人防车位争议再起!福州某楼盘业主质疑KFS虚假宣传、物业乱收费

2020-08-05 13:16:47 福建看房

长久以来,人防车位的产权归属问题一直都是普罗大众非常关注的问题,由此引发的开发商、物业公司与业主间的矛盾纠纷层出不穷,在司法实践中也存在不少争议。

网络示意图

近日,福州永泰的业主陈女士就遭遇到了这一幕......

KFS宣传“买房送车位”
最后送的却是人防车位?

日前,福州永泰的陈女士向第一帮帮团记者求助说,自己在2018年的5月,被某楼盘买房送车位的宣传所吸引,便在该楼盘买了房。

然而交房后,关于之前开发商宣传“送”的车位,陈女士通过12315查询后,发现自己车位属于是人防车位。陈女士在与其他业主交流后,发现有近百位的业主车位都是人防车位。

▲图为某开发商打出“买房送车位”的广告宣传

业主们认为,该类车位产权不属于业主也不属于开发商,而属于国家,无法出售但可以出租,且期限不得超过20年。陈女士认为这与销售一开始所说的买房送地下独立产权车位相违背,也担心自己花同样的钱买的车位,会享受与他人不同的权利。

对此,第一帮帮团记者找到永泰县住房和城乡建设局,该局工作人员告诉记者,人防车位是否能进行买卖各地有不同的规定,永泰县没有相关政策。在福州市12345上,永泰县市场监督管理局此前曾回应表示,开发商已经取得车位预售证,人防区域车位可正常销售

事实上,蓝房君了解到,除了该楼盘外,永泰世茂温泉小镇也曝光开发商销售人防车位的案例。不过永泰县市场监督局表示,关于开发商的宣传问题,他们已经介入调查

人防车位乱收费?
福州一楼盘业主物业起纠纷

无独有偶,在福州北贵安一小区业主也因为人防车位与物业闹起纠纷——

今年6月底,贵安新天地贵豪苑有不少业主反映,称小区地下人防车库近期开始向业主收取停车费,包月停车费是200元/月(后降为150元/月),业主对此收费标准并不买账,由此也引发业主们关于人防车库“归属权”的争议

根据连江县政府回复,贵豪苑人防车位目前暂未移交,也未对外进行销售,而随着业主入住率增加,车辆增多,考虑到业主方便停车问题,所以开放临时停车。物业公司为规范车辆进出管理,安装车库道闸系统,并安排安防及保洁卫生以保障苑区日常管理工作的有序开展,对进出车库的车辆进行临时停车收费管理。

不过关于收费标准,则实行市场调节价物业公司认为按相关文件规定,人防地下室是由投资者使用管理,收益归投资者所有

人防车位有哪些不同?
产权归开发商or业主?

那么人防车位产权归谁,究竟是否可卖,纠纷背后又暴露哪些买房“避雷”须知呢?回答之前,蓝房君先为大家普及下车位相关知识。

据了解,根据车位的类别,市场上大致分为三类——

◆ 产权车位:开发商拥有明确产权的地下车位,可用于出售、出租或赠送,产权和使用权是统一的,一般产权年限为40-70年,也是唯一具有投资性质的车位。

◆ 公摊车位:在建筑区域规划内,规划用于停放汽车的车位、一般是地上车位。它必须满足业主的需要,而且它的面积是列入公摊面积的,所以这类车位使用权是归全体业主的。

◆ 人防车位:人防车位与普通车位的区别,就在于人防车位多了一个战时防空的功能,一旦发生战争或地震等紧急事件,随时可以被国家征用转做防空设施。从外观和使用角度而言,人防车位和普通车位并没有任何区别。唯一可区分的是,人防车位的区域装有一道防护密闭门,比较厚重,需要满足一定的防护和密闭功能。

那么,人防车位实际产权究竟归属谁?

目前,包括《人民防空法》在内的国家立法层面对人防车位的所有权归属至今仍未做出明确规定,这也导致各地对于人防车位权属及产权证办理等问题尚未有统一明确的约定。从现有城市来看,其用途及权限主要涵盖三种情况:

1)产权归国家所有

比如济南市2013年就曾颁布规定,经依法批准结建的人防工程,所有权属于国家。未经批准,任何单位和个人不得擅自转让、租赁。

2)产权划归开发商所有并可办理产权证

实行的地区有上海、广州、重庆等地。福建省的厦门和漳州等地也先后颁布规定,允许地下人防车库进行产权登记。

3)产权划归业主所有,不能出售只能租赁

实行的地区有安徽省、江苏省、江西省,其防空地下室平时使用只允许短期租赁,每次租赁合同期不得超过3-5年。应当向全体业主开放,不得将停车位出售、附赠。

福州人防车位可否申办不动产登记
各地仍未统一明确

2019年8月,福州市人民防空办公室主任在做客《政风行风热线》直播间针对网友关于人防车位的曾作出解释,目前福州市人防区域内的车位可以办理产权,可以买卖【】

福州市人民防空办公室在今年4月回复曾表示,由单位、个人投资建设的人民防空工程,平时由投资者和使用者按照有关规定进行维护、管理和使用,战时由人民防空主管部门统一安排使用。而关于权属问题,福州市不动产登记和交易中心回复表示,合法建造的地下室车位和人防专用设施可以申请办理不动产登记

事实上,在福州地区,近年来陆续有部分人防车位销售的案例曝光——

比如,位于晋安区东二环的阳光城檀悦地下室规划审批为平战结合地下室,平时做为车位、战时为人防。2017年6月29日该地下室依据国土、规划等审批材料办理了预售许可证。

不过,并非福州所有地区都明确允许销售人防车位。比如关于长乐阳光城翡丽湾的人防车位权属,长乐区住建局今年4月曾回复表示,人防车位不得进行买卖。阳光城翡丽湾人防车位目前处于对外出租状态。

此外,根据连江县出台的《关于经营性房地产住宅项目地下室住宅机动车停车位销售及权属登记有关事项的意见》中曾提到,人防专用设施范围可审批作为住宅机动车停车位使用,并列入项目应配住宅总机动车停车位计算,但不得进行销售

小编简析

综上所述,笔者认为,由于立法层面对人防车位产权归属界定模糊,导致各地做法不一,矛盾丛生、纠纷不断。首先,在地方立法明确规定人防车位不能出售只能租赁的城市,开发商作为人防车位的投资者和建造者,为实现利润最大化,照样通过租赁、转让使用权等方式变相出售人防车位。

其次,部分城市对包含人防车位在内的地下车位不予登记,将造成车位的产权长期处于不确定的状态,带来了大量的纠纷和社会问题,不利于保护相关利益主体的合法权益。

人防车位的产权归属不明,这类事件并非福州特例,为此,只有在国家立法层面统一对人防车位产权归属、产权证办理等作出明确规定,才能更有利于人防车位的平时使用管理,同时也能缓解物业与业主间的纠纷。

另一方面,不管如何归属,车位产权和使用权对于业主来说都是特别重要的,在购买车位的时候一定要注意,了解清楚车位的性质,再合理合法购买车位,才能避免日后不必要的纠纷。

蓝房网整理自第一帮帮团、福州市12345、网络等

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