今年，央行调查统计司发布了一份城镇家庭资产报告，报告调研了全国30个省份3万多户家庭，最后结果显示，城镇居民家庭户均总资产为317.9万元，家庭资产主要以实物资产为主，其中住房占比近70%。报告同时指出，家庭负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。在笔者看来，虽然样本仅仅涵盖了3万多户家庭，但已经足以看出国人的家庭资产情况，也可以反映出当前我国房地产市场的基本样貌。
抛开数据不说，看看自己身边的亲戚、朋友、同事等，绝大多数都在为了买房而努力奋斗，不少家庭甚至动用了六个钱包，所以房子是绝大多数家庭的主要资产，房贷是绝大多数家庭的主要负债，并不夸张。根据上海证券报报道，目前我国的存量商贷大概有6000多万笔，按照比较保守的说法来看，这意味着目前至少有6000万个家庭正在背负着房贷。基于这样一个事实，房贷利率稍有变动的话，都会影响到买房成本的高低，以及家庭财富的变动。
实际上，早在去年开始，房贷政策就已经发生了变化
去年8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。在此之前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商贷，仍按原合同约定执行。
去年12月28日，央行发布公告，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率。转换机会只有一次，而且给出的时间范围是2020年3月1日起至8月31日。
看完央行报告，不少人依旧一头雾水，其实说得通俗一点，可以简单归纳为4个关键信息：1、定价基准要从之前的贷款基准利率转换成贷款市场报价利率，即LPR。2、转换时间是3月1日至8月31日，也就是说还剩最后一个月，过期不候。3、对有房贷的人来说，有两种方式可以选择，既可以选择固定利率，也可以选择LPR，自己定夺。4、只有一次选择机会，需要谨慎考虑，一旦选错可能就是白送钱了。
那么，到底为什么要转换成LPR？固定利率和LPR两种方式，选择哪一个会更加明智呢？在最后一个月的时间里，很多购房者依然比较纠结。
在回答问题之前，我们先看一看什么是贷款市场报价利率（LPR）
贷款市场报价利率（LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指MLF）加点形成的方式来报价，由央行授权全国银行间同业拆借中心来计算并于每月20日公布。
听起来很复杂，其实算法很简单，LPR=MLF利率+加点。在此基础上，房贷利率的算法也就出来了，房贷利率=LPR利率+加点。值得注意的是，目前LPR包括1年期和5年期以上两个品种，其中实体经济适用于1年期LPR，房贷适用于5年期LPR。因此，对于房贷一族来说，所谓的LPR新规，说得通俗一点，指的就是房贷定价基准转换成5年期LPR。
笔者认为，LPR相当于一面墙，把实体经济和房地产隔开，既可以让实体经济拥有更低的利率和融资成本，也可以抑制房地产过热，避免资金违规流入房地产，在推动脱虚向实的大环境下，这无疑是一次历史性进步。
贷款基准利率和贷款市场报价利率（LPR）如何转换？
众所周知，前几年买房，房贷利率都是在基准利率（4.9%）的基础上进行下调或者上浮，即房贷利率=基准利率乘以（1+浮动）。尤其是过去的三四年时间，在不断升级的房地产调控下，房贷利率动辄就会上浮15%左右，有的地方甚至上浮到了30%左右的水平。因此，你会发现，最近这几年，身边买房的亲戚朋友，即便是首套房，房贷利率普遍也达到了6%左右的水平。
如何转换，我们举一个简单的例子来说明：
假设小王是在2017年买的房子，房贷合同期限为30年，房贷利率在基准利率的基础之上上浮了10%，所以最后小王的房贷利率就是4.9%（1+10%）=5.39%。
由于还剩最后一个月，最终小王决定选择LPR加点的方式，于是小王和银行约定在今年8月中旬转换房贷合同，重定价周期为1年，重定价日为每年的1月1日，根据上文的公式，房贷利率=LPR利率+加点，接下来运用一个小学数学算法就可以知道，小王的加点幅度为59个基点，即5.39%-4.8%=0.59%。
不过，这里需要注意两点：一是LPR利率是按照去年12月20日的报价利率4.8%来计算的；二是加点数值一经确定，永久不变。
“固定利率”和“LPR加点”两种方式，应该选择哪一种呢？
再接着说说小王，等到房贷合同转换完成后，一直到今年年底，小王的房贷利率都是4.8%+0.59%=5.39%。但从明年开始，小王房贷利率就会发生变化，具体为2020年12月份的5年期LPR报价+59个基点，此后每年以此类推。打个比方，假设2020年12月的5年期LPR报价为4.65%，那小王明年的房贷利率就是4.65%+0.59%=5.24%。
由此可见，房贷利率是根据LPR的变动而变化，如果你认为未来LPR会下降，那么转换为LPR定价会更好，毕竟可以降低贷款成本。反之，如果你认为未来的LPR可能会上升，那么转换为固定利率显示有更大好处，否则就是给银行白送钱了。因此，到底如何选择，关键要看自己对未来利率走势的判断。
那么，未来LPR是会上升还是下行呢？
首先，从目前来看，LPR是保持下行的趋势。自2019年8月LPR推出以来，LPR已经多次下调。截至目前，1年期LPR已经累计下行了40个基点，5年期以上LPR已经累计下行了20个基点。对此，业内普遍预计，未来两三年时间里，LPR还会继续保持下降的趋势。因此，如果购房者选择了LPR加点的方式，预计未来房贷成本会有一定幅度的降低，这也是目前业内普遍推荐LPR加点方式的原因。
不过，笔者认为，LPR分为1年期和5年期以上两种方式，在经济高质量发展和推动脱虚向实的环境下，为了扶持中小微企业等，当前利率下降更多的主要是1年期LPR利率。反之，对于房地产行业来说，楼市调控的主基调一直都是“稳地价、稳房价、稳预期”，再加上LPR机制推出以来，5年期LPR已经累计下行20多个基点，所以预计未来5年期LPR的下降空间比较有限了。
实际上，从2020年4月开始，LPR就一直保持在4.65%的水平，如今已经4个月按兵不动了。此外，大家也都知道，进入2020年以来，央行降息也都是非对称性降息。由此推断，未来5年期LPR基本会保持稳定下行，或者以稳定波动为主。
基于这种情况，笔者认为，LPR加点的定价方式并非适合所有的房贷一族，大家没必要一窝蜂的都去选择LPR加点的方式。如果买房时间比较早，所剩的还贷时间也不多了，而且当时银行也给出了折扣力度较大的房贷利率，其实可以不用转换成LPR，选择固定利率即可，这样既可以锁定月供成本，其他方面的生活支出也可以得到合理的安排，算是比较省心的。比如，小王买房比较早，当时房贷利率下浮20%，目前的房贷利率就是4.9（1-20%）=3.92%，显然房贷利率已经很低了，而且按照未来LPR的稳定波动走向来看，达到比3.92%更低的房贷利率也比较难，所以就没有再折腾的必要了。
那么，最后一个月了，你会选择哪种方式呢？欢迎留言讨论。
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