上海检察官发挥检察智慧巧解房屋买卖纠纷连环案

2020-08-05 12:54:44 正义网新闻

付完全款还没过户,房主突然离世。面对一个生效判决,两份生效调解书,上海检察官发挥检察智慧——

巧解房屋买卖纠纷连环案

既然在十几年前已经签订合同并付款,为何房屋一直没有过户?

上海市检察院的民事检察官就办理了这样一起奇怪的民事纠纷案件。

付完购房款还没过户,产权登记人去世了

事情还得从上世纪90年代说起。90年代中期,刘敏兰在外地退休后回到上海。由于在上海没有住房,从2002年起刘敏兰便从初中同学朱千山处租了一处面积38平方米的房屋,之后一直住在此处。不久,听朱千山说该房子要出售,刘敏兰便和其商谈。在2003年初,双方签订了房屋买卖合同,刘敏兰全款支付了21万元的购房款。

刘敏兰没想到的是,钱付完了,房子却过不了户。

其实,房子不是朱千山的。房屋房产证上登记的产权人是朱千山的父亲朱晓田,双方当时在合同上约定:出卖人朱晓田,全权代理人朱千山,买受人刘敏兰。朱千山在合同签订后协助刘敏兰办理房产转让手续。

即便房产证上的名字不是朱千山,刘敏兰并不认为是个问题。“虽然产权人登记是朱千山的父亲,但房屋其实是朱千山自己的。因为这个房子是朱千山单位分的,也是朱千山出钱买的,是因为他父亲工龄比较长,可以享受更优惠的购房折扣,才用的他父亲朱晓田的名字。朱千山有权处理房屋。”

让刘敏兰更没预料到的是,签约后不久,朱晓田就去世了。当刘敏兰要求过户时,朱千山以房屋所有权人死亡,没权过户为由,一直推脱。

在多年催促无果后,2016年年初,刘敏兰起诉至法院,要求朱千山履行房屋过户义务。法院在调查中发现的事实,让刘敏兰大吃一惊——房屋已经易主了。

这又是怎么发生的呢?

户主变更造成的马拉松式诉讼

变化发生在刘敏兰向法院起诉的前1年。

2015年4月,朱千山的女儿朱非非以自己户籍在该房屋内为由,向法院起诉要求拥有该房屋1/2的产权。根据当时上海的房产政策,户籍在房屋上并且实际居住在该房屋内一段时间,即便名字没在房产证上,对房屋也是有产权的。因此,法院根据朱非非和朱晓田的三个子女,即朱千山、朱千雪、朱千风达成的和解协议,于2015年6月作出调解书,确认了朱非非对涉案房屋具有1/2的产权。

此后,朱非非又与朱千山、朱千雪、朱千风达成房屋继承和解协议。2015年11月,法院以调解书的形式确认了涉案房屋产权为朱千山、朱千雪、朱非非三人所有。随后,三人拿着调解书,去房屋管理部门变更了房屋产权。

户主的变更,将刘敏兰拖进了一场马拉松式的诉讼。2016年7月,刘敏兰起诉,一审法院驳回刘敏兰的诉讼请求;2017年3月,刘敏兰上诉,二审法院驳回其上诉。随后,刘敏兰申请再审,2018年6月,再审法院也驳回其再审申请。一审、二审、再审中法院均认定,刘敏兰要求房屋过户的主张无法得到支持。但同时指出,刘敏兰对朱千山给其造成的实际损失可另行起诉。

想不通的刘敏兰,选择向检察机关申请监督。同时,她也根据法院的判决意见,于2019年7月就朱千山违约造成的损失向法院提起了赔偿诉讼。

调查研究结果,检察机关可以提起抗诉

作为案件承办人,上海市检察院第六检察部检察官郭勇辉回忆起接待刘敏兰时的情景:“刘敏兰是和她丈夫一起来到群众来访接待室的。她丈夫年近80,说一句话,喘几口气,表达的内容就一个意思——法院错判了,他们遭遇了司法不公。刘敏兰则情绪激动,反复强调‘事实这么清楚的案子,法院直接把房子判给我们就得了,哪里那么复杂?’”

为深入地了解案件,郭勇辉与案件原审法官进行了沟通。原审法官指出,案件总体事实比较清楚,但是房屋的权属已经通过法院调解,并登记过户给朱千雪等人,形成了新的产权人,对本案的房屋买卖合同的交付而言,构成履行障碍。

2020年4月初,第六检察部专门召开检察官联席会议,分析研究了案情。经过分析讨论,检察官认为,朱千山是房屋实际所有人,有权出售涉案房屋。刘敏兰不但支付了全款,而且已经入住,朱千山已收到全款,说明这个房屋买卖合同不仅有效,而且已得到实际履行,只剩下协助办理房产过户手续的附随义务尚未履行。

那么朱晓田的去世,对于合同履行有障碍吗?

郭勇辉认为:“付款完成后,虽然名义上的出售人死亡,但朱千山还是具备以权利继受人身份履行过户义务的条件。”

所以,郭勇辉和同事们一致认为,检察机关可以对此案的二审生效判决和两份生效调解书予以抗诉或者提出再审检察建议。

当事人撤回监督申请,还要给检察官送锦旗

在对案件的事实和法律问题形成统一意见后,检察官们还面临着一个疑虑:对一个生效判决、两份生效调解书涉及的三个案件提起抗诉或提出检察建议,真的是最优选择吗?如果不抗诉或提出检察建议,还有什么选择呢?

2020年4月初,第六检察部邀请原审法院的承办法官和有关负责人,就此案专门召开了一个协调会。

第六检察部主任陈子龙在协调会上表示,刘敏兰的合法权益应该得到保护。陈子龙说,登记权利人生前已出售的房产,是不能再纳入遗产的范畴由继承人继受的。所以朱千山将已经卖给刘敏兰的房屋,通过法院调解确认新的产权人,以此对抗卖出房屋的交付履行,不仅有违诚信,而且有悖法理。

但考虑到检察监督要抗诉三个生效的判决与调解案件,在诉讼程序上颇费周折。为此,陈子龙表示,最经济便捷的方案,是以刘敏兰提起的损害赔偿之诉为契机,彻底了结双方之间的争议。

陈子龙他们的意见受到法院的重视和采纳。2020年6月,法院以房屋评估价为基础,判决朱千山赔偿刘敏兰违约损失248万元。

“刘敏兰对此很满意,不仅向检察机关提出了撤回监督的申请,还要给我们送锦旗。”陈子龙说。

(文中涉案当事人均为化名)

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