2020下半年楼市展望：艰难复苏，难言乐观|三四线城市|商品住宅|商品房|楼市|货币政策

时至8月，我们必须要直面一个残酷的现实：2020年的局势恐怕比多数人之前预计的要复杂得多。

全球疫情的持续蔓延进一步加剧了世界经济的下行，贸易战争进一步扩大，逆全球化趋势近在眼前。世界政治格局亦随之发生了新的动荡。

在形势空前严峻的当下，楼市又将何去何从？本文将以上半年宏观经济环境及微观房地产市场表现为基础，通过分析数据以对下半年房地产行业走向做出科学预测。

持续性全球宽松

尽管国内疫情有所反复，但整体仍处于可控范围内，而海外疫情在目前来看显然已经失控。

从海外新冠病例确诊单日新增数据来看，仅有日本和部分欧洲发达国家的疫情控制情况在逐渐好转。美国及大多数发展中国家（如：巴西、印度等）一方面由于核酸检测试剂和医疗资源紧缺，另一方面则是由于国民普遍欠缺防护意识，目前感染人数仍处于攀升状态。可以肯定的是，在新冠疫苗大规模量产上市前，疫情的拐点已经无法预计。

作为疫情的直接影响，全球产业链在供给端和需求端遭受了双重打击，全球经济自3月以来呈断崖式下滑，各国失业率亦随之不断飙升。根据IMF的分析预测，2020年全球GDP实际增长率为-4.95%，跌幅超过7%。

宽松的货币政策和积极的财政政策是对冲疫情影响的必由之路。而早在今年以前，全球经济实际上就已经迈入了下行周期。尤其是2018年以后，各国央行均已开始执行宽松的货币政策，而今年再度加大宽松力度无疑让各国陷入了“囚徒困境”。2020上半年，美联储开启无限量QE后，美联储资产负债表3个月内膨胀超过70%，各国为了应对亦纷纷加速放水。十年期国债利率在此期间不断下行，并屡创新低，市场信心严重不足。

一个极为直观的表现是，传统避险资产黄金自3月低点以来上涨幅度超过了30%。这充分说明了当前市场的消极情绪，资产荒将随之进一步加剧。

全球政治经济局势因而出现了新的格局。各国政府竞相甩锅，民族主义与民粹主义抬头，中美对抗升级，贸易战亦甚嚣尘上。

也就是说，逆全球化几乎是必然的趋势。

在这样的大环境下，全球经济的复苏必然要以疫情好转为绝对的基础条件。因此，预计下半年全球仍将维持宽松的货币政策与积极的财政政策，利率中枢整体呈下行趋势。

事实上，这一趋势已经得到了初步验证。欧盟在7月出台了7500亿欧元振兴方案，美国也宣布了1万亿美元疫情救助计划。

国内流动性偏宽

对于国内而言，由于疫情爆发于春节前，因此一季度的经济状况受到了主要的冲击。一季度国内GDP同比增长-6.8%，创下了历史新低。拉动经济的三驾马车：投资、消费、出口也在一季度骤降。

不可否认的是，疫情爆发期与春节假期重合，一定程度上也为后续疫情防控提供了良好的条件。在疫情形势得到有效控制后，国内货币政策与财政政策迅速制定了应对措施。上半年，国内累计降准3次、降息2次，社会融资规模和M2同比创下新高，投资与消费得到了明显的改善。此外，防疫物资的出口和居家经济的兴起进一步拉升了经济，最终二季度国内GDP实现同比增长3.2%，制造业PMI回升至50.9。

尽管国内经济整体已经开始恢复，但要注意的是，上半年，尤其是二季度的出口贸易实际上受到了年前及疫情停工期间订单堆积的影响，且二季度出口主要受防疫物资拉动，因此下半年的出口贸易未必能保持二季度的态势。而另一方面，从PMI制造业中新出口订单来看， 6月数据收于42.6，仍处于荣枯线以下较低位置，意味着以出口为导向的中小企业下半年将受到较大压力。

2020年是“十三五”规划和全面建成小康社会的收官之年，结合当前形势，“六稳”和“六保”将被摆在更突出的位置。7月，中央对于经济格局的最新定调为“国内大循环为主体、国内国际双循环相促进”。

因此，预计下半年国内将以扩内需为重要核心，财政端将继续加大投资力度，货币端将保持较宽松的流动性。

在6月的陆家嘴金融论坛上，央行行长易纲表示：“下半年，货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模的增量将超过30万亿元。”

按此推算，2020全年M2及社融存量同比分别为10.1%、11.9%，较当前略有下降，但流动性总体仍然偏宽。

精细化与曲线化的房地产调控

尽管近年来，政府已多次反复提及不将房地产作为刺激经济的手段，但作为上下游关联数十个产业的行业，房地产对于经济的作用不言而喻。

当然，从7月国家先后对深圳、南京、宁波等地收紧调控的措施来看，“房住不炒”和“因城施策”仍然是楼市的主要基调。