◎掘金日本房产（ID：Japan_gold） | 掘金酱
50万，在国内投资房产，只能买到北上广深的一个厕所。但在这个老牌发达国家，却可以在首都拿下一套房。
租金回报率还出奇地高。
50万人民币买一个东京的小投资房，每个月房租就能有3000+，拿的还是日元资产。
近日，海外掘金发布全球城市租金回报率排行，日本三大都市圈的东京、大阪、名古屋都入榜，并且排名前十！最低也能达到5.57%的平均毛租金回报率。
而中国的四大一线城市，租金回报率全部低于2%。最低的深圳，只有1.49%。
潮水在悄然涌动。现在，第一批90后，已经成为日本房东了。
在租金回报率这件事上，中国的房子真是低得可怕。
全球收租TOP5城市：第一名：利物浦；第二名：马尼拉；第三名：名古屋；第四名：达拉斯；第五名：大阪。
就连香港， 租金回报率也高达2.85%，比北上广深杭高得多。
日本的三大都市圈，表现异常抢眼。三大都市圈2019年以来租金和房价都在持续涨，特别是东京，二手房价已经连涨10个月。大阪和名古屋的房价相对东京要更低，因此租金回报率更高。
除了租金回报比国内高出3、4倍，房产的稳定性也高，从疫情这只黑天鹅对日本房产的影响中，能窥探一些端倪。
因为疫情，成交量确实受到了打击。根据东日本不动产流通机构的数据，今年第二季度（也就是疫情第一波影响最大的4~6月），首都圈二手房总成交套数为6428件，同比下跌了33.6%，而成交的单价有多大变化？仅下跌了-0.4%，等于几乎没变。
可以看出，虽然因为厌恶风险交易在减少，可楼市需求还是支撑起了整个首都圈的房价，保值能力可见一斑。这里面，就有人捡了漏。
在4月日本疫情日趋严重（发布紧急）的时候，一位朋友迅速抢到了一套比市价低100万日元的房产，是为捡漏。
她平时就喜欢研究日本房产，会跟踪一些价格数据，然后等到时机成熟就出手，丝毫没在犹豫。
所以说，一个成熟市场所带来的需求是非常稳定的，即使受到“黑天鹅”的冲击，也有一定的弹性。
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日元，已经成为中国人打交道最频繁的货币之一。
现如今，中国的中产们出国旅游越来越频繁。去年国庆，中国赴日旅游人数7天内便达到190万人次，有统计称已经超过了泰国，成为了中国中产们最爱的旅游地。
你会发现，去日本旅游的朋友越来越多，而且回来后对日本的观感普遍正面：环境好、空气质量佳、道路干净、礼貌热情……掘金酱身边，一年去日本3-5次的人不在少数，还有增加的趋势。
如果你属于一年多次前往日本的这类人，那么，买一套房让它给你赚取日本的交通费、吃美食、住好酒店等等体验旅游的日元，那就太划算了！
并且，这个国家还处在历史上难得的安稳期。
相比于美国如今国内风起云涌，特朗普发起了新的一轮“保护主义”肆虐当地市场；亦或者英国、欧洲疫情问题严重，经济市场疲软无力……
这一时期，唯有日本的发展稳定而且透明，你能通过全球各个机构去检验日本的经济表现，以及它的资产价值是否存在泡沫。
去年，德国的保险巨擘安联保险才重金投入东京房地产。而日本的企业巨头还在疫情中“捡漏”全球资产，
作为全球最安全的公司，选择日本东京做海外资产配置，本身就说明了很多问题。
日本，已经成为稳健型投资者最青睐的选项。
如果以50万人民币进行资产配置，日本东京的房产更是脱颖而出，完全可以秒杀美澳英加等国家。
因为这个总价已经能够拿下东京市区（相当于北京的五环内）的投资房。除了钱花得比其他国家一线城市少，它还拥有这些其他发达国家没有的投资优势：
1.日元是全球公认的避险货币（重要的事情说三遍）。风险来临时它就涨，它绝对是保险本保！
2.东京是全球城市GDP排名第二的城市，每年人口流入达到10万以上；
3. 东京的地价只有上世纪最高时的三分之一，同等地段的价格只有北京、上海的一半；二手房价以每年3%-6%的涨幅增长；
4.租赁市场需求强劲，空置时间短；
5.地理距离近，易于打理；
6.买房时本人可以不到当地，直接在国内办完所有购房手续；
7.房屋的打理全权交给专业管理公司，少操心。
……
相比之下，其他发达国家的劣势的显示出来了。
第一局：加拿大、澳大利亚
从2010年开始，中国购房军团开始大举进军海外，把加拿大、澳大利亚的房价全部拉了起来。所以，若想在加拿大的温哥华、多伦多，或者澳大利亚的墨尔本、悉尼买到一套可投资的公寓，价格都在200万人民币左右了。
如今，这两个国家的政府都出台了限制海外买家的购房政策，比如征收海外买家税，限制国内银行给海外买家贷款等等。对于只有50万人民币的你而言，这两个国家可以直接PASS。
若你还是想投，那就要做好承担风险的准备，去当地的二线城市，比如蒙特利尔或者布里斯班，寻找一些比较低价的选择。但说实话，即使是这些城市，只用50万确实也选不到啥好地段的房子了。
加拿大、澳大利亚：K.O.
第二局：美国、英国
美国和英国的起步价也比较高。50万能在英国的二线城市如利物浦或者曼彻斯特买到一个小套房，而且也要承担中途转租空置时间长的风险；但在美国的一些强二线城市如波士顿、西雅图，这样的预算绝对买不到好房子。
英美两国经济发展仍表现强劲，是很不错的投资标的，但如果你想投资一线城市，就需要你花更多的钱，购房门槛比较高。
美国、英国：K.O.
经济不好时，要给自己的资产上保险。
疫情来临，全球经济都不好使了。美国第二季度经济数据更是直降32.9%，来到历史新低，相应的，欧洲的数据也不很好看。
在全球经济大会上，经济学家们预测未来十年，钱将越来越集中于有钱的顶层5%，而中产则是最可能资产缩水的一群人。
如今，中国人的投资触角也乘着全球化的东风，伸向了全世界，海外投资离我们并不遥远。
作为中国的中产，如果你把所有钱都押注在国内，有一定风险。
那么，该怎么分配我们的家庭财富？
根据资产的属性，我们要做一个清晰的资产配置计划。
选择产品的品类时，考虑到当下经济衰退预期空前高涨，要适当多配制稳健型资产，推荐拿出家庭资金的50%进行配置。
此外，还要给自己的稳健型资产上保险，这就需要配置保障型资产，建议拿出10%进行配置。
而一些进取型的资产（这类资产的风险较高），则应该适当减少配置。以前经济向好时，推荐30%-50%的比例配置，但目前最好减少至20%左右，在即使失去了也不会影响你的个人生活品质的前提下，再考虑。
在区域选择上，我们大部分钱还是可以放在国内，毕竟中国的经济仍在上涨，而且整体抗风险性也较高，区域发展还会带来不错的机会。
所以，这里推荐60%左右的资金可以投入国内的资产中。而剩余的40%，就可以考虑按品类投在国际上有确定性的资产。
如果你是保守型投资者，在国外遵循不明白不投的策略，那么要投资海外资产，逻辑最清晰、摸得着看得到的好资产选择，就是房地产，其中最有确定性的国家，当属日本，以及美澳英加。
拿出50万，到日本当个房东，你准备好了吗？
北京、长三角的掘金房东们，我们来了！
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对投资海外有很多想法，但日本房产该怎么投还有困惑？不用担心，我们将为你解答。
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疫情仍在全球肆虐，日本房产表现怎么样？是该持币观望过了这段时间，还是勇敢进入抄底？
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