导 读
300万以上人口“夹心”城市取消重点人群落户限制，人才落户机遇与挑战并存。
◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康
2020年国务院在《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》中明确将实现1亿非户籍人口在城市落户目标。《意见》中提出最主要任务是提高农业转移人口市民化质量，针对于城区常住人口300-500万的I型城市，基本取消重点人群落户限制。这类城市值得引起高度关注，一方面，和城区常住人口1000万以上的超大城市相比，城市发展尚未饱和，随着城镇化建设的逐步深入，经济发展、楼市成交仍存在一定的增长空间。另一方面和城区常住人口300万以下缺乏基本面支撑的三四线城市相比，这类城市具备一定的产业基础，后发优势相对显著。
01
放宽城市落户政策后
300-500万人口“夹心”城市境遇尴尬
……本节有删减……
2020年国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（下称《意见》）,城区常住人口处于300-500万人之间的城市将可取消重点人群落户限制。换言之，这一类城市在政策施行层面迎来巨大利好。且从过往出台人才新政的城市来看均收效非凡，因此未来落户新政下这一类人口“夹心层”城市后续房地产市场需求在人口导入后将迸发潜力几何便成为值得探讨的问题。
（一）300万以上人口“夹心”城市取消重点人群落户限制，人才落户机遇与挑战并存（部分略）
2020年国务院在《意见》中明确将实现1亿非户籍人口在城市落户目标。《意见》中提出最主要任务是提高农业转移人口市民化质量。
在户籍制度方面明确，以深化改革户籍制度为路径，打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置。针对不同人口体量的城市提出了三类工作方向：
1）督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。
2）推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。
3）促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。
事实上，当前我国城市依据城区常住人口规模已分化为“超大城市、特大城市、Ⅰ型城市、Ⅱ型城市”四类。结合《意见》中对户籍制度改革的表述来看，未来不同类型城市面对新增人口将采取不同的落户政策，其中处于“夹心层”的Ⅰ型城市具有最强的落户新政契机。
Ⅰ型城市夹心“夹”于“超大城市、特大城市”与“Ⅱ型城市”之间。其城区常住人口规模介于300万人与500万人之间，处于所有城市的中游水平。主要以哈尔滨、济南、昆明、大连、太原、南宁等区域核心城市为主。
Ⅰ型城市人口基数足够大、产业积累足够多，辅以政策导向支持，未来人口落户效用最大。一方面，户籍政策转为基本取消重点人群落户限制。《意见》中提出，督促Ⅰ型城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。同时探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。简而言之，Ⅰ型城市未来将更大力度地吸纳城区非户籍常住人口落户。另一方面，具备“继往开来”的人口吸附力。以区域核心城市为主的Ⅰ型城市城区常住人口均在300万人以上，已有足够大的人口基数。同时这一类城市2019年GDP均在4000亿元以上，具备较强的产业基础。因此自身具有劳动力和人才社会性流动的基础。总而言之，Ⅰ型城市本身已具有一定的人口吸附能力，户籍政策的支持将会对人口落户产生“继往开来”的作用，因此未来Ⅰ型城市落户新政出台契机最大、收效也最好。
相反，特大及超大城市未来落户政策出台机会较小，而Ⅱ型城市未来落户政策收效较低。具体而言：超大特大城市人口规模已经足够庞大，未来大规模落户政策出台机会不高。超大特大城市虽然产业发展足够成熟，具有较强的人口吸附能力，但是由于城区人口数量已经很大，未来户籍政策大程度放开不存在可能。这一点在《意见》中也有体现，“超大特大城市取消郊区新区落户限制”，未来户籍制度改革以改进积分落户的消化存量为主。因此，超大特大城市户籍制度已“放无可放”，未来落户新政出台契机较小。
Ⅱ型城市人口、产业规模不成熟，全面取消落户限制收效不明显。Ⅱ型城市城区常住人口低于300万，人口基数较低。虽然《意见》中提出Ⅱ型大城市和中小城市全面取消落户限制，但即使未来全面取消落户限制收效也不明显，一方面是因为较低的人口基数下可吸纳落户的新增人口数量有限；另一方面全面取消落户所吸纳的人口以周边农业转移人口等非户籍人口为主，体量不高。因此，Ⅱ型城市入籍限制虽明确将全面放开，但未来吸纳效果预期较差。
总而言之，Ⅰ型城市未来户籍政策将转为取消重点人群落户限制，叠加这一类城市已有的人口、产业积累，未来落户新政的施政窗口与预期效果最佳。
表：2019年全国城市分类及城区常住人口一览（万人）（略）
（二）西安、武汉等人才新政收效非凡，Ⅰ型城市有意借“他山之石”扭转颓势
事实上，2017-2019年部分特大城市已率先深化户籍制度改革，并对城市经济收效甚佳。
在政策出台上，西安、武汉围绕“改进积分制度“连续放宽落户门槛。西安依阶段地实现落户零门槛。具体而言，在2017年即出台户籍新政，全日制普通大中专院校学生集体户口迁移；2018年初加码至可凭”学生证、身份证“两证落户。随后更是实行”落户一站式全办结“，不仅面向人才可通过学历、人才投资纳税落户，并可同步完成举家迁入；而且面向普通劳务工作者提出登记于西安的公司35岁以下员工可直接落户。武汉也采取了更积极的人才落户及安居保障。一方面放宽人才落户年龄限制、直系亲属随迁及技能人才落户限制，持续优化人才落户流程；另一方面将市场化租赁房源纳入长租公寓房源范畴并对人才提供相应补贴等。
在政策效果上，户籍政策改革所带来的人口红利对西安、武汉城市发展作用“立竿见影 “。首先，西安2019年末户籍人口较2016年末多增达73万人，2018年户籍人口同比增速更是创下3.6%的新高。大规模的高素质人才导入使得西安快速完成新旧动能转化，至2019年规上计算机行业与汽车制造业产值均突破千亿，规上高技术制造业对GDP增长贡献率达56%，带动西安2019年GDP突破9000亿元。可见，西安户籍政策所导入人才为西安实现新旧产业升级、完成经济总量扩容起到了重大作用。其次，武汉2018年户籍人口同比增速达2.5%，至2019年末户籍人口总量超过900万人。高层次人才与技能人才的入籍不仅使得2019年高新技术产业增加值突破4000亿元，而且使得新技术快速转化，2019年全年技术合同成交额达841亿元。在此带动下武汉2019年人均GDP突破2万美元、8个城区地区生产总值突破千亿。可见，武汉落户放宽为武汉经济运行稳中提质起到了积极作用。
由此可见，以西安、武汉为代表的特大城市从落户政策的放宽中收获了丰厚的经济成果。事实上，所谓的“夹心层“Ⅰ型城市也急需开展人才新政以提振日益乏力的经济增长。
以哈尔滨、济南、昆明、南宁为例，4城近5年GDP增长均有降速现象。对比2014-2019年五年各城市GDP同比增速，4城2019年GDP增速较各自历史高点分别下降3.6pts、3.2pts、2.9pts、1.8pts。排除对中央关于GDP增长“降速提质“的相应，各城市GDP增速下降的主要原因是由于人口及人才的缺乏使得新旧产业转型难以快速完成、新区产业难以快速提高产值，从而无法支撑GDP继续高增速。
因此，有西安、武汉等特大城市珠玉在前，Ⅰ型城市通过降低落户门槛等人才新政解决自身经济、产业、楼市面临的问题是一种可行的施政方向。
（三）济南、昆明、南宁、太原、哈尔滨、大连等Ⅰ型城市率先破题下达多重引才新政
由上文可知，随着国务院明确各类城市户籍制度改革方面，Ⅰ型城市最具出台人口政策的窗口契机；从西安、武汉等城市案例可见适当的户籍改革对城市发展提振效果显著。事实上，Ⅰ类城市中如哈尔滨、南宁、昆明、济南、大连、太原等城市已率先出台了契合发展需要的人才新政。
济南全面取消落户限制，并对合规人才发放购房补贴10万元起。作为对上文国务院《通知》政策的相应，2020年1月山东省提出全面取消省内城区人口300万以下城市落户限制。而济南作为Ⅰ类城市正落在政策覆盖面内。此外，继“人才新政30条”“高校20条”等政策之后，2020年起将对包括硕士、博士等四类符合条件的人才发放一次性15万元、10万元额度的购房补贴。
南宁对新落户农村籍大学生实行“来去自由”，全面放开城镇落户条件。2020年5月，南宁在原有户口迁移政策的基础上，全面放开城镇落户条件，对新落户城镇的农村籍大学生实行“来去自由”的落户政策。此外，对外地户口在南宁就业、居住的，不设置落户门槛，还首次将投靠本市亲友居住也列入合法稳定住所的认定范围。
昆明“零门槛”落户，毕业生租房创业给补贴。2020年3月，昆明印发《鼓励省外高校毕业生到昆明就业创业实施办法》，通过“真金白银”的补贴、补助，加大对高校毕业生就业创业政策扶持力度，降低在昆明就业创业风险和落户门槛。此外，在6月提出将全面放开落户政策，实现零门槛落户。
哈尔滨向硕士发放安家费，为高校毕业生发放补贴。2017年哈尔滨即已施行《关于进一步吸引培养人才支持重点产业发展若干政策》，不仅对高校毕业生按月发放生活补贴，连续发放3年；而且对企业引进的毕业5年内硕士研究生发放3万元安家费。此外还为来哈工作就业的无自有住房大学生提供3年免费人才公寓入住。可以看到，虽然哈尔滨所出台的人才政策在力度上不大，但从时间上来看可谓是一马当先。
大连落实“百千万人才工程”、“兴辽英才”计划，引进多层次人才。通过在“放手放活”“拴心留人”上下功夫，重点引进产业所需的高层次人才、城市发展紧缺人才、海外优秀人才、高技能人才、高校毕业生等5类人才。如对高层次人才每月发放2000至5000元津贴，对高校毕业生提供租房与购房补贴等。
太原全面放开四类人员落户限制，“先落户后就业”、“先上岗再考证”。太原2018年起对以双一流院校硕士研究生及以上等四类人才放开城六区落户限制，后逐渐加码至“先落户后就业”，从政策财政给予迁入人才补贴。至2020年对新落户人才不仅可办理配偶、子女、父母户口随迁，而且高层次人才对其他岗位教师资格还实施“先上岗再考证”的阶段性措施。
总而言之，哈尔滨、南宁、昆明、济南、大连、太原等城市已率先出台了或放宽落户门槛、或现金补贴招引人才等政策，在户籍人口改革上已走在其他Ⅰ型城市前。那么种种人才新政出台后，将对短期楼市发展和中长期前景有怎样的具体效用？能否发挥如同人才新政对于特大型城市相仿的效果？Ⅰ型城市能否把握人口“夹心”政策机遇？针对这一系列问题，我们将聚焦于上述6个典型城市做具体分析。
02
济南：“四限”下房价收入比下降
就业容量与收入增长是有效需求保障
……本节有删减……
随着产业转型升级的逐渐推进，济南整体经济高速增长。同时随着拓进新区、轨交建设等规划实施，城市基础建设也如火如荼展开。房地产方面，2017年起受“四限”政策调控，济南新房供求体量持保持历史低位，但从疫后市场恢复表现来看，济南楼市购房需求依旧旺盛。
（一）短期楼、地市：疫后新房单月成同比回正，2018年后地市热度回落（部分略）
济南房地产市场地市在2013年达到供地高峰，所成交土地在2016年集中形成新房供应入市，推动整体新房市场成交热度达到顶峰。随着可开发土地逐渐稀少，2018年起土地市场热度逐渐减退。而新房市场迎来“四限”调控后，在政策引导下逐渐走向供求平衡的稳定局面。2019年新房市场成交创新低，但整体供需旺盛。疫后2020年上半年疫后楼市成交恢复有力，单月市场规模已恢复正常。
1、2017年“四限”出台市场规模腰斩，疫后楼市快读复苏5月成交同比增23%
2016年济南房地产规模升至顶峰，2019年新房成交创新低。从济南历年商品住房成交面积来看，2012年至2016年，济南房地产总体呈现逐年上行态势，至2016年年成交规模达到1490万平方米，达到历史高点。随后受到“四限”限售、限贷、限价、限购等影响，成交大幅下滑。2017年成交量仅为670万平方米。2019年成交为近几年新低，成交644万方。成交均价方面则随成交量逐年量跌价涨，2017年“四限”政策实行后，全市成交均价在市场供不应求的作用下快速上升，至2019年达到15276元/平方米，同比2018年上涨20.6%。
疫后楼市成交恢复有力，单月市场规模已恢复正常。疫情期间2月单月成交面积跌至历史低点，同比降72%。但自第一季度末起在以中海·华山珑城为代表的热销项目带动下市场规模快速恢复，至5月达到疫后新高。5月单月成交面积达77万平方米，较2019年同期增长23%。从2020年上半年整体来看，疫情对楼市影响不大，在刚需购房需求的支撑以及如历城区等热门板块持续推货下，济南新房成交不仅实现了第一季度末疫后规模快速上升，而且在第二季度即已单月成交回国正常水平。虽然由于第一季度成交量较低导致上半年成交面积累计同比仍降15%，但从单月销售规模来看济南楼市已恢复正常。
2、2013年达到供地高峰，近3年土拍热度下降宅地成交以历城区为主（略）
（二）中长期发展前景：产业转型带动经济、基建高速发展，就业、购买力尚佳
通过以“新旧产业转换”为主的产业转型，外加对京津冀产能的承接，济南自身产业结构不断优化，并拉动城市基础建设投资规模快速上扬，从而推动城市经济总量高速增长。而扎实的产业构成也为济南营造了结构稳定、规模较大的就业市场，并提供了相比城市房价具有支付能力的居民收入。
1、经济实力：2019年三产占比升至62%，推进GDP7%高速增长
经济发展处于产业转型期，GDP总量较低但第三产业比重快速上升。与河南省举全力发展郑州、湖北省举全省之力发展武汉不同，山东省内整体发展较为均衡，适中围绕济南、青岛、烟台三核发展。故济南与其他核心城市相比，经济总量相对偏低。2019年即使并入莱芜市，全市GDP也仅9443亿元。但值得注意的是，由于济南正处于新旧产业转型期，全市第三产业占GDP比重快速上升，2014年-2019年五年期间占比便由55.8%快速提升至61.8%。
产业格局则转变为主导产业、传统产业梯次推进的发展格局。2018年国务院行文批复山东省同意《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》，济南承担新旧动能转换排头兵责任；建设新旧动能转换先行区。因此从产业分布方面来看，济南第三产业在新旧产业转型的推进下快速发展，2018年第三产业占比即超过60%，目前基本形成主导产业、新兴产业和传统产业递次推进的产业发展新格局。其中交通装备、机械装备、电子信息作为主导产业推动城市经济快速发展。
三大主导产业推动下，济南GDP增速居核心城市前列。与相对偏低的经济总量相反，在交通装备、机械装备、电子信息等主导产业的带动下，2019年济南GDP增长率达7%，不仅远高于全国6.1%的总体水平，而且在核心二线城市中也位居前列，超过西安、杭州、宁波、青岛、郑州等城。
受产业转型与经济提速的支撑，济南人均GDP近五年高速发展，2018年突破10万元并趋于平稳。伴随着济南逐渐完成产业转型升级，居民人均GDP由2014年仅8.2万元至2018年快速突破至10万元以上，并保持平稳发展。至2019年，济南人均GDP达10.64万元。
2、基建投资：拓进新区、轨交建设催动城镇基建投资额5年翻番
城镇基础建设快速发展，5年内投资额翻番。由于济南正处于二线向强二线城市发展的过渡期，大发展、大建设是这一阶段的典型特征。从城镇基础设施投资规模来看，2014年至2018年五年间，城镇基础设施投资总规模逐年增长，由137亿元翻番至293亿元。由于开设新区后城市市区面积扩大，地均基建投资额增长相对缓慢，但也由2014年420万元/平方公里增长至584万元/平方公里。尤其是2016年以后，地均基建投资额以每年每平方公里100万元左右规模快速增长。
从实际成果来看，济南基础设施建设主要以拓进新区、轨交建设为主，为城市产业转型、经济高速增长营造了必要基础。在轨交建设方面，主要以打造“三环十二射”的高速路网与“米字型”区域铁路枢纽为主，辅以城市内轨道交通，不仅有效缓解了城市交通压力，而且对极大增强了济南城市内外部通达性，为城市发展提供了良好的基础。在拓进新区方面，作为山东省“新旧动能转换”的先行区，通过“携河”发展，将进一步拓展城市发展空间，打造“南山、中城、黄河、济北”四带城市发展布局，让黄河成为“城中河”，以济阳区和科创中心为核心区域，在“东拓、西近、北跨、中优”四个方向均作出了以新建产业园为主的新区建设。
总体而言，济南以“新旧动能转换”先行区、对接京津冀产业转移等为契机，完成了基础建设投资规模翻倍的快速增长。这不仅对济南经济发展、产业转型提供了有力的支撑，而且对城市就业环境、居民购买力也有长远的提升。
3、就业容量：工业国企确保新增就业稳定增长，电子技术等新兴行业高薪人群密集
由于济南以交通装备、机械装备、电子信息为主导产业，故城市产值居前列的企业多以从事第二产业的国企为主，如山东电力集团、济南钢铁集团、中国重汽、山东鲁能集团等，因此济南整体就业市场主要呈现就业增长稳、失业率低、新兴产业高薪密集等特点。
首先从历年就业水平来看，城镇新增就业较高体量增长与失业率较低水平维持并行。一方面，得益于济南以工业、制造业为主的产业结构，近五年城镇新增就业人数均维持在18万人以上的较高水平，且在2016年-2018年稳定维持，并在2019年同比增长2.3%至19.4万人，这主要得益于城市新区建立后金融、文化、服务业等带来了新的就业需求。也正因为次，另一方面济南城镇登记失业率自2016年起持续走低，至2019年已降至2.01%，这主要得益于不断优化升级的产业结构得以包容更多类型行业工种存在。
其次从疫后就业水平来看，城市就业环境较脆弱，疫情使得城市在聘岗位减少约4成。与全年城镇新增就业人数常年稳定相比，疫情期间在第三方招聘网站上发布的工作数量出现了明显减少。疫情后在聘岗位数量虽有所回升，但仍处于较低水平。至2020年7月济南全市在聘岗位仅2.54万个，较2019年同期减少40%。这主要是因为第三方招聘网站上发布工作的企业主要以近年济南产业转型后的新兴行业内的企业为主，这一类企业正处于发展中早期，产业也尚未形成集群效应，抗风险性不强。因此，在疫情期间纷纷缩减招聘岗位需求也就不足为奇。
最后从产业人口分布情况来看，高薪岗位密集于城市新兴产业内。从第三方招聘网站来看，2020年7月在聘岗位中月薪超过1万元的岗位主要集中在计算机软件这一职位中，占到了所有高新岗位的20%。其次是电子技术、制药、互联网等。这也与上文提及的济南优先发展电子信息、金融服务业、现代物流业的“新旧动能转换”规划相契合。
4、购房能力：限价调控下居民房价收入比缩短至7年内，高薪人群降至1.8年内
从购买力水平来看，济南居民收入快速提高，且限价调控下购房压力显著减轻。从济南历年来的城镇人均可支配收入来看，呈现逐年上扬的趋势。由2014年的3.88万元上涨至2019年的5.1万元，增长率达31.4%。同时受益于济南自2017年起实行的楼市“限价”政策，新房房价涨幅低于居民收入涨幅，因此以人均住房面积30平方米计算，2018年济南居民房价收入比达到顶峰后，2019年同比缩短9%至6.65年，居民购房压力显著减轻。
而针对于高等人才的购房能力测算，我们选取了第三方招聘网站中平均工资较高的职业。正如上文所说，济南的高收入人群主要集中在以电子技术、制药、互联网为代表的新兴行业中。其中金融证券、咨询财会等职业平均月薪超过2万元，此外互联网、建筑、教育、计算机、制药等职业也有较高的薪水。而以这样的平均收入测算出的房价收入比基本都在1.2-1.8年以内。因此，随着济南新区建设愈发成熟，新旧产业转换的过程中，相关新兴行业所带来的就业岗位不仅购房压力整体偏低，对应楼市改善需求有待释放；而且将带动全市整体购买力提升，对应楼市刚需置业有序释放。
5、总结：经济、基建规模快速增长，就业容量与居民购房能力中等偏上
济南目前正处于产业转型期，经济实力与基建投资是其长处。在“东拓、西近、北跨、中优”的发展战略下大举进行新区拓新、轨交建设，在推进城镇基础建设快速发展的同时，“新旧产业”转型快速进行。此外，城市就业容量与房价水平也保持在中等水平。一方面在工业国企的保障下济南就业增长稳定、失业率低；另一方面电子技术等新兴产业引进带动居民收入快速增长，购房者对房价支付能力也有显著上升。总而言之，济南在经济实力与基建投资方面具有突出实力，且在城市就业容量与房价水平方面也有适中水平。
……略……
03 昆明：经济常年保持高速增长，但高薪就业岗位单一、居民购房难等短板明显（略）
04 南宁：经济失速、基建退坡，但就业良好且房价适中，居民购房无压力（略）
05 太原：疫后地市恢复情况略好于楼市，中长期购房难度增加，产业转型艰难（略）
06 大连：产业结构单一，经济疲软，基建配套建设仍待提速制约楼市发展（略）
07
哈尔滨：就业、经济、基建均存显著短板
中长期留人能力整体欠佳
……本节有删减……
2020年上半年，哈尔滨调控同样的企业纾困、人才新政两方面双管齐下，譬如向硕士发放安家费，为高校毕业生发放补贴等。短期来看，疫后恢复不及市场预期，楼市量跌价稳，地市量增价跌，中长期除本地房价收入比适中之外，在就业容量、经济实力、基建投资等三方面均存在显著短板。
（一）短期楼、地市：楼市量跌价稳，地市量增价跌，疫后恢复不及市场预期
2020年上半年，因新冠疫情和春节传统假期影响，哈尔滨整体楼市成交延续低迷走势，虽然地方政府亦出台了十三条新政着力为企业纾困，但是收效甚微，上半年累计成交量仅为150万平方米，同比去年近乎“腰斩”，下降42%。地市来看，因自身较大的财务压力，近2年来哈尔滨政府也明显加快了推地节奏，步入2020年以来，整体土地成交明显放量，6月涉宅用地成交量更是创2018年以来新高，达到235万平方米，拉动上半年地市成交量同比增长164%。
1、新房供求：整体疲软，成交量大幅下挫42%，需求透支，收入压缩制约是主因
纵观哈尔滨2018年以来的商品住宅供求情况，2018年成交火热，多数月份基本都处于供不应求状态，2019年成交热度略有回落，但因政府严控供应，7月-12月迎来一波集中放量。2020年因传统春节假期和新冠疫情影响，哈尔滨楼市供求也出现疲软态势，虽然政府也着力引导房企线上售房，对线上销售的商品房，加大网签备案支持力度，但是从疫后恢复情况来看，哈尔滨楼市并不乐观，上半年累计成交量仅为150万平方米，同比去年近乎“腰斩”，下降42%。究其原因，主要是一方面哈尔滨房价经过了前一轮大涨，目前需求透支严重；另一方面，疫情将造成低薪群体大幅减收，制约刚性购房需求释放，据CRIC 监测数据，月薪低于5000元的岗位招聘需求明显缩量，2020年5月岗位数较1月下降27%，较2019年10月下降20%。而对于哈尔滨这样的弱二线城市而言，收入压缩无疑成为制约其成交量上涨的重要因素。
2、地市成交：疫后加速放量，6月创新高，楼面价下行，房企拿地态度谨慎
而针对于地市成交，因自身较大的财务压力，近2年来哈尔滨政府也明显加快了推地节奏，2019年涉宅用地成交量达到了665万平方米。步入2020年以来，整体土地成交明显放量，除2月因传统春节假期和新冠疫情影响成交量几近为0，5月略有回调外，1月、3月、4月、6月无一例外，月度成交量均突破了110万平方米，高位波动，6月涉宅用地成交量更是创2018年以来新高，达到235万平方米，拉动上半年地市成交量同比增长164%。而从整体的地块成交均价来看，步入2020年以来，下行趋势较为显著，量增加跌，房企对哈尔滨后市的态度难言乐观。
（二）中长期发展前景：就业容量递减、GDP增速放缓、基建配套有待完善制约楼市发展（部分略）
从中长期发展前景来看，哈尔滨是典型的短板型城市，除本地房价收入比适中之外，在就业容量、经济实力、基建投资等三方面均存在显著短板，城市中长期发展前景不容乐观。
1、就业容量：城镇新增就业人数逐年递减，金融、生物制药行业岗位需求量较大
城市就业容量的大小关乎其吸纳外来人口的能力，从哈尔滨历年来城镇新增就业人数变化来看，基本呈现出逐年递减态势，2014年保持在14万人，2019年已降至10万人，整体新增就业量显著回调，城市对于人才吸纳能力在减弱，而从城镇登记失业率的变动情况来看，波动下行，基本围绕3.5%-4%之间持续波动。
而从第三方招聘网站数据也可看出，哈尔滨与大连、太原情况类似，2019年以来整体岗位需求容量也呈现波动下行趋势，2020年初因新冠疫情蔓延带来的不利影响，就业量也迎来稳步回落，3月以来小幅回升趋稳，当前基本第三方网站招聘数量基本维持在1.6万个左右。
聚焦月薪超1万的高薪岗位，可以看出，证券金融、生物制药、建筑工程、互联网等行业人才需求量相对较大，其中证券金融、生物制药岗位量均超100个，相较而言，石油化工、教育培训、快消品行业的高薪职位招聘量相对有限。
2、购房能力：房价收入比递增至7年左右，建筑行业房价收入比不足1年（略）
3、经济实力：近3年GDP逐年递减，增速放缓，传统服务业比重偏大制约产业升级
从经济发展来看，哈尔滨GDP在2014-2017年缓步爬升，2017年GDP总量为6355亿元，此后开始逐年下降，2019年仅为5249亿元，GDP增速也在近几年显著放缓，2019年维持在4.4%左右。
分结构来看，第一产业实现增加值569.5亿元，增长2.6%；第二产业实现增加值1127.3亿元，增长3.1%；第三产业实现增加值3552.6亿元，增长5.2%。三次产业结构由上年的10.5：22.1：67.4调整为10.8：21.5：67.7。虽然第三产业稳步增加，但传统服务业比重偏大，现代服务业发展中存在产业化、市场化、社会化程度不高等问题，教育、金融、服务等领域有着严格的市场准入制度，甚至是垄断竞争，新兴产业领导的现代服务方式未能充分发展。加中央对于整体黑龙江的定位就是农业大省，加之气候、交通运输等方面并无先天优势，使得其当期整体产业升级面临瓶颈。
4、基建投资：基础设施投资额先升后降，2020年5G全覆盖，配套建设日趋完善
从哈尔滨基建投资来看，绝对量也呈现出先升后降的态势，2015-2017年逐年攀升，2018年小幅回落，地均基建投资额稳中有降，由2014年的141万元/平方公里降至112万元/平方公里。事实上，自2017年以来哈尔滨陆续上马了哈长一体化、发展宾县、阿城等卫星城、扩张铁路公路航运等40个重大项目共64个重点工程，基础配套设施逐步完善，近期哈尔滨市政府常务会议上也提出2020年哈市计划建设7030个5G基站，预计总投资19.16亿元。截至目前，全市已完成建设3849个，完成投资11.9亿元，预计9月底前完成剩余5G基站建设。
5、总结：就业容量、基建投资、经济实力皆有短板，中长期发展前景不容乐观
从中长期发展前景来看，哈尔滨是典型的短板型城市，除本地房价收入比适中之外，在就业容量、经济实力、基建投资等三方面均存在显著短板，哈尔滨历年来城镇新增就业人数基本呈现出逐年递减态势，城市对于人才吸纳能力在减弱，且GDP自2017年以来逐年下降，2019年仅为5249亿元，GDP增速也在近几年显著放缓，2019年仅维持在4.4%左右，加之地均基建也存在下行苗头，城市中长期发展前景不容乐观。
08
总结：全能型如济南有效需求规模高看一线
哈大和太原等规模增长相对乏力
……本节有删减……
事实上，今年以来以哈尔滨、南宁、昆明、济南、大连、太原为代表的I型城市已率先出台了多项契合发展需要的人才新政。譬如济南全面取消落户限制，并对合规人才发放购房补贴10万元起；南宁对新落户农村籍大学生实行“来去自由”，全面放开城镇落户条件。昆明“零门槛”落户，毕业生租房创业给补贴等。而究竟人才新政的落地效果如何，最终仍取决于不同城市的基本面情况。
本文我们选择了济南、南宁、昆明、太原、大连、哈尔滨等6个城市，依据就业容量、购房能力、经济实力、基建投资四个维度，大体可以将其分为以下三类：
（一）全能型：济南“四项全能”，经济、基建高速发展带动居民购买力稳步提升
济南是典型的“四项全能”，目前正处于产业转型期，在“东拓、西近、北跨、中优”的发展战略下大举进行新区拓新、轨交建设，在推进城镇基础建设快速发展的同时，“新旧产业”转型快速进行。随之带来就业容量和居民收入的稳步增长，一方面工业国企的保障下济南就业增长稳定、失业率低，另一方面，电子技术等新兴产业引进带动居民收入快速增长，购房者对房价支付能力也有显著上升。
（二）中庸型：南宁就业容量大，昆明经济水平佳，扬长避短或能促进需求规模扩大
南宁、昆明为典型的中庸型城市，这类城市在就业容量、购房能力、经济实力、基建投资等四个方面均有1-2项长板，其余方面表现中等，无明显短板。以昆明为例，依托一带一路规划以及自身独特地理位置，着力与产业升级转型及区域贸易，在经济高增速、基建高体量的两强支撑下，未来城市将更加适宜居宜业，进一步促进新兴产业落地以及高新人才引进，这对昆明后世楼市需求提供了扎实前提。但城市当前高薪岗位分布单一，难以全面吸附新引进人才落地就业，从而制约未来改善需求的产生；另一方面房价相比居民收入而言较高，居民购房存在一定压力，从而制约未来刚需置业的兑现。总的来说，昆明以经济为主、基建为辅的双强推动对后市楼市需求大有裨益，但相对单一的就业环境与相对较大的购房压力无疑是城市发展的短板，后续地方政府若能扬长避短，引导经济成果惠及民众，势必能促进楼市需求平稳释放，昆明中长期发展前景依旧可期。
（三）短板型：哈尔滨、大连、太原人才吸附力较弱，成交规模增长相对乏力
中长期发展前景而言，太原、大连、哈尔滨等内陆欠发达城市短板相对突出，就业容量、购房能力、经济实力、基建投资等四个方面均有2个甚至2个以上的短板。究其根本，经济发展受限是主要原因，这些城市基本以传统重工业为主导，发展面临瓶颈，且资源型城市产业升级相对困难。一方面因地方经济欠发达，高科技、互联网产业落地相对较难，对于高端人才的需求量相对较小；另一方面，经济疲软也一定程度拖累了居民人均可支配收入，造成了购房能力的欠缺；此外，因政府收入渠道相对单一，地方财政压力偏大，对于基建配套投资量也会不足。
以哈尔滨为例，除本地房价收入比适中之外，在就业容量、经济实力、基建投资等三方面均存在显著短板，哈尔滨历年来城镇新增就业人数基本呈现出逐年递减态势，城市对于人才吸纳能力在减弱，且GDP自2017年以来逐年下降，2019年仅为5249亿元，GDP增速也在近几年显著放缓，2019年仅维持在4.4%左右，加之地均基建也存在下行苗头，城市中长期发展前景不容乐观。
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专 题
目录
《济南、昆明等6大落户新政“夹心”城市，楼市需求潜力哪家强？》
前 言
一、放宽城市落户政策后300-500万人口“夹心”城市境遇尴尬
（一）300万以上人口“夹心”城市取消重点人群落户限制，人才落户机遇与挑战并存
（二）西安、武汉等人才新政收效非凡，Ⅰ型城市有意借“他山之石”扭转颓势
（三）济南、昆明、南宁、太原、哈尔滨、大连等Ⅰ型城市率先破题下达多重引才新政
二、济南：“四限”下房价收入比下降，就业容量与收入增长是有效需求保障
（一）短期楼、地市：疫后新房单月成同比回正，2018年后地市热度回落
1、2017年“四限”出台市场规模腰斩，疫后楼市快读复苏5月成交同比增23%
2、2013年达到供地高峰，近3年土拍热度下降宅地成交以历城区为主
（二）中长期发展前景：产业转型带动经济、基建高速发展，就业、购买力尚佳
1、经济实力：2019年三产占比升至62%，推进GDP7%高速增长
2、基建投资：拓进新区、轨交建设催动城镇基建投资额5年翻番
3、就业容量：工业国企确保新增就业稳定增长，电子技术等新兴行业高薪人群密集
4、购房能力：限价调控下居民房价收入比缩短至7年内，高薪人群降至1.8年内
5、总结：经济、基建规模快速增长，就业容量与居民购房能力中等偏上
三、昆明：经济常年保持高速增长，但高薪就业岗位单一、居民购房难等短板明显
（一）短期楼、地市：市场发展成熟化，楼、地市成交规模创新高但房价、地价趋稳
1、新房供求规模快速递增至2019年破千万方，但调控政策下房价涨幅趋稳
2、2019年土拍市场供求平衡，涉宅地成交超过3千万平方米
（二）中长期发展前景：经济、基建两强推动，但高薪就业单一、购房能力弱问题突出
1、经济实力：GDP连续5年保持8%高增速，2019年人均GDP接近10万元
2、基建投资：2016年“十三五”期间基建投入加速，连续3年投资规模超200亿
3、就业容量：2019年新增就业人数稳定16万人失业率微升，高薪岗位分化选择单一
4、购房能力：房价收入比波动上行至9年以上，居民购房压力逐步加大
5、总结：经济、基建两强推动，就业环境、购房能力略有不足
四、南宁：经济失速、基建退坡，但就业良好且房价适中，居民购房无压力
（一）短期楼、地市：供求规模创新高，疫后新房供应放量拉动成交回暖
1、2019年新房供求规模双破千万，疫后供应放量带动成交回升同比跌9%
2、2016年地市启动土拍规模逐年上涨，2019年调控政策放宽后地价同比激增46%
（二）中长期发展前景：经济失速、基建退坡，但就业容量大、房价水平适中
1、经济实力：2019年经济增速低至5%，人均GDP居同级二线城市末尾
2、基建投资：2015年后基建投资规模不进反退，至2019年仅283亿元
3、就业容量：城市就业岗位规模居全国前列，高薪工作主要从事房地产业
4、购房能力：居民收入逐年攀升购房能力显著提升，2019年房价收入比缩至7年内
5、总结：城市就业容量充裕，房价水平适中，但经济失速、基建退坡对后市制约较大
五、太原：疫后地市恢复情况略好于楼市，中长期购房难度增加，产业转型艰难
（一）短期楼、地市：以价换量难改新房成交颓势，地市已恢复至去年同期水平
1、新房供求：市场下行叠加疫情影响，量价下行，小店区领跑全城，杏花岭表现一般
2、地市成交：二季度稳步回升，成交放量略好于去年同期，成交楼面价小幅上行
（二）中长期发展前景：购房难度增加，产业转型艰难成为制约楼市发展“短板”
1、就业容量：年城镇新增就业人数10万人，失业率递减，金融证券业招聘量居首
2、购房能力：房价收入比递增至10.26年，互联网、快消品行业低至1.4年
3、经济实力：GDP增长在中部省会中居末，投资、出口、消费支撑力不足
4、基建投资：地均基建投资额“W”型波动上行，产业、交通、医疗等发展提速
5、总结：购房能力、经济实力短板突出，基建投资、就业容量达平均水平
六、大连：产业结构单一，经济疲软，基建配套建设仍待提速制约楼市发展
（一）短期楼、地市：疫后地市复苏进程快于楼市，房、地价下行，后市难言乐观
1、新房供求：3月以来成交恢复但不及去年同期，开发区成交占比增加拉低均价
2、地市成交：5-6月地市显著放量，成交楼面价小幅下行，房企拿地趋于谨慎
（二）中长期发展前景：重工业不振、产业结构单一拖累经济，高等人才购房无压力
1、就业容量：城镇新增就业人数维稳在12万人，计算机、财会等人才缺口较大
2、购房能力：房价收入比先降后增约8年，建筑、金融等高薪行业购房无压力
3、经济实力：2019年GDP跳减至7002亿元，重工业不振，产业结构单一
4、基建投资：城区扩大致地均基建投资额先降后稳，2020年仍有增长空间
5、总结：高等人群购房无压力，经济实力较弱，基建投资不足导致城市留人能力不足
七、哈尔滨：就业、经济、基建均存显著短板，中长期留人能力整体欠佳
（一）短期楼、地市：楼市量跌价稳，地市量增价跌，疫后恢复不及市场预期
1、新房供求：整体疲软，成交量大幅下挫42%，需求透支，收入压缩制约是主因
2、地市成交：疫后加速放量，6月创新高，楼面价下行，房企拿地态度谨慎
（二）中长期发展前景：就业容量递减、GDP增速放缓、基建配套有待完善制约楼市发展
1、就业容量：城镇新增就业人数逐年递减，金融、生物制药行业岗位需求量较大
2、购房能力：房价收入比递增至7年左右，建筑行业房价收入比不足1年
3、经济实力：近3年GDP逐年递减，增速放缓，传统服务业比重偏大制约产业升级
4、基建投资：基础设施投资额先升后降，2020年5G全覆盖，配套建设日趋完善
5、总结：就业容量、基建投资、经济实力皆有短板，中长期发展前景不容乐观
八、总结：全能型如济南有效需求规模高看一线，哈大和太原等规模增长相对乏力
（一）全能型：济南“四项全能”，经济、基建高速发展带动居民购买力稳步提升
（二）中庸型：南宁就业容量大，昆明经济水平佳，扬长避短或能促进需求规模扩大
（三）短板型：哈尔滨、大连、太原人才吸附力较弱，成交规模增长相对乏力
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