哈市二手房均价继续走高!香坊区1.21%涨幅领跑全城!新增三新盘

2020-08-05 12:22:40 最真实的自己

7月哈市二手房温度持续走高,新房市场蓄力已久销售行情可佳,今年楼市“小阳春”没有如约而至,7月的价格回暖也未及年初水平。整体来看,受疫情影响,楼市整体上涨势头偏弱,全国多个城市现状均如此。

7月30日召开的政治局会议中,重申“房住不炒”定位,指出要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,促进房地产市场健康发展。这也是今年4月17日政治局会议明确“房住不炒”后的又一次重申。

土地市场

过去一周土地市场略显低迷,未有土地供应及规划消息,仅一宗土地成交来自呼兰区。

此次成交的NO.2020HT024地块位于呼兰区瑞凯世纪城一期东侧,用地性质为二类居住用地兼容商业用地,用地面积37133.7平方米,规划地上总建筑面积不大于74267.4平方米,其中,地上建筑面积≤74267.4平方米,地下建筑面积以工程证最终审定的规模为准。规定容积率不大于2.0。该地块出让起始价为7261万元,起始楼面价977.68元/㎡,成交总价为7361万元,成交楼面价约为991.15元/㎡,溢价率为1.38%,最终竞得房企为哈尔滨旭安置业有限公司。

据悉,此次成交的地块将用于建设棚户区改造项目,且项目的建设将全部采用装配式方式。近两年呼兰区整体楼市行情正在攀升,借助松北新区政策红利,近邻自然跟着“借光”。但主城区距离新区较远,且区域内新盘较少,二手房均价始终未能破万。利民开发区一带新房、二手房价格一路看涨,土地市场也倍显活跃,引众多房企入驻。

新房市场

哈尔滨即将告别盛夏进入秋天,每年进入6月后都是各大房企冲业绩集中入市阶段,届时商品房市场新房库存量将达到新高。但今年受疫情影响,新盘入市延缓,各大楼盘为缓解资金压力,追赶上半年业绩,也相应推出促销活动来助力成交。据诸葛找房不完全统计,7月末周哈尔滨市预计有3个新楼盘推出,其中有2个项目为纯新盘,从分布区域来看,本周开盘全部集中在香坊区,从价位上来讲,该区域房源均价被大多数人接受。在众多楼盘中,刚改群体关注的热门楼盘占绝大多数。

这一周入市的新盘,户型面积在38㎡—130㎡之间,售价8500元/㎡起步以公寓、住宅产品为主,对于购房者来说无论在户型还是价格上都有了更多的可选择空间。随着疫情消退,和“金九银十”即将到来,哈市新房成交量也将有所回温,上半年积压的市场需求迎来释放期。

二手房市场

据诸葛找房数据研究中心监测,截至2020年8月2日,哈尔滨市二手房市场均价10810元/㎡,较上一周每平米上涨49元,涨幅达0.46%。这是7月的最后一周,这个月哈市整体表现良好,这四周中,有三周价格上涨。可以说这是自疫情以来涨势较大的一个月,也是疫后哈市二手房市场恢复的良好势头。今年的楼市“小阳春”延期出现,也可以说到目前还未出现,“金九银十”的来临也会迎来一波涨幅,市场活跃度略有起色。截至目前,哈市二手房均价十二周上涨,三周持平,十六周下降。

从近两月哈市二手住宅市场价以及挂牌量趋势看,在6月下旬哈市二手房均价达到上半年最低点,二手房源挂牌量也直线下降。随着去年省住建厅启动专项整治全省房地产开发企业、房地产经纪机构违法违规行为开始,陆续下架问题房源,保持市场存量的公平、合法性,哈市地产市场平稳发展也将得到保障。进入7月,挂牌价稳重上升,一方面疫情过后购房需求看涨,另一方面各区域利好逐渐明朗,带动购房需求。

7大主城区2降5涨 香坊区涨幅最大

根据诸葛找房数据中心监测的哈市7大主城区,5个城区价格上涨,2个城区价格下降,与上期保持一致。从整体上来,各城区涨幅较上周均有所扩大。

降幅城区:本周仅平房、呼兰两区价格下降,每平方米下降44元、1元,降幅分别为0.54%、0.01%,因平房区挂牌房源量较少,均价情况仅供参考。呼兰区本周降幅也可忽略不计,从最近一月区域表现上看,呼兰可见上涨势头,利民开发区区域内因临近自贸区,房价水涨船高作为区域房价支点,主城区内均价稳定。

涨幅城区分别是道外区、南岗区、松北区、道里区、香坊区,每平方米上涨4元、30元、37元、80元、125元,涨幅分别为0.04%、0.25%、0.31%、0.59%、1.21%。

香坊区的涨势让人始料未及,在近几年时间我们把目光都聚焦在了松北,以及其他新区,相比较而言,香坊区的优势正逐渐展露。区域内生态环境优良,地上、地下交通轨道并行,商圈逐渐完善,价格正处于低洼区域,区域内潜在发展空间,在价格和区位上,可供各阶层选择的房源较多。

按照这样的涨幅,下一季度道里均价有望突破一万四,与其他区域价格逐渐拉开,区域内新、老小区交替,群力区域承担起了支撑房价的责任。作为老牌城区城区来讲,原有的主体优势存在,城市向周边延展后,新城区带来的优势并存,教育、商业等优势下,新房价格带动二手房价格。

风头正盛的松北区,本周涨幅较上一周收窄1.67个百分点,无论是土地市场还是新房市场,松北区优势已日渐明朗。区域内汇集一众国内品牌房企,新房市场不断开拓,在他们的带动下,新区内楼盘品质不断提升,二手房价格也迅速攀升。今年新房与二手房市场将进入稳涨阶段,前景依旧看好。

二手房挂牌量下降

截至8月2日,哈尔滨二手房总挂牌量为109785套,房源量较上周有所减少。从4月中旬以来,哈市二手房挂牌量有所恢复,截至上一周房源量逐步恢复至一月水平。但本周房源量大幅下滑,对市场也造成影响。经过了哈市二手房市场房源整顿期,问题房源被下架,此举保障了市场优质房源的流通,为购房者保驾护航。

分析挂牌量前三位的城区挂牌量涨跌变化,南岗区凭借着34403套房源,居挂牌量各区榜上第一位,房源量较上周减少1213套;香坊区23412套成为第二名,较上周增加27套;道里区挂牌量在各城区中排名第三位,为21886套,房源量减少390套。经过一周调整后,这三个供盘大区中,只有香坊区挂牌房源增加,其余两区套数较少,其中南岗减少数量最大。

哈西、会展、群力商圈降价房源量最多

降价商圈前三名是哈西、会展、群力商圈,前三名不变,对于前三名我们期待变少,三位“常客”“霸占”已久;涨价房源量前三名:会展、哈西、大学城商圈,与上期相比,第一名不变,二三名位置发生了调换。

排名第一的哈西商圈本期降价房源量为243套,比上周增加了42套房源(上周201套),排名第二的会展商圈共有204套降价房源,房源量本周增加10套(上周204套),排名第三的群力商圈房源量114套,比上周减少30套(上周144套)。这一周降价房源量数量有所增加,本周共计1598套,总数上比上周增加2套。

涨价房源量排名前三的商圈是会展、大学城、哈西商圈,套数分别为78套(上期64套)、60套(上期61套),41套(上期59套),从数量上看,这一周涨价房源数量较上周有所减少,共计444套房源,上期共计559套,减少115套。

从本周涨、降价房源来看,南岗区的哈西、会展,道里的群力仍是主力军,在两个榜单中均有出现。对于购房者来说,这几个商圈从教育环境、商业配套等方面受到青睐,同时置换率也明显高于其他区域,不乏投资者,以及学区房购置人群。

南岗会展盟科视界小区有42套挂牌降价房源

本期降价房源最多的小区为:南岗区会展商圈盟科视界小区,共有42套挂牌房源(上期35套),小区参考均价为13800元/㎡,较上周下降11元/㎡;排名第二的是南岗区会展商圈悦山国际小区,共有40套挂牌房源量(上期22套),小区均价为14601元/㎡,较上周下降43元/㎡;排名第三的是呼兰区学院路商圈滨才城小区,降价房源35套(上期27套),小区均价为7832元/㎡,较上周下降32元/㎡。本周降价房源共计491套,比上周减少9套房源。

总体来说,本周降价房源数量与上周相比变化不大,从热门小区所处位置来说,会展商圈仍是热门。该区域二手房价格较周围区域相比偏高,随着哈市发展逐渐向西、北方向移动,该区域的优势在近几年有所下降,购房热情也随之减弱。房价支撑无非商业、医疗、教育、交通等,某私立中学的搬离对周边二手房成交、出租等造成影响,多重因素下也就出现该区域降价房源与降价小区偏多的原因。

按照城区分布,本期以南岗两个区域为主。南岗区11席、香坊区5席、道里区2席、呼兰区1席,松北区1席。这一周降价热门小区仍以江南主城区为主,其中南岗区占据主导,会展商圈小区4个,哈西商圈3个。

哈尔滨本周行业重点关注

01道外区拆除4000余平方米沿江区域违建

道外区综合执法大队开展专项整治行动,连续“拔”除沿江区域4000余平方米违建,助力沿江区域改造。在道外江畔路19号院,一些物流企业为了办公、收取货物方便,在院内建起大大小小80余处违建,其中最大的一处约有700平方米,最小的近20平方米,总面积达3000余平方米,危害消防安全。道外区综合执法大队沿江综合整治办公室根据区委区政府统一部署,多次实地取证、走访调查,经张贴政府公告、对企业做拆除动员后,部分企业自行对违建予以拆除。

02 今后在哈尔滨买房办证 这些事项可一同过户

哈市营商环境建设监督局、哈市不动产登记交易事务中心,联手哈尔滨供电公司、供水集团、中庆燃气有限责任公司、元申广电网络有限公司,开展了不动产转移登记和“水电气有线电视”联动过户——目前,凡是在市区购买二手房的企业和市民,可在办理不动产权证的同时,完成水、电、气、有线电视等过户。

03 推进信用评价、破解老旧小区难题 哈尔滨物业要这样管

为进一步提升哈市物业服务水平,市住建局制定印发《2020 年物业管理重点工作方案》。今年,哈市将全面推进物业企业信用评价,推行物业项目经理负责制,破解老旧小区物业服务难题,开展物业服务专项整治。

结合全市老旧小区改造工程,针对老旧小区物业收费标准低、服务质量差、无住房专项维修资金、恶意 “ 弃管 ” 等难点问题,哈市将探索研究拿出新举措、新办法,切实提升老旧小区物业服务水平。

小 结

结合哈市当前新房来看,部分楼盘当前延缓入市,面对走高的市场价格,部分刚需购房者难以企及,各房企不如根据市场需求以及返响来制定销售策略。据二手房市场反馈来看,次新房需求量大过老旧小区,部分房龄过长小区只能采取大幅降价方式吸引客源,今年各城区老旧小区改造正在进行中,将有效缓解此类小区居住环境,也能进一步拉高房屋均价。

当前市场对房地产政策调控松动抱有预期,由此,房地产市场也开始活跃,但中央三令五申“房住不炒”定位,明确不能讲房地产作为拉动经济的一个手段。据不完全统计,今年7月以来,包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等房价有所上涨的城市开始出台房地产调控收紧政策,避免市场过热,让房地产市场的预期调控在可控的范围之内。

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