作者：徐远 北京大学金融学教授
编辑：三三
来源：正和岛
“去不去看位置，行不行看户型，买不买看价格”
买房是人生大事，买首套房尤其会关心两个问题：
第一， 现在的中国房地产有泡沫吗？买了会不会成为“接盘侠”？
接下来，我们就刚需买房给到几个建议。
01、现在的中国房价有泡沫吗？
中国房地产到底有没有泡沫，还要不要买？
很多人拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”，说今天的中国和1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。
美国这些年一直是全球最大经济体，相对稳定，所以我们用美国纽约的房价作为标尺了来比较。
1990年，东京好点的房屋均价大约是8万美元/平方米，当时纽约房屋均价每平方米不到1万美元。也就是说，1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。
再看2017年的北京房价和纽约房价：2017年纽约的平均房价是每平方米2万美元多一点，北京的均价为每平方米1万多美元多一点。纽约房价是北京房价的2倍。
简单换算，2017年的北京房价是1990年东京房价的1/16。
所以，北京的房子虽然很“贵”，但和1990年的日本还差很远。
“贵”和“有泡沫”是两个概念，“贵”不一定就“有泡沫”，那么现在大城市房价是否存在泡沫呢？经过系统研究后，基本可以有3点判断：
第一，1998年以来，我国房价上涨符合全球范围内房价上涨的一般规律。
其实，有很多国家，随着较快的经济增长和城市化进程，房价都会快速上涨。比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，随着经济增长，房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度不比我们慢，只不过“鞭子不打在自己身上是不疼的”，他国房价涨、房价贵，我们没感觉。
第二， 我国房价还有很大的上涨潜力。
综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化和老龄化率等因素，我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平。而我们的经济增长空间还很大，进一步的经济增长和城市化，还会带来房价上涨的压力。
十几年后，你会发现当下大城市的房价并不算高，就像你今天看10年前的房价，觉得很低一样。
第三， 政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。
为什么要调控房价过快增速？因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于经济和社会的持续进步。
02、房价上涨背后的3点原因
“工资上涨的速度永远赶不上房价上涨的速度”这是很多人的切身感受。
为什么房价会上涨这么快呢？
社会上有很多关于中国房价上涨的分析，其中很多分析听上去挺有道理，例如货币超发、土地供应不足、投机炒作等。反之，抑制这些，房价是不是就会下跌呢？
首先，货币超发导致房价上涨是一个伪命题。
2015-2017年，我国的货币供应量的增速是大幅度下降的，降幅将近40%,而房价却一路上涨。货币超发作为房价上涨的“犯罪嫌疑人”，根本不在现场，所以不可能是货币超发导致房价上涨。
中国房价涨得那么快，根源还是经济增长过快，城市化速度过快。
其次，关于供地不足导致房价上涨。
很多三四线城市的地方政府为了筹集资金，卖了很多地，为什么这些地方房价还是涨那么多？
因为决定房价的不是土地，而是位置。增加供应的土地，是城外的地、城乡结合部的地，不能替代城市中心的地。随着收入的增加，城市中心的地价还会涨，这也是为什么城市中心的房价那么贵的原因。
买过房子的人都知道，“选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置、位置，还是位置。
第三，房价是“炒“起来的吗？
这个问题可以这么想：如果房价是”炒“起来的，就会有下降的时候，比如温州的房价、鄂尔多斯的房价，都曾被炒得很高，也都经历过很大的回调。但是大多数城市的房价，基本上是持续上涨的，即使是在调控之下也很坚挺。
所以，大多数城市过去20年的整体房价，基本上是持续上涨的，如果是炒作，早就该回调了。
03、买房要遵循2个原则
说到这里，买房到底该如何选择呢？
每个家庭的经济实力不同，需求也不同，但在买房过程中，有两个原则需要记住。
1、“先上车原则”
中国的经济就像一列奔驰前进的列车，一个个大中城市就像是一节节的车厢，买房就像是买票上车，先买票上车，买不起豪华卧铺票就买站票，以免被列车抛下。
一个常见的误解，很多人以为买房自住要一步到位，面积要大，位置要够好。然而现实是挑来挑去找不到完全满意的，就耽搁了，没上车，然后就看着房价一直涨，越来越买不起，最后被列车抛下。
正确的做法应该是先买个买得起的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。跟着列车一起前进，才不会被抛下。
2、“稀缺原则”
买房时，人们经常会面临两种选择：买市中心的小房子，还是买远一点的大房子？正常情况下，小房子虽然小，但是因为在市中心，价格还会贵一点。
这个时候，你要记住稀缺原则，因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。这些资源，可以带来各种便利，因此房子才值钱。远郊的房子，面积虽然大一点，但是因为很不便宜，很容易被替代，所以是相对不值钱的。
如果实在买不了市中心的房子,就选地铁沿线的房子,因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利.
本文摘编自北京大学金融学教授、北京大学数字金融中心高级研究员、博士生导师、美国杜克大学经济学博士徐远所著《城里的房子》一书，中信出版集团出版。
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