北京楼市：商住不要碰，那些不听劝的人后悔不已|买房|房地产|租房|紫御|金茂府

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提问：这两天看了房山原香漫谷的一个底商，原香漫谷四期旁边，一共两层，想买的是一层，70平，每平3万，不能做餐饮，住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话，每平6元，但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗？有哪些注意事项，有哪些坑？盼回，多谢

回答：不建议碰，商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。

此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。

提问：请问沄沄国际的房子有啥问题吗？成为了价格洼地?

回答：沄沄国际物业是有名的差。这个位置是海淀丰台交界，由于铁路阻隔，很冷门，很多人的不知道。如果要买我的建议：

1.价格特别合适，可以；

2.多观察物业情况

提问：谢大师您好！帮朋友提问，他在南山区工作，sfsd，首付200，能承受月供大约3w，请问有大概选筹的方向可以提供吗，板块区域之类的

回答：你好南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾，前海月供三万左右，预计买总价800-1000万左右的标的综合居住属性，学区，总价，一下板块，小区可以关注 1，西丽大学城片区，优势\\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\\/房龄新，靠太子港，不足\\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善

提问：房姐好，目前家庭名下只有望京一套三居市价约800，无学区，明年夏天满五唯一，卖掉净得大约650。手中还有子弹几百。计划卖掉望京这套然后全款买套海淀三居，考虑一离我两公司近，二是俩娃上学用。也想过买占坑一居，但实在不想租房10年遂放弃。计划全款买海淀三居后再抵押出来去东三环来套小两居投资。这思路没问题吧? 目前跟老公争论的是换房时间点，大娃三年后上小学，老公想等望京这套明年中满五唯一了再卖，说新装修三年就换房太折腾不值当。我主张现在开始挂出来卖+年底买海淀(据说年底市场通常比较冷)。双方争执不下，求您解惑。

回答：满二相比满五要多缴一个个税，今年换还是明年换, 不需要考虑装修问题，1年的差别不大。只需要将期间的损失算一下如果不大能接受。早点换是可以的

提问：bj现在房事感觉热起来了，是不是如果不急需，没必要现在进去呢？

回答：有2000万+底仓可以随意。一轮行情的得失，不会对整个资产包有根本性的影响。如果是首套购房，现在已经是最低的底部了，没有再抄底的价格。

提问：房姐你好，在天津有房票，投资适合在什么区域出手，武清已经有一套房出租中。

回答：如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。如果是考虑教育，建议首选和平区

提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区 400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。现在有子弹2000万。问题一，紫御华府从开盘至今未升值，是否应该直接Pass。问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后升值空间小而且居住体验下降第四，国风尚樾如何评价第五，综合排序如何

回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足望京金茂府品质好，溢价是肯定的国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘国风尚樾>华悦国际>望京金茂府>新新家园林澜另外推荐看下东湖湾，臻园，保利中央公园

提问：房姐你好，子弹比较少只能接受250W左右的房子，主要用作投资，自住可能性不大，北京哪个区域都无所谓，不知道是不是只有老破小的公房可以选择？希望给我推荐几个小区，谢谢了^_^

回答：主要以东三东四通勤地铁线路上的90后公房为主，例如八里庄北里、京棉新城、都会华庭，尽量淘紧凑两居，如果资金能提高到300左右，选筹会范围会更大点

提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！

回答：可以看1100左右的标的。朝青目前性价比不错，国美第一城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹

提问：房姐好，星球新人，这两天看精华颠覆思想，我和儿子都是sfsd，我两年退休，另有租金收入每月1.5万（海外房产），儿子月入1万+，目前现金400，理财300两年后到期，拟操作：1、我在望京入一套700左右，按中介测算，贷303万，兼顾自住投资，（五年以上不住）望京新城100左右和澳洲康都80左右哪个更合适？，是否2002以后房子7+入就可以？。2、儿子全家凑首付入手tty东区大面积顶复，出租养贷，已在跑盘中，拜谢房姐指点是否可行，风险如何？感谢！

回答：澳洲康都>望京新城， 02年以后范围太大，08年后7+更合适可以的，注意还款压力，月供别超过收入

提问：房姐，你好。看了精华帖说买房的价值在于贷款，那就想请教：既然都是贷款，为什么二套就推荐全款然后抵押贷？抵押贷不是跟房贷差不多吗？难道利率会比房贷还低？如果房贷和抵押贷差不多，那全款买房然后抵押贷就只是节省了评估费等手续费？新粉盼复

回答：不是，抵押能破二贷限制，做到3-4成首付，有杠杆优势市场所有的笋盘3天必出，既然业主愿意低于市场价出售 1. 多为药单（多次抵押、有产权纷争）, 需要你有能力层层解套，别人解不了的你能解。 2. 有资金需求着急出手，这类业主不会等你几个月的按揭下款，愿意降价20%要你全款合理吧，此全款优势的体现另外全款无需贷款可以要求最低指导价过户，对高总价而言税费省下不少

提问：房姐您好。能否了解一下您对望京地区的国风上观，融科橄榄城和保利中央公园的看法。从纯投资角度，这三个盘如何呢? 价格在多少值得考虑? 谢谢您！

回答：这几个都是偏贵，小ceo盘，投资不太考虑如果三选一，可以看融科橄榄城，正常价格在9万上下。 8.5万内才考虑

提问：房姐你好！我是sfsd，目前想在西边买套房自住，大概140-160平平左右，房山广阳郡九号和五矿铭品这两个小区，哪个性价比更好点。还有西边有合适的帮我推荐一下。

回答：五矿铭品>广阳郡九号不过这两个盘性价比都不是高，房山4+的价格未来会跑输大盘，建议看丰台丽泽、七里庄等地

提问：您好，首都机场生活区是否值得入手？它那边小区有一部分属于朝阳产权，一部分属于顺义产权，那个产权好些？我子弹130w，存刚需，而且是二套，目前看中了一个66平的正规2居，朝阳产权1992年的房子，215w满五唯一，但装修特烂而且是顶楼，值得入手吗？如果入手了未来是否有升值空间？五六年之后是不是卖了比较好？因为92年的房了五六年之后也算是很老的房子了。同事劝我买机场樱花园的房子，说是要拆迁，是真的要拆迁的话，可以入手吗？

回答：别听同事的，搏拆迁概率极低，机场生活区不推荐，长期跑速大盘,这期间的资金成本和机会成本也是损失如果你考虑5年后卖掉，不如投资朝阳核心地段公房，自己先租房更合适

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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