编者按：涵盖湖北、湖南、江西三省的长江中游城市群又称“中三角”，在国内各城市群中起到“承东启西、连南接北”的作用。搜狐·焦点财经特别策划“聚焦都市圈·领跑中三角'”系列报道，对此进行重点关注。
是为第四篇，美的置业：“不误正业”搞地产 。曾被外界称作“不务正业”的美的置业在港上市之后也逐渐走到了资本市场的聚光灯下，正值武广高铁的开通，美的置业沿线在华中区域拓储，而扩张背后也暗藏着负债与质量的隐忧。
作者 | 徐准
出品 | 焦点财经
6月14日，一则消息引发了关注，美的创始人何享健遭到挟持，幸而于一日后，警方将犯罪分子抓获，何享健已平安。这一消息迅速传导到了资本市场，美的集团当日股价下跌1.6%，美的置业也下跌近2%。
何享健遭劫持的君兰国际高尔夫生活村，距离美的总部步行20分钟左右，环绕着一座130万平米的高尔夫球场而建，是美的集团在2004年开发的项目，而当年也是美的进军地产业务的标志性的一年。
提起美的，大部分人想到的是赫赫有名的家电企业，同是兄弟公司的美的置业则略显黯淡。格力电器的掌门人董明珠曾公开评价涉足房地产行业的同行“不务正业”，而这家“不务正业”的房地产商在登陆了香港联交所后也逐渐走到了资本市场的聚光灯下。
从湖南切入中三角
图：美的置业CEO 郝恒乐
何享健涉足房地产并非一时兴起，其最早的地产业务可以追溯到1998年开发的位于广东顺德市北滘镇南部占地670亩的美的海岸花园，但此后的几年里地产的发展都趋于谨慎。2004年，美的置业成立，由美的创始人何享健实控。
彼时，何享健对地产业务的态度是“宁可走慢两步，不能走错一步”，直到2009年，美的建业设立，间接持有美的置业全部股权，美的的地产业务才开始提速。同年公司加大在广东本省的土地储备，尤其是大本营佛山。
2010年，美的置业加大了在全国的布局，并正式开始进入华中区域，在湖南株洲落子，深耕湖湘。正值武广高铁的开通，美的置业沿线拓储，在此后的十年间在华中区域布局10城共约40个项目。一向低调行事何享健曾断言家族企业的弊大于利，所以主动退居二线，2012年8月，何享健卸任美的集团董事长，不久之后更退出了公司决策层即集团董事会。同时，郝恒乐在公司的架构调整中脱颖而出，跃升为美的置业CEO。
郝恒乐带领美的置业在华中区域及重点城市群开疆扩土，2016年，美的置业首进长沙随后又先后在浏阳、宁乡、长沙县落子。2018年，背靠大山的美的置业以总资产规模超过1000亿的体量成功登陆香港联交所，也开辟了一条新的融资渠道。同年在790亿的销售额中，湖南区域排列第三，贡献了103亿元的销售额；从土储分布来看，总建筑面积达45.07百万平方米，湖南省占比17%。
上市之后于2019年，美的置业在长中游城市群的销售额为约192亿元，销售比重达到19%，仅次于长三角，排名集团第二位。当年，美的置业首进武汉，在长沙与武汉两个新一线城市新增土储100.9万方，总计货值189.5亿元。在克而瑞发布的《2019年湖南重点房企成交金额排行榜》中，美的置业以成交额109.17亿元排名第四，仅次于碧桂园，恒大及保利三家头部房企。
同时，押注二三线城市也是美的置业崛起的关键，在其发迹的15年至16年，一线城市面临密集房地产调控的时期，布局二、三线城市正好可以弯道超车。美的置业早期的布局主要分布在广东，湖南，贵州，辽宁，云南等区域。截至2019年底，美的置业在三线城市的占比最多，为35%；二线城市及强二线城市分别占比32%和20%；而一线城市仅占1%。
债务与规模难平衡
早在2016年，美的置业就提出“四年冲千亿”的扩张计划，而三年之后提前迈入了千亿房企俱乐部，2019年公司实现销售额1012.3亿元，千亿的提前到来，拿地力度的加大也伴随着与日俱增的负债。
从2016年至2018年，美的置业负债总额分别为547.94亿元、1008.14亿元、1537.35亿元，净负债率分别为624.7%、118.9%、97%，虽然净负债率连续下降，但依然远超行业平均水平。到了2019年，美的置业总负债额激增至2185亿元，净负债率达89%。
美的置业的经营性现金流也承压，2016年至2019年上半年公司经营性现金流净额分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元和-82.66亿元。2019年，公司短债能力有所提高，现金短债为2.95，同比2018年的1.60大幅提升。
此外，尽管美的置业实现收入及利润保持较高的增长，而其盈利能力却出现下滑趋势。2019年，美的置业毛利率为31.62%，较2018年下降了1.1个百分点。此外，其净利润率为10.5%，较2018年下降了0.4个百分点。
同时，扩张的背后暗藏着施工质量及安全问题难以保障，近两年间，美的置业在各地开发的项目质量问题被贵州、湖南、河北住建厅点名建设工程安全质量存隐忧。因外墙脱落、地面塌陷等问题引发的美的置业业主维权事件更是频频发生。
2019年，美的置业位于贵州贵阳观山湖区的一项施工在建停车场发生局部挡墙垮塌事件，造成8死2伤。同年6月，贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权，原因主要是洋房负一层没有排水排污系统，顶层漏水等问题。
在年初的业绩会上并没有公布具体的销售目标，董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，美的置业未来3-5年的增速在20%左右就可以了，经济差的年份稍微“左”一点，经济好的年份稍微“右”一点。“在市场集中和分化之下，我们按照自己的逻辑，不会随波逐流。”郝恒乐表示。
在美的置业最新公布的销售业绩中，上半年合同销售额482.0亿元，同比微升2.11%，相应的已售建筑面积约437.9万平方米。
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