刚刚过去的7月份，西安楼市可谓是火力全开。
除了备受关注的西安地产史上有个“万人摇”之外，还有一个现象就是下半年将要入市的纯新盘开始扎堆亮相。
而这种“万人摇”、“千人摇”、“纯新盘扎堆亮相”的背后，则是留给刚需的机会越来越少。
看点
01
7月份西安39盘8617套房源结束登记，超一半楼盘均价1.5万元/㎡以上
根据地产房剑统计，2020年7月份西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城共计有39个楼盘结束意向登记，39个楼盘共计推售房源量8617套。
从月度供应量的角度来看，7月份8617套的供应量为2020年前7个月第二高，仅次于6月份11732套的新增供应量。同时，照此计算，今年前7个月西安共计新增商品住宅套数为46991套，平均每月新增供应量6713套。即使剔除2月份受到疫情影响为0新增供应、0成交的特殊情况，按照6个月计算，实际上每月新增供应套数也仅为7831套。
而根据国家统计局西安调查队此前公布的数据，2019年西安新建住宅成交套数达到12.56万套，平均每月成交套数在1万套以上。
很明显，目前西安新建住宅市场的月度新增供应量，仅为市场需求的7成左右，供小于求的现象依然存在。
虽然说7月份8617套的新增供应量较6月份的供应量相比环比下滑26.55%，但与去年同期4551套的新增供应量相比，今年7月份则是大幅增加的。
按照区域来看，7月份西安新建商品住宅新增供应量主要集中在浐灞、城北、城南，分别为2565套、1390套、1066套，共计为5021套，占到全市的58.83%。供应量最大的浐灞区域，在当月有10个楼盘结束意向登记，既有金科·博翠天宸、世园林语等均价1.24万元/㎡的刚需房源，也有万科·璞悦、金辉·江山铭著德等均价1.7万元/㎡左右的改善房源，还有未央金茂府为代表的2.5万元/㎡左右的高端盘，可以满足不同置业者的需求。
从价格的角度来看，在当月结束登记的39个楼盘中，仅有位于临潼的蓝光长岛国际社区均价低于1万元/㎡，其余楼盘均价全部在1万元/㎡以上。其中，有22个楼盘均价在1.5万元/㎡以上，占到当月结束意向登记楼盘量的56.41%。由此可见，目前西安一半以上的楼盘均价已经在1.5万元/㎡以上了。而去年同期，仅有28%的楼盘均价1.5万元/㎡以上，西安置业门槛越来越高已经非常明显。
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02
17个楼盘摇号、22个不摇号，6盘实现千人摇、4盘登记挂0，西安首现“万人摇”
从登记情况来看，当月8617套房源共计吸引了33692个家庭进行意向登记并且通过核验，供需比为0.26:1.
其中，有17个楼盘意向登记并且通过核验的家庭数量大于房源量需要摇号，22个楼盘则不需要摇号。
在需要摇号的17个楼盘中，紫薇东进、大华·锦绣前城、世园林语、御锦城、大华·公园世家、万科·城市之光这6个楼盘完美实现“千人摇”。这其中，表现最抢眼的要数紫薇东进，440套房源吸引了11019个家庭进行意向登记，成为西安地产史上首个“万人摇”楼盘，刚需中签率5.75%，普通家庭中签率仅有2.04%！
但需要注意的是，虽然紫薇东进“万人摇”备受关注，但实际上该项目还不是2020年前7个月西安最难买的楼盘。
今年5月份结束登记的大华·公园世家3号地4号楼，108套房源吸引了5071个家庭进行意向登记，综合中签率只有2.13%，相当于将近50个家庭抢1套房！普通家庭中签率更是低至1%左右，100个家庭抢1套房，火爆程度丝毫不亚于紫薇东进的万人摇。另外，本月结束登记的万科·城市之光，火爆程度也是超过紫薇东进！
有楼盘火爆，就必然有楼盘冷清。
在22个不用摇号的楼盘中，有12个楼盘登记量不足房源量的50%，其中悦尚锦云、华宇东原阅境、蓝光长岛国际社区、天朗悦玺台这4个楼盘甚至出现了0登记。
在这里需要提醒大家的是，不用摇号并不代表这个楼盘就没人买。有的是由于同区域短期内同类产品供应量过大有关，有的是与楼盘本身为高端产品有关，有的则与开发商的营销策略有关，有的楼盘距离摇号只有一步之遥，如何在不用摇号的楼盘中避开激烈的摇号竞争买到高性价比的房子，是需要思考的。
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03
纯新盘扎堆亮相，大牌地产企业纷纷抢占市场
从典型房企7月份的动作来看，可以看出在2020年下半年第一个月，各大品牌房企开始纷纷抢占市场，除了老盘持续加推之外，新项目通过展厅开放、售楼部开放等形式开始前宣蓄客。
作为这几年西安市场上销售额NO.1的长期占据者，万科在7月份有万科·雁鸣湖、万科·璞悦、万科·城市之光在当月共计加推524套房源，2个项目实现摇号，并且万科·城市之光实现了4千人摇。除了在售项目之外，位于北二环与朱宏路交汇处东南角的万科·悦府，售楼部也已经开放，预计8月份入市销售，这个项目将成为继万科·大明宫之后，万科在西安二环内的第二个项目。而位于渭南的万科城，在7月份则签约交大附小，将西安的名校资源引入到了渭南。
作为宇宙第一房企，碧桂园今年在西安市场上的表现也是非常抢眼，特别是今年以来碧桂园在西安的碧桂园·云顶项目，长期占据西安改善产品成交额前列。在7月份，碧桂园·云顶继续加推192套，在均价将近2万元/㎡的情况下，有176个家庭进行意向登记并且通过核验。根据目前这节奏，碧桂园·云顶完全有可能冲刺2020年西安单盘销售额NO.1！另外，碧桂园在西安二环内朱宏路板块的一个小体量项目，在今年下半年也有望亮相。
作为明星房企，融创的一举一动也是备受关注。7月份融创在西安仅有融创·珺庭府一个项目加推了94套房源，位于咸阳高新区的融创·御河宸院在继续加推的同时7月份迎来了全新的美学生活馆开放。融创·御河宸院，2020年妥妥的大西安单盘销售面积NO.1，同时有望冲刺单盘销售额NO.1的宝座！
另外，在7月份与融创有关备受关注的还有融创杀入港务区，在奥体板块拿地，这个项目的外展已经开放。同时，融创在浐河边半坡酒店原址打造的高端项目，也已经开始了前宣。
7月份值得关注的房企还有中南。2017年下半年进入西安市场的中南，在2018年进入西安第一年就以黑马姿态杀入西安房企销售额TOP10.但是，2019年到 2020年上半年，由于推货节奏影响，中南退出了西安top10。
进入到2020年下半年，中南·君启持续加推的同时，在西部大道板块的中南·春风南岸迎来了入市，均价1.5万元/㎡以上价格的情况下，两次推售共计1154套房源，均需要摇号才能买到。刚刚过去的7月份，中南·君启、中南·春风南岸共计加推740套房源，使得中南当月成为西安市场上品牌房企新增推货量最多的房企。
另外，中南在西咸能源金贸区板块的中南·漫悦湾，在经历将近2年时间的等待之后，也已经开始了前宣。中南在高陵板块的新项目，也即将亮相。
还有一家房企值得关注，那就是保利。7月份虽然保利仅有和光尘樾项目加推344套，但保利在西安的多个新盘则开始了前宣。位于灞河边的保利·熙岸林语、位于秦汉新城兰池大道上的保利·时光印象，这两大纯新盘已经开始了前宣。另外，保利天悦的新盘，在下半年也有望入市，近期已经开始了销售人员招聘。
在其他纯新盘方面，港务区的电建地产·泛悦城、高新区的中海·熙峰里、泾河新城的西咸城投·新华阙、西部大道上的金地·中央公园等新项目，在7月份迎来了售楼部开放。CID中央首府、高新·天谷雅舍、隆基泰和·云玺领峯等项目，在7月份展厅也已经开放。
随着8月份的到来，西安目前已经亮相的多个纯新盘将迎来首次入市销售，纯新盘将会成为今年下半年西安市场上的主要力量。
对于地方政府来说，在今年上半年受到疫情影响的情况下，为了经济增长、稳投资、财政收入，必将进一步加大供地力度，以及公共基础设施建设，以此拉动投资，这对于房地产市场来说，无疑将会起到进一步的推动作用。
不过，随着存量土地的去化、这两年新成交的高价地陆续入市，这意味着西安市场上价格比较低的楼盘会越来越少，新盘“2万+”项目会越拉越多，留给刚需的机会越来越少，改善市场则会进一步成为市场主流。
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