北京楼市现状：房价回暖，乐观者大赚，悲观者却错失机会|乐观者|买房|房价|楼市|炒房

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，有人说每次大规模唱衰都是乐观者的机会，这句话如果用在当下，您怎么看？

回答：人很难赚到自己认知以外的钱，即是超额拥有，也很容易失去。如果你买房的出发点，是理解了“楼市为什么会涨？”，总会遇到套利的机会。

对于大多数人，买房是一项看涨看跌，看政策，听专家的投资，所以注定结果是追涨杀跌。

你不是在买房，你是在并购一座城市的干股，挂钩国家的指数。

提问：房姐您好，经营贷深圳在查，您推荐的全款入的方法就是这种，北京这条路会不会也堵上，您预计是什么时候，现在操作这种方式有什么风险吗？

回答：深圳已经通报排查结果 " 未发现贴息贷款炒房，抵押买房规模占比很小 "。北京的政策走势不做预测。只能说房地产对任何地方zf都是支柱产业，没谁愿意轻易动它

提问：请分析一下今年酒仙桥危改的情况，会有进展吗？

回答：今年估计是没戏，今年朝阳区棚改任务是完成一千户，但没把酒仙桥规划在内。这是一个艰巨的任务，没人愿碰，继续拖的可能性大。

提问：从投资的角度，中长期持有，南三环外的草桥附近。西三环外正在改扩建的丰台站的北侧，前泥洼校区附近。以及南三环里面的万柳园比较哪个更合适？另外如果跟您推荐东三环附近比较，哪个区域跟值得？

回答：东三环处于整体低估状态，入手的容错率会高点西南三环价格已经拉起来了，需要精挑细选才能淘到笋盘，包括对未来发展的评估，需要个人具备较高判断力

提问：房姐安！首房首贷，200万左右首付，计划买400+的房子，投资为主，通州北关北2010年以后的房子和常营附近次新房，您觉得哪里更合适？或您帮忙推荐下其他区域，感谢！

回答：首先计划中的预估有偏差。 200万首付做好全套的操作，可以买到460-500万的房子。通州北关，大多数存量房有一定溢价，再者评估有可能不足，导致收益降低，贷款不足，贷款不足收益进一步降低。二者对比，常营板块次新更好。

提问：请教一下，荣丰2008小户型由于可以西城落户，没有太大使用价值。是不是可以近似理解为西城学票的价格是300万

回答：每个学区的月票价格不一样。荣丰最小户型20多平也要300多万，居住价值很小，广外学票300万差不多。

提问：房姐好！怡美家园和当代两个小区地处上地与清河交界，这里应该属于被互联网+产业巅峰推高的高溢价区域吧？被高铁和部队大院夹持，安宁庄路拥堵严重，尽管清河高铁开通，13号线加站，对于自驾出行还是很不方便。这两个小区的房价果然下降明显，大面积尤其下跌的厉害，笋的明显。北京的区域建议中，海淀普遍溢价，这样的小区，出来八折笋能拿吗？

回答：你好当代moma这类小区有一定另类元素，价格略高。清河＋西二旗地段中间，2016年以前码农购买力充足，2016以后可以明显看到没有过抬头的迹象，相比之下期间北京仍有很多地段阶段性行情，所以补涨。海淀的普遍溢价，是建立在学区的加持，以及购买力人群相对固定，区域自成市场上面的。你的分析基本正确。这个溢价，可能超过20%，所以即使市场价8折，也不一定完全保险。麻烦的是，怎么计算折扣，怎么算8折？

提问：房姐你好，现居望京，总价700左右想入望京附近两居室。北纬四十度和燕莎后（东润风景四期）哪个小区更值得出手？

回答：燕莎>北纬四十另外推荐清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园。十里堡海华堂偶尔也有不错的，再有就是朝阳无限周边同类物业

提问：房姐你说看房的时候要不动声色，要怎么个不懂声色呢？难道有问题也不问房东吗？

回答：如果房东不在，带看的中介又是小白，你可以随便看，随便操作。如果房东在，你也是真心准备买房处于找房看房的过程，不动声色是一种必须的策略。首先控制每一处停留的时间，不要让人“感觉你有兴趣”，观察，不一定是凑上去看，不一定是开头提问。观察，是有目的的查看，这样可以用最短时间，没有犹豫的查看。没有犹豫，没有停留，房东和中介就不好拿捏判断。即使开口提问问题，也不用直来直去，比如：你想知道税费多少，想知道房东对砍价的容忍度你可以问：您这房子买来时候多少钱啊？大部分房屋买来可能单价几千一万多，原值很低，遇上文明的业主，开口就不自觉羞涩了。想知道为什么卖房？您房子哪年买的?-2017 怎么才两年就卖了呢？你相中一套顶复，两人气喘吁吁上来房东开门，一人穿鞋套摔一跤，另一人埋怨数落“说了不要买顶楼，每天爬楼要死人”

提问：房姐好，看完华清的回答，我发现老破小有不同，城区内也有不同，比如朝阳东城可能最便宜，因为学区弱或上车盘，总价限制尤其是朝阳。西海尤其不同，西城还好点，面积小部委多学区还好。海淀真是绝了，五道口的和五颗松的都是非常低的，五颗松紫金丽亭对面的，好像才六万，去年末和同学刚谈到过，而且商圈很一般。论方便吃往，我觉得连大屯都比不过东边，仔细想想，双井到太阳宫一段非常繁华，但感觉走路从凤凰汇到太阳宫又一般了，之前在太阳公元打车，半小时却没打到！！

回答：你好，你的问题是什么呢？东城区的价格相对西城低，一是因为本身学校排名较西城低，二是东城已进行学区划片。海淀区买房是非常困难的，首先是全部带学区，虽然少，一套房子单价贵2万来换一个鸡肋，房子的流动性基本废掉了。五道口和五棵松周边，基本是老破小，五棵松老破小单价在9万多，没有学区单价7万左右，紫金长安基本在11万起步。东三环以三元桥为界，三元桥的交通隔离了地段。太阳宫是半个孤岛

提问：房姐您好，我是新人，sfsd，手持资金270，目前看上了大兴枣园区域的房子，重点看了中建国际港和红木林，主要目的是自住，也希望保值，想问一下大兴枣园区域值得入手吗？中建国际港和红木林是否值得入手？您还有什么更好的推荐？谢谢您～

回答：枣园可以入中建国际港>红木林红木林6+的价格，没有性价比中建国际港户型设计不错，不过楼间距太近影响采光，6层以下回避

提问：房姐您好，600左右全款买2居，不贷款，在北工大附近上班。考虑双井九龙山百子湾地铁沿线，或者青年路板块。麻烦从居住质量和投资升值两个角度，把这两个区域可选的房子分别排个顺序，溢价，跑盘的情况也说下。朝阳其他区域要是有好的推荐也可以说一下，谢谢！

回答：双井800以上才有性价比，建议以九龙山百子湾为主苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城朝青板块：朝阳无限、朝阳园其它区域翻下之前精华帖，有过介绍

提问：房姐，地板价是怎么产生的？

回答：价格是由市场的竞争（供需博弈）决定。这个城市的最底层购房者的资金和人数，以及这个市场上可以买到上车盘，决定了最终的地板价。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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