武汉楼市：大水漫灌不断，房价上涨不停！|买房|二手房|房地产|房姐|武汉

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，子弹40个，LP户口已迁入洪山区，看了白沙洲片区（南益华府、世贸、富强、锦绣等等），花山片区的联投瑞园，准备长期持有5年左右，人在深圳，买房是过年回武汉住，长期在深圳住，请问房姐是在那个区买新房还是二手房？买二手房有没有推荐的小区？

回答：你好，武汉楼市已经进入启动第二阶段，新盘加价，二手跟涨，市场信心和热度逐渐上升。人在外地，没有很好的淘笋渠道，建议多关注新盘。

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提问：新人首问。你好！我和老公在长春工作居住，有一套140平住宅，公积金贷款（快到期，可以提前还），一套公寓（目前有租约，四年后可卖）。孩子年底本科留学毕业，2022年6月硕士留学毕业，营养健康方向，极大可能会去一线城市（头几年去那工作，但是不一定就定居一线）。目前可用资金100W。年收入50W。想问几个问题。1、前一阵看了珠海的推房会，还有最近珠海资讯又是和广深港澳交通连接，又是人口不断流入，还有大企业落户等，感觉大有发展。如果有发展，孩子可以去那工作生活。值得去那买房吗？如果值得有推荐区域或楼盘吗？。2、如果等孩子毕业后去哪个城市，我们再决定在哪里买房，估计得三四年之后。那这几年我们可以买房投资吗？沈阳或长春有适合的回报率较高的楼盘吗？期待回答，非常感谢！

回答：你好，珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。

内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里，金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有一个中央管辖的横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，（后面两个说起来都有点尴尬），一般只记得的是深圳特区，大湾区规划、自贸区受益最大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。

珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，如果是自住可以在生活半径附近入手。如果是投资考虑，深圳和广州都是更好的城市。

全国做房产的号都在炒作珠海，都在组织看房团，不就因为可以搞定限购问题吗？问题是，不是光搞定限购就有大价值的。产业，人口，货币，土地供应，难道不需要通盘考虑吗？无论媒体炒的再热，我们不凑这个热闹。

资产配置方面，建议开发广州的房票，现在广州是最佳进场时机。公寓也可以考虑出手，置换二线城市，沈阳和武汉都是比长春更好的选择。

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提问：房姐，这两天广州急着下定，急求指教，三个小区如何选择。1）广州珠村翠屏富通雅苑，紧凑三房，70-80平，单价4.3-4.6w，总价330-340w，预算内手不紧。未来两年珠村地铁站开通，但感觉小区太差、小区外环境乱有点下不去手。2）老黄埔中鼎君合名城，三房91平，单价4.5w，总价410w，超了预算手头很紧。不知有什么利好大家都在捂盘惜售，周围就是大沙东地铁站，小区新，但周边其实环境也一般，中小学还很差。3）萝岗新福港鼎峰，三房87平，单价4.4w，总价385w，超预算手头稍微紧，离着黄埔新区政府近，小区和周围环境都没的说，但三个选项小区离着珠江新城最远。从投资角度看，打算持有五年脱手，那么，哪个小区涨幅更看好？更推荐买哪个小区？

回答：你好，感谢大额赞赏！

在第二CBD这个大区域来看，翠屏属于二线楼盘，因为小区小、户数不多，加上交易量本身也不太多，容易被大家忽视，尤其是“藏”在中山大道、珠吉路、护林路中间 1、产品很好，南北两排，中间小花园+泳池，还是不错的，产品也不错，除了南侧那一排的高层略微有点吵之外，其实都还好 2、地段来看，属于鱼珠板块，未来地铁13号线二期珠村站尽在咫尺，大概200-300米，从护林路走过去更近一些 3、升值来看，只要鱼珠这个大区域板块没问题，这个盘肯定就没问题，目前来看这个盘的成交单价是高于隔壁的金碧 4、当然了，如果偏向投资来看，宁愿选择星球内推荐的楼盘了，如果偏向自住，而且不太愿意接受金碧那种“人声鼎沸”的感觉的，可以选择翠屏中鼎这个价格高了，老黄埔确实热了一些，要尽量避一避。新福港鼎峰这个盘是萝岗区府的价格“领头羊”，属于价格天花板。这几个选项都一般般

提问：美丽的房姐，你好！我现在跟老婆jlh状态，之前在武汉武昌世界城尚都有一套58平的公寓住宅房（了70年产权那种），在老婆名下，06年买的一直没有去办房产证。在汉口金地格林春岸有一套102平住宅，汉口房子刚卖掉，资金还没有完全到位，预计有米120，再加上公积金贷款预计可以到200左右，想再在武昌购置一套房产，要求离地铁口近，出行方便，适合自己居住，有升值空间的房子。另外，06年买的世界城尚都房产证一直没有去办，再买房能算首套吗？能否组合下买两套，一套小点的房子。另外我想再问下万科云城和城市之光，龙湖三千城，中建铂公馆这几个楼盘如何？城市之光和三千城都还没有开盘，哪个更好？有没有更好的楼盘推荐！还想再问下北海和海南的房产可以投资么？谢谢！

回答：你好，感谢付费！

总价200左右，自住+投资，可以关注星球内推荐的楼盘。

算不算首套，要结合你的征信和房查判断，如果结果都不体现，就算首套。

到了白沙洲对比的就是价格，单价超过1.6的盘都没什么兴趣。

北海是坑，优点也就是冬天不冷，但是这个卖点并不值钱。本质就是小四线城市，养老地产一定有需求的，但从投资角度，太脆弱了，不值得真金白银去押注，二手没有接盘侠。海南是个神奇的岛，ZY关注度很高而且定位摇摆，时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。

海口18年遍地烂尾楼。赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，市场存量太大。且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，海口没有新就业和新高端人才流入，政策继续打压海南楼市不放松的话，不看好。海南现在要搞自贸区，对经济确实会有提振。所以如果价格不贵，也有合适标的可以切入，能考虑一下。

不过top10的强一二线城市涨幅确定性更大。

提问：房姐好，新人首问，希望能得到您的指点，感谢。家庭情况：夫妻双方深户，在深圳定居，有一小孩。资产：男方名下一套龙岗110平三房，贷款250万，目前自住；女方名下龙岗一套80平三房和一套40平一房，还贷中，租金抵大部分月供。计划：目前深圳已无房票，限购政策下我们也没有能力换房，不考虑小产权和公寓，所以打算在广州或者武汉不限购区域买房投资，长持五年或以上，请问思路是否正确？问题：子弹只有60左右，请问选广州还是武汉？如果选武汉不限购区，麻烦您推荐一下可以重点关注的具体楼盘，我们这个月就去看房。另外，可能准备以男方名义购买，但是他有两笔信用贷，共50万左右（分别在17年和19年时申请），每个月还有1万左右的房贷，请问会不会影响新的房贷审批？其实现有的钱可以还清信用贷，但个人觉得这笔钱不如做首付买个房，而且月供4-5千可以承受。普通家庭要更上层楼十分困难，我想着这几年节衣缩食苦一点没关系，希望现在努力些能让以后舒心些，尽量给小孩力所能及的成长条件。可能有点焦虑，让您见笑了，请您指点，感谢。

回答：你好，子弹60买广州毕竟尴尬，如果能增加到70-80更好，或者通过gpgd适当加大杠杆。二手房租金也可以缓解一部分月供压力。

总价250万的房子，目前来看只能是小两房，关注星球内推荐的楼盘。按揭需要还清老公名下的信用贷，不想还清贷款，可以考虑开发老人票做接力贷，广州部分银行支持。

提问：房姐，你好，请问现在买中山好还是武汉好。本人老家湖北. 工作中山，现在首付五十万，中山已有一套房，打算再买一套，请问怎样规划合适。目前没有武汉购房资格，听说武汉落户容易，一个月可以办下来手续

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。

中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州中山嘉善是单纯的环深环沪城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

子弹50，优先考虑武汉才能利益最大化。武汉学历落户很快，速度快的2周内可以搞定。

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提问：新人首问，房姐好，子弹90，老婆名下有套，还有50贷款未清，二套房是选关山大道二手毛坯，还是光谷东二手毛坯或新房？有用zfb借呗，商贷会受影响么？是必须还清么？

回答：你好，短期持有选择关山大道，长持选择光谷东。

借呗必须还清。非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。

如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。

普惠金融能不能用？

1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

提问：房姐好！本人目前在深圳宝安西乡已有一套小两房，考虑为了让两个孩子（今年大孩10岁，二孩1岁半）能够就读宝安中学（深圳重点中学），同时也计划自住，考虑在宝安老城区新安街道灵芝新村购买一套学位房，目前房产状况为：84年的批地、86年的房产、产权50年（据说现在可以续到70年）、面积71平、中高层楼梯房、单价9万出头、总价640万左右，小区内有幼儿园和宝民小学（可解决老二上幼儿园和小学的问题），据说灵芝新村正在谈拆迁和旧改，目前周边产权在70年的老旧学区房均价在10万+，次新楼盘均价在15万左右。本人计划是用现有房产置换购买这套学位房（置换款可付首付），是否存在投资风险？这种房还有多大升值空间？这个社区盘子很大，有80多栋8层的小高层，拆迁成本太高，据说很多房产公司都不敢轻易接盘，以上情况请老师帮忙指点，是否值得出手

回答：你好，宝安区的学位房主要分为两个梯队，第一梯队主要宝安中学的学位房，第二梯队主要是宝安实验的学位房。灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1984年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。

如果想投资要很清楚的一点是:你买入的价值，是已有的价值，还是未来的价值，这个价值是逐步增加，还是逐步衰减的。

宝中学位：衰减，传统宝安区政府的生源流失片区：老化、旧改周期长楼盘品质和地铁预期其实已经部分叠加在已有的价格里了。综上，跑平大市的选择握手如果单纯考虑学位，可以买。虽然已经符合旧改标准，但是周期太长，做好长持准备。

提问：房姐你好：我在江西抚州，现有一套50平新城区学区房小孩读书和一套150平老城区单位(市自然资源局)集资房自住。两套房加装修，手上资金所剩无几，想出售老房做投资，希望房姐指点，谢谢！

回答：你好，可以考虑出售老房投资其他城市。从投资角度看，我们对南昌和九江资产是没有兴趣的。环江西经济带、环江西高铁线、环江西5G圈……在现代中国经济布局中，似乎只要是好东西就会绕着江西走，江西省也在社交环境里退化成了常被人们忽视的透明人。

在中西部崛起的大背景下，南昌与九江的表现也不如周边的武汉、长沙一般抢眼。赣北商业的如火如荼还是无法弥补江西全省因交通重心转移而感到的亏空。再加上昌九两地过于偏北，与中南部城市的联系不算紧密，能起到的带动作用也非常有限，曾在内河贸易中起到举足轻重作用的江西，终究还是变成了空心带，逐渐远离了人们的视野。

目前比较推荐武汉成都重庆杭州这些城市，具体选筹要根据你的子弹和房票再做推荐。

提问：房姐你好，今年收入锐减，目前手上子弹60w，是投资房产还是自己经商开药店合适呢？因自己的爸妈在老家三线城市经营了几家药店，收益可观稳当，想在武汉也同样只开一家药店。因考虑投资房产的话要承担首付和还贷压力，目前房贷加保险及生活支出每月大概2w，对于今年的收入行情已经压力不小，再增加一个房贷恐怕会降低生活质量，另也是听了您前期说的要经营一个可传承的行业，故有此想法，请您分析一下目前的最佳投资。

回答：中产阶级最大的困难是观念的束缚。大部分人只相信亲手劳动才能赚钱。上班拿稳定工资，比出去做生意好；即使做生意，大多也是夫妻店，家族店，凡事喜欢亲历亲为。

如果除掉广东福建，95%的中国人，往上数三代都是农民。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。而富人的观点就不一样，钱，其实是一种生产资料。

开药店开超市这些零售生意本质都是手工业、制造业的延申，最普通的卖货。

社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。富人选择面却非常大。

先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。但又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。

你明明可以走些捷径的。

提问：房姐您好，本人男32岁，在北京十年，和老婆目前均从事互联网市场工作，目前就业前景不算稳定，和老婆月薪税前均2.5万，手上子弹加上北京公积金目前81，老家湖北小县城全款精装四房刚入住，地段核心，上学方便，7000一平，127平+赠8。老婆去年把户口转到武汉，目前小孩4岁在老家农村跟随爷爷奶奶生活，2022年9月上小学。双方父母年龄均60-65岁。老人比较固执不喜欢城市生活，未来不会跟我们城市居住，都不支持在武汉买房。考虑未来工作和小孩上学问题，想在武汉定居，想找个学区不错适合居住的房子，新房二手房买哪种合适，武汉哪个区合适，或者哪个楼盘比较合适？

目前只看了汉口万科传奇，对口红领巾小学和武汉一中，洪山南湖城投瀚城，对口洪山外国语小学和初中，光谷的暂时还没看，不了解，看看房姐有没有更合适的推荐。怕孩子孤单，未来有二胎打算，还在犹豫要不要，要的话，老婆一人带俩，很难再上班，老人不去城市帮忙带，孩子放在老家才帮忙带，老家县城房子装修很好，武汉的工作和房子没定下来，也不舍得卖县城的，不卖的话，武汉定居压力又很大，很迷茫，对未来武汉就业也很迷茫，希望房姐给我们点意见，谢谢！

回答：你好，既然在北京已经10年了，未来发展孩子教育资产增值的最佳选择是建仓北京。把老家全款房卖掉，子弹凑到150以上，入手一套北京上车盘。北漂解决孩子教育问题的最佳方案是：北京工作居住证+天津户口。

城市间的经济地位是不同的，无法改变。经济学基础是分工。一个人不可能啥都干。不同城市之间也存在分工。这种分工谈不上哲学上的公平，这就造成了苦乐不均。中国要建交通枢纽，长江以北肯定北京，不可能是鹤岗西安。这个基调定下来了，后面几十年纯粹是锦上添花了。

集中力量建一批最好的医疗机构。肯定是建在群众最方便的地方。哪里最方便？交通枢纽城市啊。以此类推。医疗，文化，科技，教育，金融，商贸。经济学一切分工，都围绕交通枢纽开展，总部在北京，大家最方便。当一个个的行业中心建立起来后，人们开始了买房装修，配偶就业，父母投奔，子女入学，亲戚朋友聚集，各行各业蓬勃发展，盘根错节的关系越来越复杂。

这就导致了一个最基本的结果，枢纽中心城市不能搬迁。搬迁成本实在是太高了。重新修建道路，铁路，机场，货栈，那还可以计算，但是普通人的资产损失是无法计算了，谁也承担不了。既然搬不走，这里生意又那么好，最优秀的人也只能是过来了。

于是，中心城市汇集了各地区最优质的智力资源，小地方最好的学霸，美女，资金被源源不断的抽走。小城市留下的的空缺，只能是附近农民来填。但是，新来的人没钱啊，小地方和中心城市的差距就越来越大。

改变市场规律，只能是经济计划。以前搞了几十年，那是因为关起门来，凭票供应。现在，我们开放了，拥抱市场经济了，和国际接轨了，就必须讲成本核算了。交通枢纽成为了关键因素。即使重新搞个九省通衢，人们可能还是会习惯性去京沪，因为那里一切都方便，各家各户怎么可能废弃自己资产，重新搞一次呢？但是，中心城市也不能无限制扩大，最合理的办法是，把中心城市非主要功能迁出去。例如清北大学可以保留，自考培训就可以搬走。中科院社科院很重要，图书印刷物流可以搬走。金融中心很重要，但是档案资料整理可以搬出去。以此类推。

结论：人往高处走。你这一代辛苦了，下一代就会轻松很多。你这一代轻松了，下一代面临的竞争是你更难理解的。你看懂了上面这段话，如果还是想保留老家房产，去武汉买房定居，也是退而求其次的办法。支持要二胎，但不一定是当下。

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提问：美丽智慧的房姐，您好，因在武汉限购区无购房资格，今年九月份在武汉以亲戚（武汉本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公正吗？怎样才能最大限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房姐不烦赐教，谢谢。

回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？

代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？怎么保证你是第一顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。

全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。

代持的逻辑代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。

星球精华主题有代持合同模板，可以直接下载

提问：房姐你好，坐标石家庄，上次听了您的建议重新梳理了思路，现遇一笋盘，顶跃170平，价格与同区三室122平一样（240W左右），业主称楼宇住户均已签字同意安装电梯，现问题是：1、业主应该是需要资金卖房，挂200余天，心理价位也一路直降，这算笋盘吗？2、了解到房产有银行抵押，是否还有个人、担保公司、小额贷款公司等其他形式的抵押，这个有什么办法查清楚吗？3、适合自住入手吗？交易的话，过程中需要注意什么？4、这样的房子适合GPGD吗？5、业主说不放心可以到高法查他的案底，这个有用吗？还是征信有参考价值？

回答：1.是不是笋盘，要对比同户型的最新成交价。不要看挂牌价。

2.在买二手房之前，产调是一定要拉出来看看的二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？

第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款以外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。

第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。

第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。

第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。

3.大户型低单价比较好操作gpgd，但是具体也要看评估价的高低

提问：房姐，安居房，福利房，限价房，商品房，都在解决人们的住房需求，您能不能从经济学的角度分析下，哪种是最好的分配方式。

回答：房子在这个社会，有几种分配方式：

1.按需分配，越穷的人居住条件越差，应该优先提供给他们低价的房子，体现公平；

2.按社会地位分配，高端人才，政府官员优先分房，他们对社会有贡献，理应获得；

3.摇号分配，比如杭州、比如南京，价格很便宜，公平竞争；