当你还在两百万元首付线上挣扎,豪宅市场已经迎来了第一批抄底团

2020-08-05 11:44:47 于昊炜谈情感

文|王博 张光裕

编辑| 马克

很多人还在两百万元首付线上挣扎,但豪宅市场已经迎来了第一批抄底团。

“就像三甲医院的候诊大厅一样。”家住武汉的李榕如此形容1个月前去华侨城东湖水岸项目看房的体验。东湖水岸是武汉出名的豪宅项目,与她目前的住处仅一街之隔,房价却贵出一倍,约4万元/平米。

房地产服务平台安居客的数据显示,武汉市2020年7月新房均价约为15000元/平。

2020年二季度,豪宅销量看涨的不只是武汉,部分重点城市豪宅销量在疫情前后均走出V型曲线。

贝壳研究院将北京“总价 1000 万元及以上”+“总面积 150 m及以上”+“三 居及以上”作为北京“豪宅”的标准。北京之外,贝壳研究院对豪宅的定义是:(1)价格,总价在同城区前25%;(2)面积,大于全市成交样本平均建筑面积90%;(3)物业费≥2元/月/平。

深圳市政府对“非普通住房”的定义是网签价750万元以上,北京市政府对“非普通住房”的定义是五环内成交总价超过468万元。非普通住宅交易时的税收较高,首付比例一般在80%。

地产圈一般简单粗暴地把豪宅定义为,每平米均价是该城市住宅均价的2倍。

据贝壳研究院对二手房市场统计数据,二季度北京豪宅成交量同比增加55.6%,上海豪宅成交量同比增加63.5%,深圳豪宅成交量同比增加83.8%,成都豪宅成交量同比增加28.1%,北上深蓉均创下2018年以来季度销量新高。

新房市场同样火热,深圳太子湾·湾玺项目、上海前滩三湘印象项目开盘即售罄。房地产服务商第一太平戴维斯发布的数据显示,二季度上海市一手高端公寓成交量同比上涨47.1%,价格指数也微升1.3%。

今年国内实体经济及外贸产业都因疫情受到重创,中小民营企业更是生存艰难,潜在豪宅购买人群应该减少,为什么豪宅销量却在二季度集中爆发?下半年,豪宅量价齐飞的局面还会延续吗?

01

豪宅热的由来

疫情从多个维度诱发了这一轮豪宅热。

显而易见的原因是,一季度疫情期间买家无法看房、无法签约成交,购房需求因而累积,在二季度集中释放。

王得是深圳链家资深店经理,长年专注于豪宅销售。在他看来,疫情后购房需求的释放,存在一条由刚需到豪宅的传递链。疫情先刺激了刚需市场,卖掉刚需住房的人从而有了资金购买更高端的住房,改善自己的居住需求。

贝壳研究院给出的数据显示,2020年3月,北京90平米以下房源成交占比较2019年12月增加2.6%。深圳90平米以下房源成交占比较2019年12月增加5.2%。贝壳研究院对数据的解读是:“疫情之后,北京、深圳二手房市场都是刚需先行。”

一位国内主打豪宅产品的房企营销负责人分析说:“市场不好、经济不好的时候,大家会觉得还是得买房。”

到了二季度,改善型高端住房销量接棒上涨。贝壳研究院数据显示,重点18城5-6月120平米以上大面积房型成交量环比3-4月增加38.6%,增速快于60平米以下小面积房型的14.2%。链家相关人士告诉《财经》记者,2020年5月,北京链家的二手房成交量创下了自公司成立以来的第二高峰。在这条传递链上,改善型住宅的下一环就是豪宅。

疫情也引发了宏观面的变化。

受疫情影响,为了提振经济,促消费,全球主要经济体都在超发货币,实施较为宽松的信贷政策。

有国际券商和多位地产高管认为,这让很多高净值人群担心手中的货币贬值,为了规避风险,他们在资产配置时,就会更加倾向房地产。但由于欧美抗疫成效不乐观,中美国际关系紧张,大部分投资人出海投资的意愿变低,转而把目光放在了国内。

7月30日,美联储召开货币政策会议,继续强调经济下行和通缩风险。中金公司宏观组认为,美联储会继续宽松的货币政策。

早在今年2月,中国人民银行就宣布将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作,向市场投放资金1.2万亿,确保市场流动性,用于缓解企业和购房者的还贷压力。

人民银行2020年上半年金融统计数据报告显示, 6月末,广义货币(M2)余额213.49万亿元,同比增长11.1%,增幅比去年同期高2.6个百分点。

今年1月份,M2首次突破了200万亿元。十年前,2010年6月末,中国M2余额仅为67.4万亿元。

货币放水就意味手中的钱会越来越不值钱,经过了房地产20年的高歌猛进,中国老百姓对此深有体会。

为了让手中的货币跑赢通胀,高净值人群也会把豪宅作为重要的资产配置。相比普通住宅,作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善,也更容易在收益率上跑赢刚需盘。

除此之外,申请银行贷款也变得更加便利。

贝壳研究院监测数据显示,货币宽松导致银行贷款额度充足,银行放贷周期大大缩短。主流银行房贷放款周期从68天下降到39天(2020年6月)。

房贷利率降低也给市场注入了活力。房贷利率由固定的基准利率上浮机制转为LPR(贷款市场报价利率)浮动机制之后,1-5月,5年期LPR两次下调,由4.8%至4.65%,1年期LPR由4.15%降至3.85%,两个利率维持至今。

02

最好的抄底时机?

中国金茂的一位营销高管认为,疫情之后,人们对居住品质的要求提升,引发二季度高端住宅的成交量上涨。

疫情期间,人们在家中度过的时间突然拉长,住处既是生活场所,也成了工作场所。北京链家CBD区域总监韩昭君认为,人们以前在居住体验上的痛点可能因此变得更痛了,对空间大小、安全性、舒适度的要求被疫情全面唤起。无论对刚需房购买者还是改善型住房购买者都是如此。

李榕是在2020年6月去看房的。她告诉《财经》记者:“原以为疫情之后,大家手头没钱,消费比较消极。没想到看房现场人头攒动,惊呆了。”

李榕还记得看房前要过“三道关”。第一关是检查预约情况,第二关是量体温,然后才能到大厅登记,等待销售人员。李榕花了半个小时通过三道“关卡”,“没想到进入小区后人更多。”

李榕现在住的房子已经够大,有170平米。疫情前,她对住房升级的欲望并不是非常强烈。考虑到日后的维护、清洁等因素,她想换一套200平左右的房子即可。而在疫情后,她说自己的欲望翻了倍,想买上下两层的大平层了。

李榕相信,现在是房价最实惠的时候,可以抄底,之后房价一定会涨。

一位链家的新房中介向《财经》透露,北京南三环的懋源·璟岳2018年就开盘了,为了加速卖房,开发商推出了98折优惠,首付到账时间也可谈,最多可以有3个月的缓冲期。

《财经》记者在调查中了解到,北京其它一些此前定价较高的一手豪宅也在今年调价促销。一些200多平米的大户型房源,成交价较疫情前降低了200余万元,大约相当于打9折,不少客户觉得现在是合适的购买时机。

03

有人卖房筹钱,有人买房避险

来自北京、深圳的多位业内人士告诉《财经》记者,疫情之后,豪宅持有者的卖房需求和投资者的抄底欲望都被激发起来,是豪宅成交量上涨的原因之一。

王捷是北京CBD某商圈销售经理,在他负责的某豪宅小区,今年罕见地出现了一套格外优质的二手房源。王捷说,该房源户型特殊且稀少,采光、通风都优于同小区其它户型。在此之前,像这样的优质房源每隔几年才会出现一套。

据王捷介绍,卖房者邹先生经营着一家公司,今年受疫情影响,企业周转困难,于是卖房筹钱。该小区地段好,本就长期受到买房者关注,再加上邹先生的房子又优质,很快就卖出去了,成交价超过5000万元。

链家总监韩昭君向《财经》记者介绍了这样一个案例。在他负责的区域,有一套二手豪宅挂牌2年,标价4000万元,一直没卖出去。疫情后,房东为了生意周转急需用钱,同意降价出售。在2个月的时间里,这套豪宅的标价逐步降到了3500万元,顺利成交。

王捷告诉《财经》记者,之前有一批二手豪宅的房东并不诚心卖房。他们会为房子挂一个高于市场价的价格,姜太公钓鱼,愿者上钩。而在疫情后,其中一些房源降了价。

有商人把房卖掉,换得现金给企业止血。也有商人对实体经济发展预期悲观,于是把原本用于企业发展的钱投向了房市。

今年二季度,王得卖掉了一套价值4600万元的公寓,购房者经营着一家做服装面料的企业。“他告诉我,原本计划在今年扩张生意,但因为觉得实体经济情况不好,于是把钱挪出来投资到房产。他觉得还是这样更安全。”王得向《财经》记者说,“他去年刚通过我买了一套住宅,不再有购房名额,但还是想买,于是选择了公寓。”

04

深圳豪宅市场最火爆

除了共性因素,每个城市各自的小环境也影响着豪宅市场的成交量和未来上涨空间。

“深圳的豪宅市场一直很火。这里越贵的房子卖得越快,反倒是小户型楼盘卖得慢一些。现在的开发趋势也是大面积房子越来越多。”王得对《财经》记者说。

据王得介绍,深圳豪宅买家里,有很大一部分是早些年通过炒房致富的人群。这些炒房客不停地置换手中的房屋,炒房的标的越来越大、越来越贵。发展到今天,炒房客成了豪宅市场上的一支主力军。

深圳市场长期供应量不足,在房价调控的大背景下,深圳一二手住宅价格倒挂。王得以南山区华润城润府向记者举例,该片住宅区一手房单价12万元/平米,二手房单价17万元/平米。这意味着只要抢到新房,转手就能赚大钱。

在这样的市场下,炒房客紧盯着每一个高端的新房项目,一些在新房竞拍中失利的买家再流向二手房市场。于是,深圳的豪宅一直是抢手货

“现在深圳的豪宅已经触到接近35万元/平米的单价,在我所在的深圳湾片区,最便宜的豪宅也要16万元/平米。”王得说。

他经手过的房源,总价从2000万元到8000万元的全都不愁卖,只有1亿元以上的会卖得慢一些。

为了抑制过快上涨的楼市,7月15日上午,深圳市住房和建设局等八部门联合发布了八条楼市调控新政,被业界称为深圳史上最严调控。

新八条在购房者资格认证上做了减法,规定深圳的购房资质从落户即可买房改成了三年户口三年社保,精准打击了炒房客,很多刚拿到深圳户口的人失去了购房资格,导致深圳大多数楼盘延后开盘。

但这并未影响深圳豪宅的交易价格。中原地产和链家地产的资深经纪人都反映,目前深圳豪宅销售量在下跌,但价格降幅不大,没出现大幅降价抛售的现象。

05

北京豪宅供给增加

北京的豪宅成交量上涨与北京近几年的土地供应结构有关。随着限竞房(限房价、竞地价)时代的终结,北京不限价土地的拍卖比重增加,未来,还会陆续有一批豪宅入市。

2017年-2018年,为了抑制过快上涨的房价,大量限竞房入市。这类房,开发商在土地拍卖时,要靠出价最高竞得地块,但在售卖时,房价已经被监管部门提前锁定。

这导致高净值用户可选择的高品质商品房逐渐减少。限竞房大多位置偏远,质量较差,品质不高,销售艰难。

中原地产研究中心数据显示,2018年到2020年7月12日,北京总计入市90个限竞房项目,总体供应限竞房住宅7.79万套,但合计成交只有3.8万套,库存高达3.9万套。

限竞房虽然抑制了房价的上涨,但也让北京市政府的卖地收入逐年下降。

从2019年开始,北京市陆续增加了不限价土地的拍卖比重,2019年,限竞房的土地拍卖与商品房开始平分秋色。

2019年6月6日,朝阳区孙河村地块被恒基以30.2亿元竞得,溢价率23.32%,楼面价69541.99元/平米,登上2019年北京住宅楼面价顶峰。

一位头部地产公司高管透露,目前房企的净利要求在10%-15%左右,如果楼面均价7万,售卖时每平均价会达到10万元以上,这种品质的房子一般都不会是小户型,超过100平米,总价就过千万了。不限价地块增加,也就意味着豪宅供给量增加。

来自克而瑞机构数据显示,2020年上半年,北京成交31宗宅地,其中不限价地块成交占74%,限竞房用地仅有6宗,占19%,分布在昌平、房山、黄村板块。

如无意外,这些取得商品房用地的项目,将在2021年陆续上市。

06豪宅将长期稀缺

贝壳研究院认为下半年二手房市场将出现这样的趋势:产品分化,改善型产品强于刚需产品。低总价房跌幅最大或涨幅最小,较高总价房价格坚挺。

多位操盘豪宅的房企高管认为,今年高端客户群对区域要求有所降低,不受工作、生活区域困扰,但对于品质、舒适度、物业、圈层,及健康等元素关注更高。

具备这些特质的豪宅才有保值潜力,甚至有更大的上升空间,尤其是一线城市。目前来看,这类豪宅仍属于稀缺资源。

由于疾情影响,物业门禁是否严格,对人流的温度检测是否认真,清洁杀菌是否做得到位,都成为一座豪宅的加分项。

在健康方面,购房者更看重净水系统、水温恒定、新风系统等配置。

虽然豪宅市场成交量上涨,但大多数房企并不会改变策略,盲目入市抢地盘。

首先,豪宅去化比普通住宅慢,资金占用大,占用周期长。在金融监管较严的当下,这对大多数房企都是挑战。

其次,高品质的豪宅,设计、招采、建设、营销的各个环节与普通住宅都不是一个逻辑,并不是一家房企临时组个团队就能在短时间内推出来的。

品牌影响力、资源整合能力、目标客群个性化设计服务,这些都是一家深耕高端住宅房企的硬实力。

政策面,促进刚需市场供应,抑制炒房,坚持“房住不炒”的大方向下,监管层不可能让大量豪宅入市扰乱市场。

有房企高管透露,南京、成都等二线城市都存在一二手房倒挂现象,但在调控政策限制下,开发商就算拿了地要建豪宅卖高价,地方政府也会延长备案时间,阻止网签,从而达到限价目的。

今年4月末,紧临长江的江景房武汉天地云廷二期推出T3号楼142套千万级豪宅,2分钟售罄。“这只是个案,因为那是绝版地段。”该房企高管说。

这些因素都意味着,在可见的未来,豪宅供应量都不会大幅增加。

(应受访者请求,文中李榕、常瑞、王捷为化名)

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