导 读
在政策收紧的大环境之下，土地市场供求两端均在不同程度的降温。
在大量优质土地的刺激之下，2020年二季度全国土拍热情高涨、热点城市地价明显上涨，上海更是多次刷新年内最高成交单价。下半年以来，为稳定房地产市场，深圳、南京、宁波、东莞等城市均在7月收紧了调控政策，从供应端发力，减少优质土地入市数量。在此影响下，7月土地市场热度已出现回落，土地成交量价回调，溢价率也较6月出现下滑趋势。为对接下来的土地市场走势进行预判，下文将结合近期供地规模、供地质量和政策导向等指标进行综合分析，找出那些在下半年更值得关注的城市。
01
供地规模：7月土地供应环比降幅近两成
创下疫情缓解以来月度新低
受调控政策升级的影响，7月份大部分城市推地节奏放缓，全月土地供应量较6月减少近两成，整体土地供应建面为24252万平方米，创下今年3月以来的新低。
分能级城市来看，一线和三四线城市供应均明显减少，尤其是一线城市，供应规模不及6月一半，仅有391万平方米，主要是由于北京和广州7月供应剧减所致；三四线城市供应环比减少了19%，一方面是由于阜阳、佛山、惠州等热点三线城市供应节奏大幅放缓所致，一方面也是由于疫情影响下，上半年三四线城市供地节奏偏激进，供地完成情况较好，进入下半年土地供应趋于保守。
而二线城市7月土地供应量与6月基本持平，环比微增3%。但各城市市场表现不一，分化严重。一方面，杭州、南京、苏州、福州等热点城市土地供应急剧减少，7月全月供应量均不足100万平方米，尤其是苏州、杭州两城，全月土地供应均不足30万平方米，热点城市中仅宁波、合肥等城市7月供应表现突出，两城土地供应量均超200万平方米，环比6月均实现翻番；另一方面，中西部城市土地供应量均相对较高，其中重庆、西安和贵阳均超过了750万平方米。二线两类城市的冷热不均被中和，整体表现反而相对平稳。
02
城市分化：京、杭、宁等热点城市供应剧减
上半年供应节奏较慢的济南、郑州、厦门推地节奏加快
在CRIC重点监测的30个一二线城市中，有17个城市因供应节奏调整导致7月土地挂牌量不及上月，占比超过一半。尤其是苏州、大连、长春、杭州、海口、北京等城市7月土地供应建面跌幅均在70%以上，此外，上月供应比较突出、供应建面超200万平方米的武汉、石家庄、广州、兰州、太原5城环比减幅也在40%以上。前两月优质土地集中供应的南京7月供应量较下跌超4成，因此，7月份一二线城市的成交规模大概率会下滑。
推地量环比上涨的典型城市有济南、郑州、西安、南昌、重庆、宁波、贵阳、合肥和厦门，这类城市大都是上半年供地节奏较慢的城市，以7月土地供应建面同比增幅最突出的济南为例，2020年上半年市本级宅地供应仅75公顷，按照《济南市本级2020年度国有建设用地供应计划》全年623公顷的宅地计划供应量来测算，上半年完成率仅有12%，供地节奏十分缓慢，再加上疫情之下地方政府财政压力较大，下半年供地节奏加快也在意料之中。重庆、西安、合肥、厦门等均是这类城市，上半年宅地供应均低于全年的四成，近期推地节奏有加快的迹象。
03
供应结构：优质地块占比明显减少
但福州、厦门、宁波依然有较多优质好地入市
由于热点城市相继升级调控，热点城市土地供应量减少的同时，供应优质地块供应力度也发生了些许变化。我们以高总价（出让总价超过10亿元）的土地幅数占比和高单价（起拍单价超过1万元/平方米）的土地幅数占比来看，7月份出让地块中高总价地块占比为3.1%，较6月份下降了1个百分点，起拍单价超过1万元/平方米高单价地块的比例较6月份也下降了0.3个百分点，仅有2.4%，这也说明7月重点城市挂牌的土地中优质地块明显减少，优质宅地将会越发稀缺。
除京、沪两城因楼板价普遍较高（大都超1万元/平方米外）使得优质地块占比指标相对较高外，其余城市中厦门、福州、佛山、武汉、宁波、成都、长沙、南宁、天津、绍兴等10个城市优质地块占比也相对较高，均在3成以上。其中，福州和厦门的比例都达到了100%，福州7月供应7宗宅地，分别位于鼓楼、晋安、仓山区，其中有4宗起拍价均在10亿元，其余三宗起拍单价均在1.3万元/平方米，其中位于鼓楼区的榕宗地2020-38号地块采用“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让，起始价9700万元，起拍单价超2.5万元/平方米，最高限制价格12700万元，尽管面积较小，但由于区位优越、配套完善，竞拍之激烈可以预见。
厦门7月也供应4宗优质宅地，将于8月21日出集中出让，其中1宗位于岛内湖里区，建筑面积5.3万平方米，起拍总价21.45亿元，起拍楼面价40472元/平方米，地块再次启用了“限房价、限地价、竞配建”的竞价方式，未来建设的商品住宅销售均价不得超过7.08万元/平方米，该地属于五缘湾片区，是岛内宜居度最高的板块之一，交通、商业、教育配套完善，是岛内不可多得的优质宅地。
另外，宁波、南京、佛山也有多宗地块值得关注。以宁波为例，在挂牌的20宗宅地中，有9宗高质量地块，多位于鄞州区、江北区、奉化区、海曙区等热门区域；其中位于江北区文创港核心区的宅地，起拍价就高达30亿元，平均楼板价也超过1万元/平方米，地块条件十分优越。
04
市场预判：地市热度大概率下滑
福州、厦门、宁波等城市仍可重点关注
综上，在政策收紧的大环境之下，土地市场供求两端均在不同程度的降温。就土地挂牌量来看，7月土地供应环比降幅近两成，创下3月份疫情恢复以来的新低，京、杭、宁等热点城市供应剧减；在供应量减少的同时，优质地块的供应比例也有明显下降，全月起拍楼板价最高的地是位于厦门湖里的一宗宅地，起拍楼板价为40472元/平方米，相比上月虹口、杨浦起拍楼板价均在6万+，土地质量可以看出有明显的降低，地市热度大概率会继续下滑。
在接下来的土拍中，结合各城市的供地规模、供地质量等方面来看，有以下两类城市值得房企关注：
最值得关注的当属福州、厦门、宁波等优质地块持续入市的城市。 一方面，这些城市供应量整体还维持在相对较高水平，同时大规模的土地供应中仍有多宗素质较佳的优质地块入市，接下来布局优质区域的机会较多。因此，在这些优质土地占比高同时热度也比较高的城市，也还需仔细测算拿地成本，避免后期利润空间不足的风险。
此外，上半年供应节奏较慢的济南、郑州、西安近期推地节奏明显加快，并且其中不乏优质地块，也可重点关注。即使是普通地块，在大规模供地下，竞争压力也会比较小，拿地成功的概率较大，对于有意愿在这些城市布局的企业，可择机进入。
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