价通常为市场价的7折，如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价，又因为拍卖评估价本身与市场价格存在一定的误差（一般偏低），综合各种因素来看，法拍房成交价一般在二手房市场价的85折左右，比正常二手房便宜15%，如果房子面积较大，或者参拍的人数不多，7折甚至更低成交也有可能，不过好房子会吸引更多买家，也会出现接近市场价成交的情况。通常来说，购买法拍房的总价会低于市场价不少。
03 法拍房具有哪些潜在风险
法拍房优点多，但很多人仍然望而却步，因为他们更担心法拍房的潜在风险，“产权未知、租赁权不明、清场困难、交房无期...”每个环节都需要注意。有时候拍下一套法拍房，可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封；恶意的长期租赁占用，收房极其困难；不同的房屋性质，可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。
无法清退
最高法专门出台过，唯一住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行。
但是比较麻烦的情形是，房子里面还住着老弱病残。实际上很难清退，报警都没用。所以，如果房屋不是空置的状态，就存在无法清退的风险。
存在多头债务
做尽调的时候，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
最麻烦的情况是，房子做了民间抵押，查也查不到，最后真有可能上演电视里情节，在你家门口泼油漆的事情。
带租拍卖
这是常见的问题，说是一次性付了10年租金的，都是老赖设计的骗局，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。所以根本没办法赶租客走，除非支付巨额违约金。
除了以上几种常见的坑，还有一个是容易被忽视的，就是当前没有产证的房屋。
以下面这个房产为例：
在竞买公告中有一行清晰的大字：
这是什么意思呢？这个一套新房子，还没有办理产证，需要办理2次过户登记，也就是你买下房子以后，需要先过户到原来的房东名下，然后才能过户给你。这里的两个环节都需要原来的房东深度参与。那么你猜，原来的房东会不会积极配合办理过户手续呢？
04 法拍房悔拍代价大
法拍房竞拍成功后，如果买家因为自身问题不想要了，属于违约悔拍，法院对此处理严格：
如果买受人悔拍，交纳的保证金不予退还。
悔拍后再重新拍卖，原买受人将得再参加竞买，而且二拍价格如果低于当时成交价，还需要悔拍人补偿成交差价。
所以，买房人在竞拍前，一定要了解清楚房屋状况、贷款要求、以及其他需要承担的隐性费用如过户、拖欠物业等。若草率地拍下房而最后选择悔拍，损失可不小。
05 如何规避风险
买法拍房，个人可以参拍，但存在很多隐形风险，比如在办理过程中，相关人提出异议、长期租约，空房后又出现房屋被人占用，房屋占用者是案外老人且唯一住房等等；在拍卖过程中，有他人恶意抬高竞价，自己估价过高等一系列状况。
此外，房产标的大，资金大，债务背景复杂，交易后续繁琐，尤其是最后房屋交付都存在风险，所以建议找专业的辅助拍卖机构来专业办理，一方面可以保证资金交付的安全，另一方面保证整个办理过程时间可控，最重要的是可以安心、方便、顺畅的过户并交付房屋。
06 费用有哪些
法拍房税费方便，各地的情况是不一样的，每个案例的情况也不一样。
就拿住宅来说，个人交易相对简单，竞买人非首套要承担3%的契税，被执行人如果不满五或者不唯一，还要承担3%的个人所得税，以及增值税。
这些相对透明，总体来说，法拍房的税费跟新房差不多。
什么才是不透明的呢？上面我们提到，房子如果原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。
如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。
原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。
07 法拍房可以贷款吗
法拍房不能申请公积金贷款，只能申请商业按揭贷款。贷款成数按照商业贷款限贷的相关政策来执行。
再次提醒大家，部分法拍房有风险，购买需谨慎，一定要去实地看房，反复甄别！
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