编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。
对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。
历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。
未来，我们还将继续见证。
观点地产网 与蓬钢的上一次对话大约是两年前，彼时他向观点地产新媒体详细阐述信泰的主要模式，以及对市场周期和投资环境的判断准则。
这一次，因为众所周知的原因，交流改为视频连线的方式进行。画面里，蓬钢坐在美国的书房中，穿着黑色短T恤，依然戴着那副黑框眼镜，尽显金融从业者的精干与一丝不苟。
作为私募股权投资机构，信泰资本创立之初的业务重点是为中资保驾护航，协助及保护中国资本的海外投资。而在2年前的对话中，蓬钢直言“海外资产太贵了”。
这对于资产管理的买进卖出而言，并不都是好事。
因此，蓬钢透露，目前信泰资本已经逐渐将业务重心往国内转移，更多的是为国外资本与国内项目牵线搭桥。
这是一次重大的投资转向，不过不变的依然是信泰资本连接中外的纽带角色。
在这次对话中，我们可以明显感受到蓬钢对传统地产领域、特殊机遇投资、健康养老等多个领域依然充满信心和期待。
对于国内养老市场，他始终坚信，十年之后会开始进入爆发式增长的“黄金时期”。
静待特殊机遇
受疫情影响，今年国内外市场出现了不同程度的波动，世界不再是平的，全球化进程逐步放缓。
面对不确定性，资本始终在观望，而信泰资本也时刻关注着市场动向。
在采访中，蓬钢回顾了过去大半年的疫情发展，和我们分享了“黑天鹅”对实体经济的影响是如何广泛且深刻。
“疫情突如其来，对整个经济的影响其实非常的大，而且我觉得现在是一个很让人担忧的阶段。”
这种担忧，来自于对疫情持续时间的未知。
“根据我的观察，以及对整个特殊机遇投资圈机构共同情况的对比，我发现大家都在等待。因为现在还不知道疫情是短期影响，还是长期并存的情况。”
蓬钢坦言，如果决定要做大量的资金投入，就难免要考虑未来。现在的问题是，未来会如何发展，没有办法预知。
除此之外，虽然不少物业或资产持有者面临一定运营压力，但是这些压力能不能转变为机会，同样充满不确定性：“所以我觉得还处在一种观望状态，很难说已经有大量的机会呈现在眼前。”
2016年之前，信泰资本的业务重心主要是帮助中国资本参与海外投资，通过寻找特殊投资机遇，将国内资本与国外项目连接起来。
“我们主要是一个特殊机遇投资平台，不管机遇是在国外还是在中国，我们都希望能够起到桥梁的作用。”
当然时间从来不是静止的，因此基于彼时的投资侧重，自然不适用于未来。
自2017年以来，由于政策调整及国内外形势发生变化，不少成功出海的企业纷纷选择撤退。在此过程中，信泰资本一方面继续帮助中国资本更加有秩序地处置海外资产，不至于受到太大损失，另一方面也将业务重心逐渐移到国内市场，帮助海外资本在国内寻找投资机会。
“我们意识到国内疫情基本上过去了，上半年国内消费和经济行为受到了很大抑制，这也给很多企业造成了压力，下半年可能会出现一些机会。”
蓬钢判断，很多国内尤其是房地产领域的企业，接下来需要解决的是流动性问题。对于信泰资本来说，机会就是在于对流动性的需求。
他认为，比较头部的企业因为规模优势，资本多少有所倾斜，因此流动性并不是很紧缺，一些稍微差一点的企业还是有压力，对信泰资本而言，可能都是机会。
养老在十年之后
由于常居美国，蓬钢对当地养老产业拥有深入的研究，同时也希望有朝一日能够顺利地打开国内养老产业的市场。
要完成这一目标并非易事——谈及中美养老产业，蓬钢指出，美国养老产业目前已形成了相对完善和成熟的产业生态体系，但观国内仍处于发展初期，养老观念亟待培育。
要改变传统养老观念，也许还需要十年的时间。
蓬钢认为，到2030年，60年代出生的人将进入70岁的老年状态，“需要60后一代人的思维来培育这个市场，现在时候还没有到。”蓬钢笑称，自己也是60年代出生的人，未来是要躬行的。
为何是60后？蓬钢在采访中向我们指出了核心——养老费用与房产的冲突问题。
按照蓬钢的说法，现在中国的养老院主要服务对象是40、50后，均是非常俭朴的一代，尤以40后为甚。他们一般不愿意承担额外的养老费用；加上大部分人拥有住房，养老需求不强。同时，也很难仿照美国养老模式，通过卖掉自己的住房来支付养老费用，多数人希望能够把房产留给自己的下一代。
而60后，他们可能是国内拥有房产数量最多的一代人，很多家庭不只持有一套房产，到了70岁以后，也不一定要指望子女来养老。
“最关键的是老人既有能力支付费用，又能接受这种养老模式。”十年之后，随着60后进入70岁，国内人口老龄化加速，养老成为一种刚需产业指日可待。
针对业内普遍担忧的养老盈利模式未明问题，蓬钢表示：“中国养老产业最终会形成自己的特色，养老领域从业者都是精明的商人，肯定会琢磨出一种合适的模式。”
对国内养老产业，蓬钢充满信心和期待。
十年，也许是养老产业最为合适的一个发展培育期。而在美国市场，信泰资本也经历着十年的规划和守候。
二战后“婴儿潮”波峰的出现，为欧美国家带来了大量出生人口。相关数据统计显示，1946-1964年间，美国约有7590万名婴儿出生。
“他们大部分人在2020年开始进入70岁。”蓬钢着重强调了70岁的划分界限。
早在2015年，信泰资本就关注到美国养老板块的前景。彼时其认为，随着老年人口越来越多，美国的养老需求也会越来越大，未来10-20年里产业会发展向好。
一定意义上，或许这也会是中国的养老之途。
2017年2月，信泰资本试水投资美国养老地产行业，与合众人寿联合收购Welltower75%的养老资产包权益，并成为首家宣布收购大规模海外养老物业资产包的中国机构资本，该项目包含美国11个州39个优质养老社区物业。
截至目前，信泰资本在美国和英国一共投资了100多家养老院。
“再过十年中国可能会有3亿多70岁以上的老人，这个数字会创造出很多巨型企业；如果有品牌，有全套的服务体系，又有足够的科技含量，我觉得全世界最大的养老公司肯定又会出现在中国，甚至头几家都会出现在中国。”
或许这也是信泰资本的期待。
以下为观点地产新媒体对信泰资本总裁蓬钢先生的专访实录：
观点地产新媒体：您觉得这次疫情对房地产、养老这两个板块冲击如何？
蓬钢：疫情实际上对实体经济的影响非常广泛，但在资本市场上并没有直接体现出来，很大程度上是因为政府的救济措施，另一个原因也可能是市场上流动性短缺后又突然增加造成的。
对于房地产来讲，其实伤害确实很深刻，各种类型的物业都不同程度上受到影响，尤其是零售业、酒店业。
对于养老院，因为养老院的老人是对疫情更加敏感的人群，他们这种时候更要避免和其他的老人在一起，所以很多养老院的入住率也因此受到影响。
不过，根据我们的观察，疫情对于养老院的影响可能还不如对零售和酒店物业的影响来得直接和明显。毕竟，有些老人没有其他的选择，只能在养老院里继续生活下去。
另一方面，养老院也采取了很多防疫措施。在我们的资产组合里，我们所管理的这些养老院，虽然入住率有所下降，但是不如酒店和零售业受到的影响那么大。
观点地产新媒体：疫情之下会不会产生一些新的资产管理投资机会？
蓬钢：我们公司主要是一个特殊机遇的投资平台，不管特殊机遇是在国外还是在中国，我们都希望能够给投资机会和资金方起到一个桥梁的作用。
但是，目前而言，特殊机遇投资这个圈里的很多机构比较共同的一种情况，就是大家都在拭目以待，都是处在一种关注的阶段，因为现在还真是不知道这个疫情是一个短期的灾难，还是一个将长期存在，并在各个方面改变人类生活方式的情况。如果是短期的，那大家的确是会觉得这是一个机会，目前抱有这样观点的人其实还是占多数。
当你要做大量资金投入决定的时候，还要考虑到这个东西未来会是一种什么样子，如果现在回答不了，做投资决定的时候会很难，很难说已经有大量的机会呈现在眼前了。
据我们的观察，这些持有大量资金的特殊机遇投资机构还没有开始大量的进行收购。另外，有资金压力的业主，也还没有大量处置他们的资产，大多数机构都处在和贷款机构谈判，博弈的阶段。
这一点是事实，尤其是酒店物业、商业物业，还不起贷款是目前很普遍的一种现象。
我估计还会僵持一段时间，最终到底是不是机会还要看疫情什么时候能够结束。
观点地产新媒体：目前中国房企出海的前景如何？
蓬钢：出海的浪潮主要是从2014年到2016年有一波，但2017年以来，国家已经不鼓励中国的资金去做海外投资了。
自2016年以来，我觉得这种全球化趋势渐渐地被地方保护主义（去全球化）取代了，现在反而更强调自己国家的利益，其实这跟一些政客的主张很有关系，所以现在不是中国企业出海的时候了。
目前这种阶段，中国的资本也不会大量参与到海外的建设中，出海已经不是中国企业所要追求的一种利润增长点了。因此也造成很多以前成功出海的企业不得不采取撤退的策略，有的甚至不惜一切代价要撤回来。
很多企业渐渐地放弃之前在海外做的努力，当然，我们也会帮助一些企业更加有秩序地处置资产，使其不至于受到太大的损失。
可以这样说，过去几年，中国企业的确在海外积累了不少资产，这些资产现在面临的问题是怎样才能有秩序地退出。在退出过程当中也有一些需要注意的方面，尤其是怎样才能以最高的价值退出而不至于蒙受过多损失。
观点地产新媒体：资本现在可以从哪些角度挖掘特殊机遇的投资机会？
蓬钢：对我们来讲，机会就是在对于流动性的一些需求，很多企业可能会需要解决流动性的问题，尤其在房地产领域，现在这种杠杆率很高，然后又有很多的海外高息债（的企业），随着海外市场的资金流动会造成一些短期上的一些稀缺。
上半年国内整个住房市场的销售受到了很大影响，有一些企业现在真是挺不过去了，所以我是觉得这是一个特殊的机遇。
在这些方面，我们的团队跟国内的很多房地产企业都有接触，也尽可能地为他们提供一些解决问题的方案。还有一些企业在海外的资产需要变现，需要退出，在这些领域我们都可以起到一些作用，对我们来讲是一个特殊的机遇。
观点地产新媒体：今年信泰是不是对海外市场退出关注比较多，对于国内特殊机遇的机会也比较留意？
蓬钢：实际上，信泰过去两年主要的工作重点并不是去海外投资，而是更多在国内。信泰的定位是一个跨境的特殊机遇平台。
在国内市场，我们更多地是利用外资来做一些特殊机遇投资。先前在出海的时候，是帮助一些国内的资金海外投资，现在很多中国企业要退出，我们就为它们提供一些流动性的支持，也是为了让他们能够获取更多的时间，减少一些损失。这些流动性的支持也有不少是来自国外的资本渠道。
观点地产新媒体：信泰资本未来在流动性支持方面有具体的规划吗？
蓬钢：信泰目前的定位，其实是扮演一个连接国内机会和国外资本的角色。我们在中国深耕了这么多年，对市场的了解，对于整个房地产行业的布局，还有运作能力，我们与很多外资的地产投资平台相比，更接地气，更有执行能力。
另一方面，我们常年在海外运作，在海外也有一定的声誉和认可度，我们是扮演着这样一个连接国内机会和国外资本的角色。在2014-2016年也扮演了一个国内资本和国外机会对接的角色。
这个我觉得是双向的，国外的机会我们也愿意介绍给国内的资本，国内的机会我们也愿意介绍给国外的资本，这是信泰的一个特点，这个特点会保持不变，因为这是信泰的文化和存在的基础。
观点地产新媒体：信泰之前收购了英国的一些养老机构，也有提过在国内会比较关注养老，在国内养老市场有什么具体的打算？
蓬钢：养老这个板块，我们是从2015、2016年的时候就关注其具有发展前景。对于美国市场，二战后经历了一次“婴儿潮”，这一波人是50、60年代出生，他们大部分在2020年开始进入70岁，因此美国的老年人口会有一个明显增加。
加上当时的养老物业很少有机构资本介入，大部分都是民间资本在做这方面的投资。机构资本的介入少就意味着，它价格比较便宜，租金回报率是最高的。
当时我们在想，随着老年人口越来越多，从长期来讲，养老的需求会越来越大，而且养老产业入门的门槛也比较高，因为养老院要得到一些州政府特别的批准，有特定的指标，也会受到很多州的健康福利额度的限制。
我们觉得，这块产业在未来10-20年里会越来越好，养老会成为老百姓必须直面的一个问题。
养老资产的话，我们在美国和英国一共有100多家养老院。
中国的养老产业，从长远来看，前景也是非常广阔的，有需求的老龄人口主要是60年代出生的人。但目前这一代人还没有进入老年状态，一旦进入了，社会的养老负担会严重加剧。
一方面，60后可能是在国内拥有房产数量最多的一代人，他们整个职业生涯是伴随着中国住房市场改革一起过来的。
刚开始工作的时候，就可以买房，当时房子价格又比较低，所以我觉得60后很多家庭不只持有一套房产。然后他们到了70岁以后，可能不一定指望着子女来养老，大部分抱有这样一种心态。
另一方面，现在中国的养老院还是处于一种很困难的状况，因为他们很重要的服务对象是40、50后。尤其是40后，是非常俭朴的一代，他们不愿意花钱享受养老服务，而且也不愿意卖掉自己的住房来支付养老的费用，大部分还是希望能够把资产留给自己的下一代。
观点地产新媒体：您对于目前国内养老行业的盈利模式有什么样的看法或者建议？
蓬钢：国际上的盈利模式没有那么复杂，基本上是要么俱乐部形式，要么交月租的形式。
俱乐部的模式是老人一搬进来就交会费，相当于买了这套房子，只不过未来如果没有处置能力，或者过世了，他的会费会得到一定返还，经营者再帮助他处理这一套公寓的使用权。这种方式无非是基于现金流管理上的一些考虑这样开发商能够早一点收回来投资。
对于交月租的形式，开发商收回投资的时间会长一些。
在中国这两种方式都有人在尝试，但是本质上这不是问题，我觉得只要有市场，这两种方式都可以。只要老人认可这种养老方式，认可这种居住模式，另外也有合适的产品提供给老人。
我觉得中国最终可能会形成自己的特色，这些从业者都是精明的商人，肯定会琢磨出一种合适的模式，最关键的还是老人要接受。既有能力支付，又能接受这种养老模式。
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