国家这一新提法,房产交易成本将大涨,成为改变楼市的重要一招

2020-08-06 18:11:39 专业聊房君

这些年房价不断上涨,究其原因,有人说是城市人口不断增长导致的需求增长,有人说是开发商和房产中介炒作,也有人说是被丈母娘逼的,还有人认为是我们自己争相入市导致市场水涨船高,如果要大家一起来讨论,估计谁也说不服不了谁,不过,有一点倒是很多人的共识,那就是大大小小的炒房客出没,虚增的投资购房需求让市场反复发热,进而带动房价增长。然而,日前国家住建部门会同公安、人行、最高法、国税总局等6部门下发通知,其中的新提法意味着房产交易成本将大涨,炒房首当其冲,成为改变楼市的重要一招。

1. 住房和城乡建设部门要积极与金融、税务、法院、公安等部门及银行业金融机构共享房屋网签备案信息。对能通过信息共享获取房屋网签备案数据的,相关部门不再要求当事人提交纸质房屋买卖、抵押、租赁合同。
2. 金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以网签备案合同和住房套数查询结果作为审核依据;住房公积金管理中心应当以共享的网签备案合同为依据,办理住房公积金贷款或提取业务。
3. 争取今年年底前实现住房和城乡建设部门与税务部门网签信息实时共享,实现房屋交易纳税申报“无纸化”“免填单”。
4. 各地住房和城乡建设部门要进一步完善房屋网签备案系统,坚持“及时、准确、全覆盖”的原则,全面提升房屋网签备案数据质量。

买卖过房屋的都知道,新房的税费较少,除了住房维修基金,其他费用基本可以忽略不计,但二手房就不一样了,主要包括契税、个人所得税、增值税等,而计税费的依据则是房屋的总价,总价越高费用越高。所以,在实际交易过程中,过去很多人会采用“避税”的方式,价格一般会按照房管局最低计税指导价填写,就是业内称的“阴阳合同”,十几万的税费,最终可能几万元就搞定了。

但现在行不通了,根据通知要求,住建部门与金融、税务、法院、公安等部门及银行业金融机构共享房屋网签备案信息以后,我们常常说的实际成交价就与银行评估价、网签备案价完全一致了,价格差没了,也就是说实际成交价是多少就多少,这将导致二手房交易成本大幅增加,这就有点类似于股市的印花税,你交易次数越多,所付出的代价越大,对于炒房客来说,炒房成本将增加不少。

值得一提的是,有人说反正都是转移到购房者来买单,这句话要看放在什么市场环境,如果处在楼市上升期,这个可能性较大,但如果处在当下的楼市平稳期则未必,对于刚需来说,突然转嫁这么大一笔费用,谁都得掂量掂量,如果经济能力不足的话,很有可能暂时放弃买房。

此外,各部门共享房屋网签备案信息还对高杠杆炒房形成精准打击。炒房客为了从二手房中贷出更多款,往往会采取“高评高贷”的方式,让银行评估价大幅高于房屋真实成交价,这样的话,购房者只需要付出很少的首付款,则可大量的资金,然后再用于其他房产购买,而在交易税费缴纳时,又把成交价格写得很低。但在相关部门信息联网后,这种操作就做不起来,因为银行发放贷款的依据是按照房屋评估价、买卖双方约定交易价和网签备案合同价款三者中的最低数值来发放。

套出

从通知时间节点的要求来看,争取到今年底,住建部门就要实现与相关部门共享网签信息,至于范围,不是试点几个省市,是要求全覆盖。可以毫不夸张地说,国家的这一措施,将成为改变楼市的重要一招:将深深的影响未来的二手房市场,当然,新房市场也不是独立的市场,二手房市场受影响后最终会不会反作用于新房市场,可拭目以待。

2020年的炒房客确实有点不好过,无独有偶,国家最高院和发改委部门在7月22日也发布了一份《意见》通知,在第24条的最后一段最后一句是这样表述的:

积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场平稳健康发展。

同样,矛头也是指向了炒房行为,意味着炒房赚钱并不是天经地义,或触犯法律。种种迹象表明,国家提出的房住不炒不是一句空话,而系统性工作在有条不紊进行。加上国家年底前实现房屋网签备案信息共享这一新提法,意味着留给炒房客的时间或真的不多了。

在笔者看来,虽然二手房交易成本在一定时期内会有较大增长,购房者会承担相应的代价,但对打击炒房客力度则是非常有效,一方面刚需购房者不会轻易为炒房客买单,另一方面持有房产并不是稳赚不赔,即使房价没跌,如果想脱手的话,还得支付一笔不小的交易费用,如此,炒房客也就不敢轻易入市了,其实是有利于楼市的长期健康平稳发展,从这个角度看,将成为改变楼市的重要一招。

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