调结构保量“稳”，抓机遇促价“优” | 2020年上半年房企融资形势解读|信托|公司债|开发贷|房地产企业|融资

2020年上半年，房企融资规模呈现前低后高走势，截至年中到位资金增速接近回正，综合融资成本走低，其中，品牌房企融资成本优势明显；展望下半年，在经济持续回暖及房地产金融政策依然从严背景下，房企融资规模将继续保持平稳。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径；中票融资上半年融资量超去年全年，支撑上半年信用债小幅增长；此外，受疫情对企业经营、发行流程等因素的影响，信托、ABS及海外债均受到不同程度的影响，表现欠佳。

融资总体走势：总量平稳，增速接近回正

融资情况逐月好转，上半年到位资金同比基本持平

图：2015-2020年6月房地产开发企业到位资金及增长率

数据来源：国家统计局，中指研究院整理

2020年上半年，房地产开发到位资金规模达8.3万亿元，受新冠疫情对宏观经济的影响，同比略降1.9%，与去年同期的7.2%涨幅相比，增速有明显下滑。单月来看，3月份到位资金13356亿元，同比下滑7.6%，此后各月到位资金逐步增长，6月份到位资金20691亿元，同比增长13.2%，融资恢复趋势良好。

国内贷款及自筹资金占比上升，其他资金占比下滑

图：2015-2020年6月房地产企业开发到位资金来源结构

数据来源：国家统计局，中指研究院整理

国内贷款及自筹资金占比上升，其他资金占比下滑。2020年上半年，受商品房销售额下降5.4%的影响，以定金、预收款为代表的其它资金渠道占比下滑，相应地，房企通过提升国内贷款、自筹资金渠道融资规模及占比来弥补资金缺口。国内贷款占比为16.5%，同比上升0.9个百分点；自筹资金占比为32.3%，同比上升0.9个百分点；其他资金占比达51.1%，同比下滑1.7个百分点。

银行贷款、信用债稳定增长，信托、海外债、ABS融资表现不佳

2020年以来，房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期，上半年，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严，其中涉房信贷仍保持强监管状态，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向；受海外疫情蔓延和境外资本市场大幅波动影响，4月房企海外债暂停，上半年整体资金压力较大。

银行贷款仍是主要途径，增速走低。2020年二季度，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速环比下降1.1个百分点，自2018年三季度以来持续走低。

房地产信托规模下降。据中国信托业协会统计，截止2020年一季度，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，同比下降8.1%，下降2271.67亿元；较2019年末下降4.6%，下降1249.87亿元。

公司债下滑，中期票据发行规模大幅增加。据Wind数据统计显示，2020年上半年，房地产公司债发行规模合计1286.5亿元，同比下滑19.7%，下滑主要是私募债发行锐减。值得注意的是，房企发行中期票据78支，发行规模总计824.9亿元，同比大幅增加88.3%。

受海外疫情影响，海外债规模微降。2020年上半年内地房企发行海外债105支，融资总额2424.5亿元，较去年同期微降0.3%，其中4月份受海外疫情影响无海外债发行，目前已有所恢复。

房地产ABS规模明显下滑。受疫情对底层资产经营质量及发行流程的影响，ABS规模下滑两成。据Wind数据统计显示，2020年上半年，房地产ABS产品共发行180支，总发行规模1586.5亿元，同比下滑22.7%。

房企综合融资成本下降，品牌房企更具优势

2020年上半年，房企综合融资成本较去年有所下降。在“六稳”、“六保”背景下，2020年上半年央行共进行3次降准，并进行多次公开市场操作，保持资金流动性合理充裕，房企综合融资成本较去年同期有所下降，其中，信用债平均利率为4.25%，较去年同期下降1.21个百分点；海外债发行利率均值为8.41%，较去年同期下降0.35个百分点。在房地产领域金融监管依旧从严的背景下，品牌房企融资成本更具优势，如中海、万科、恒大等六家行业领导公司品牌，2020年上半年信用债平均融资成本为3.92%，海外债平均融资成本7.08%，均低于行业平均水平。

信贷：增速平稳回落，监管标准不放松

房地产和保障性住房开发贷规模稳步增长，增速平稳回落

2020年2月，人民银行金融市场工作会议提出保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”，落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行，5月，“房住不炒”再次写入政府工作报告，体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心，房地产信贷作为主要的融资方式，自2018年3季度以来一直呈现增速平稳回落态势。

图：2015-2020年二季度房地产银行开发贷款情况

数据来源：中国人民银行，中指研究院整理

2020年二季度，房地产开发贷余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速同比减少6.0个百分点。分项来看，2020年一季度房产开发贷款10.6万亿元，同比增长12.2%，增速下降10.6个百分点，地产开发贷款1.3万亿元，同比下降7.5%。

图：2014-2020年二季度保障性住房开发贷款情况

数据来源：中国人民银行，中指研究院整理

2020年作为棚改攻坚的收官之年，全国棚改规模仍将保持一定体量。2020年二季度，全国保障性住房开发贷款4.72万亿元，同比增长2.5%，增速同比下降10.4个百分点，自2018年一季度以来，增速一直处于平稳回落的趋势。

合规融资为主旋律，品牌房企开发贷优势凸显

图：2020年以来部分房企大额银行信贷案例

数据来源：中指研究院整理

2020年年初，银保监会在2020年工作会议上强调，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域；4月，银保监会再次强调，按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能挪用，如果以房产抵押申请贷款，要求银行严格监控资金流向，确保资金流向申请时的标的，对于违规流入房地产的坚决纠正。合规融资成为未来房企融资主要趋势，优秀品牌房企开发贷优势进一步凸显，如绿地控股获江苏银行200亿元授信额度，首开获北京银行80亿元授信额度。

信托：新增信托规模下滑明显，集合信托占比超八成

房地产信托新增及存量规模均下滑，下半年难言改善

自2019年以来，信托业严格落实党中央和银保监会对于房地产行业和房地产信托业务的发展要求，适度合理开展房地产业务，此外，疫情对信托项目流程也产生不利影响，导致一季度房地产领域信托规模和占比双下滑。2020年1季度，房地产信托新增规模1617.4亿元，同比下滑38.0%，占全部信托新增规模的11.6%，较去年同期降低7.6个百分点。截止2020年1季度末，投向房地产领域的信托资金存量为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元，较2019年1季度末下降2271.67亿元，下降幅度分别为4.62%和8.10%；房地产信托占所有信托的比重为14.57%，较2019年末和去年同期分别下降0.5和0.18个百分点。

图：2020年以来部分房企信托融资案例

数据来源：中指研究院整理

在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”背景下，未来房地产信托业务监管仍将持续，下半年房地产类信托规模难言改善。5月，银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，提出全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%，这对依赖于非标融资的部分开发商将带来较大的再融资压力。在此情形下，下半年信托渠道融资表现不容乐观。

集合信托占比处于高位，占比超80%

图：2014-2020年一季度新增房地产信托项目金额及占比情况

数据来源：中国信托业协会，中指研究院整理

据中国信托业协会数据显示，2020年1季度，新增房地产集合信托发行规模为1349.2亿元，同比下滑31.4%，占新增房地产信托规模的83.4%，占总新增集合信托比例约两成。从2016年2季度开始，新增集合房地产信托规模超过新增单一房地产信托，成为主要组成部分，且自2018年一季度以来，占比超过六成，并呈现上升趋势。

信用债：公司债受阻，中票融资大增

随着偿债高峰到来及融资成本下行,房企加大信用债融资力度，确保财务稳健。2020年上半年，房企信用债融资3282.2亿元，同比增长7.9%，平均利率为4.25%，较去年同期下降1.2个百分点，其中，中期票据与短期融资券发行规模明显提升；值得一提的是，中期票据发行规模在2019年上半年同比接近腰斩的情况下，今年恢复良好，2020年上半年同比增长88.3%，有力支撑信用债正增长。2020年上半年房企总共偿还信用债2012.8亿元，其中公司债606.7亿元，借新还旧压力下房企加大信用债融资力度。

图：2020年上半年信用债各细分类别融资表现

数据来源：wind，中指研究院整理

私募债发行锐减导致公司债发行规模下滑

2020年上半年，房地产公司债共发行110支，合计发行1286.5亿元，同比下滑19.7%，主要是私募债发行锐减导致；公司债占信用债的比例为39.2%，同比下降13.5个百分点。从融资成本来看，2020年上半年，公司债发行利率均值为5.07%，较去年同期下降0.76个百分点。

图：2020年上半年公司债发行规模、数量、利率情况

中票融资大增，同比增长约九成

中期票据的发行量明显增加。2020年上半年，房企共发行中期票据78支，发行规模总计824.9亿元，较去年同期(53只，438.1亿元)增长88.3%，中期票据发行量和金额均明显增加。2019年全年中期票据发行量接近腰斩，今年上半年发行量已经超过去年全年，恢复情况良好。

图：2017年-2020年上半年房地产企业中期票据发行规模及利率

海外债：成本下行，月度发行量“V”型分布

2020年上半年，海外疫情爆发严重影响全球经济及金融环境稳定性，房地产海外债融资渠道一度中断，造成上半年房地产海外债券发行规模微减。据wind数据显示，2020年上半年内地房企发行海外债105支，融资总额为2424.5亿元，较去年同期(93只，2430.5亿元)微降0.3%,发行规模保持相对平稳；海外债融资成本为8.41%，同比下降0.35个百分点，打破连续四年逐年升高的态势。上半年，海外债月度发行量呈“V”型走势，一季度房企抢发海外债，发行量同比增长32.9%，4月份海外疫情严重并无海外债发行，5、6月份逐步恢复。

图：2017-2020年上半年房地产企业海外债发行规模及利率

资产证券化：规模下滑，供应链ABS占比过半

2020年上半年，经济下行压力凸显，ABS底层资产经营状况受明显影响，叠加疫情延缓正常发行流程，房地产资产证券化融资规模明显下滑。上半年，房地产ABS产品共发行180支，发行规模1586.5亿元，较去年同期(229只，2051.7亿元)下滑22.7%。

图：2018年-2020年二季度房地产企业ABS发行情况

从底层资产来看，房地产ABS主要包含供应链ABS，购房尾款ABS，信托收益权，CMBS，企业债券和其他。其中，2020年上半年，房地产供应链ABS发行额为842.6亿元，占比达53.1%，同比提升0.4个百分点，仍是房地产ABS发行最大的品种，其次为购房尾款ABS及信托收益权。

图：2019年上半年（左），2020年上半年（右）房地产ABS发行结构

偿债高峰到来，SaaS工具提高风险应对能力

图：房地产企业债券到期情况

目前房企存量债券总额约4万亿元，其中海外债1.6万亿元，公司债1.3万亿元；下半年房企偿债规模仍超5000亿元，2021年需偿债券总量达到1.1万亿元，到达偿债峰值。偿债高峰期，房企债务到期压力上升，现金流管理较弱的企业风险上升，房企应关注高质量发展，数字化工具的应用将有效增强企业的债务风险防控，如中指风险测评SaaS工具包含房企风险监测及自测等功能，并对企业即将到期的信用债、海外债、资产证券化等融资产品进行实时监测，帮助用户筛查企业风险，及时进行风险预警。

图：中指风险测评SaaS工具功能