最近高新区拍了一块地。
223亩的地块，最终以6432元/㎡的价格被禹洲拿下，眼睛都没眨一下就重掷了14.6亿元。
今年的高新区热得发烫，按理说这样一场土拍也算是情理之中。
但就是这样一块土地，却引起了巨大的讨论。
有人觉得它地段太偏，荒郊野外这么贵；
有人觉得它虽然偏僻，但高新区价值夯实。
无论是哪方观点，在“地段偏僻”这点上，所有人倒是出奇的一致。
所以，它到底有多偏僻？
我们从地图上直观的感受一下。
图中点位仅供示意，
其中17号线走向仅为猜测
显然，这块地甚至已经脱离了大部分人对大学城的认知，距离U城天街直线距离大约4.6公里。
准确的说，这块地应该属于曾家镇。
确实是够偏的。
但它的价格却并不便宜。
近40%的溢价率，6432元/㎡的楼面价，可以说高新区向着腹地挺进的步伐，走势依然坚挺。
01
大热的高新区，刚需房正在绝迹…
要说一个区域土拍大热，最直接影响的就是区域内的刚需购房者。
特别是今年的西永，短短两个月内频频刷新土地天花板，令人不禁感叹：
这个曾经以刚需闻名的板块，如今留给刚需的时间到底还剩下多少？
2018-2020年，大学城 - 西永 部分土拍（点位仅供参考）
一句话恐怖故事：
整张图只有红色色块的楼盘中有（一部分）刚需产品。
其中包含中建瑾和城、桂语九里、万科理想城等改善+刚需组合式的楼盘。
真正的纯刚需大盘几乎绝迹。
尤其自今年起，整个西永目前拍出的土地，从容积率就已经注定全部都为改善型住宅！
具体细化一下，从2018年起，截止到今天。大学城-西永板块内大约推出了25块土地，其中拥有刚需高层的楼盘仅有约6个！
而距离最近的刚需高层，还要追溯到2019年的3月。
当时所推出的地块由华远、融创分别拿下。此后的这一年半时间里，西永-大学城板块内再无刚需高层的纯新盘入市！
曾经以刚需闻名的大学城-西永板块，如今留给刚需高层空间竟然只剩这么点了？！
02
高层扎堆涌出？实际选择空间极小！
在土地供应端的稀缺，也同样反映在在售新房市场里。
刚需高层的断层现象已经愈发明显了！
就拿最近的预售信息来看，7月的最后一周，西永有9个楼盘获得预售证，总计房源达1083套。
其中刚需高层产品744套，占比过半。
图片源自华龙网
尽管占比庞大，但其实仔细一看，总共9个楼盘中其实只有3个楼盘推出了高层产品。
其中文旅城更是占据了428套。
看起来数量庞大，但实际上留给刚需买房人的选择空间，非常少！
这一点在新房的存量市场也有着相似的情况。
富力院士廷所属地块，
至今已有15年左右的时间；
融创文旅城虽体量庞大，
但至今也已经热销了多年；
华科蔚来云著是2014年时拍出的土地，
自身体量也不大；
万科理想城平均容积率仅为1.65左右，
小高层体量也有所限制。
纵观近两年大学城-西永板块内的热销高层，数来数去都是这几个熟面孔。但热闹的市场背后，它们大多不是自身体量有限，就是已经持续热销多年，终究会有收官的一天。
而除了这几个明星楼盘，西永又还有多少兼具交通与配套的刚需楼盘呢？
在这里，我根据7号线、17号线的网传站点大致做了一个走向图，我们可以从图中发现，如果仅计算大学城-西永的核心板块内，从现有新房市场到截止至目前的土拍市场：
地段相对便捷，并且拥有刚需产品的楼盘，其实屈指可数。
图中部分地块因演示需要，有些许误差
最重要的是，从卫星图上观察，如今大学城-西永核心带内面貌已然成熟，未来能够开发的住宅捉襟见肘，随着十年的发展进程，大学城-西永的核心带的住宅，正逐渐进入尾声。
可以说，现在的这几大楼盘，有可能是大学城-西永核心带内最后的一批大规模刚需住宅。
03
未来趋势明朗，刚需置业西永倒计时？
核心带发展基本稳定后，大学城-西永板块接下来又会向着哪里发展？
或许答案就正如最近的这场土拍一样：
图中点位仅供示意，
其中17号线走向仅为猜测
以科学公园为核心，高新区的土地开始逐步向腹地发展。
当然，谁都知道这是一个必然的结果。
但其实这一片的土地自身有一定的特殊性。
首先，由于高等学府及产业园的布局，这里目前除了零星的小地块以外，以卫星图观察也就仅剩科技学院南侧等为数不多的土地还留有较大空间可开发。
其次，偌大的科学公园正居其中，足足占地20平方公里，重庆中央公园也才约1.53平方公里。
目前关于科学公园未来的打造还比较神秘，从最近的一次土拍来看，今年年初南山集团曾以挂牌价拿下科学公园内的多宗土地。
图片源自锐理
其中既有商业用地，也有二类居住用地，意味着未来科学公园内必然会规划一定量的高端住宅，但按照科学公园的规划高度来看，即使规划住宅，也一定会控制公园内住宅的总体量。
而在科学公园的两侧：
东侧地块较为狭长，一路遍布着富士康、中柱工业园、西永都市工业园、含谷制造园。能够留给住宅开发的地块十分有限；
西侧地块相对敞阔，学樘府、翰粼天辰两大新盘位居头排，向内延伸着的是庞大的重庆大学与一众成熟社区。再往内走便又是产业集群，西永综合保税区、广达重庆厂、曾家木材市场等等等。
总之，这一段地块，除开科学公园之外，可供发展的土地并不算太多。
平坦的地势，纵深有限。
点位仅供演示，存在误差
类似的地形就有些像四公里至九公里的路段。
由于四公里-九公里段内受到原生地貌的限制，后期发展有着先天的特殊基因，更像是南坪商圈与李家沱半岛间的过渡带。
要说这两者间最显著的区别，即是科学公园与周边的互动性肯定会远远强于南山与周边的互动性！
因此，科学公园段的天然地貌，也注定了它未来的打造与大学城-西永核心带完全不同！
未来，或许更多的是侧重生态、整个板块与科学公园的联动上面。
高端是必然的。
这里也不太可能成为刚需的主战场。
04
结语
随着今年科学公园周边土地逐渐进入土拍市场，大学城及西永的传统核心带已经渐渐步入尾声。
科学公园所带来的新面貌将成为高新区下一个万众瞩目的超级名片。
但对于刚需购房者而言，正如今天的中央公园，大学城-西永板块内刚需住宅在短时间内已经基本成型。曾经那个属于刚需圣地的“大学城”，未来将逐渐只存在于二手房市场里！
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