紧跟这条铁律，找准时代主方向的主机会点！|前海|南沙|灵山岛|珠江|珠江口

■湾区城市的形成与定局：以岸为尊→资源置换

纵观全球的世界级湾区，无不是有着天赋稀贵的地域价值。若追溯到人类进入海洋时代，自15世纪以来，几乎所有世界级大国都是海洋或近海国家，海洋文明的发生、发展，催生出港口贸易，乃至如今的全球化发展，都需要湾区来作为重要着陆点，湾区自然成为最大资源所在地。

据世界银行的统计显示，世界经济版图之上，60%的经济总量、70%的工业资本和人口、75%的大城市都与湾区有关，并因此成为世界经济的增长极。

而在世界湾区房地产历史上有一条最明显的以岸为尊的铁律，湾区一线岸线资源以及丰富的商务与生活设施，吸引着全球资本与顶级政商名流聚集。

当湾区城市发展到一定体量时，为求城市长远发展、资源得到更有效分配、城市经济与活力持续性更强，城市资源必定会不断置换升级，且不以人的意志为转移。也就是说，无论城市最初如何布局，但一城精粹最终都将走向围绕最大资源分布的终极阶段，也必定遵循以岸为尊的置换铁律。换言之，城市的终极发展，必然是奔向这座城市资源最为贵重的岸线片区，并以岸线资源为核心，定调城市发展的终章，世界级湾区无不如此！

■世界级湾区岸线传奇，下一站将定调于此

按照以岸为尊的铁律推演，如今强势崛起的世界第四大湾区——粤港澳大湾区，最大资源必然是沿珠江岸线厚重落成。事实上，在粤港澳大湾区规划驱动下，多地城市格局已悄然变化，环珠江口一带的岸线经济圈成为核心所在。而沿珠江岸线尤以广州、深圳为龙头，政策、基建、项目、资本、人才几乎一面倾斜至此，向岸线聚集不仅是一城最大资源所向，也已成为高端品质生活的大势所趋！

以深圳湾为例，在早前的规划中，这片区域的名字是“深圳湾超级总部基地”，建设规模总量为450-550万㎡，规划就业人口为18-22万人，片区内部无常住居住人口。如今再看，各大名企总部基地拔地而起，深圳湾片区内平均房价已达15万/㎡的惊人水位，其中可一览海景的深圳湾1号更是高达29万/㎡。

见证过世界级湾区岸线传奇的深圳人，深谙以岸为尊的城市资源置换铁律，当深圳的主资源置换完毕后，如果要在珠江口沿海经济圈找一个交汇中心的话，这个中心应该是在南沙，这是沿珠江岸线的龙头广州、深圳两座城市的发展轨迹共同决定的。

首先，深圳的主基调是西进，罗湖—福田—南山—前海—大空港，一路向西高歌猛进，对接穗莞。其次，《广州城市建设总体战略概念规划纲要》中道出了广州的发展根本脉络—东进南拓：北部多山且有大片流溪河水源地，西部毗邻佛山，可供开发土地资源枯竭，东部与南部土地资源丰富，兼具联络珠三角城市群的优势，于是东进和南拓也就成为最近20年广州发展的两条主线。而南拓的主战场就是南沙，为此才把南沙港、国家新区、自贸区等核心发展平台和国家政策资源全押注于此。

毫无疑问，在广州南拓与深圳西进的进程中，扼守珠江入海口的南沙，靠近广州、东莞、深圳接壤处，成为三座城市共同所指，南沙的价值基础由此奠定，在城市资源置换之下，使之成为了沿珠江岸线价值格局巨变、财富凝聚的最佳潜力片区。加之这里也拥有广州都市圈最多最大的海运、河运以及湖岸资源，广州历经白云时代、珠江时代的主资源置换后，南沙作为广州接下来最为轴心的地块，就会成为广州都市圈未来升级置换的终章。

■后来者居上，南沙价值以待重估

那么，南沙究竟有何价值潜力？

1、广州2019年GDP增速，南沙居首

据统计数据显示，2009-2019这10年间，南沙的GDP总值从405亿增长到1683亿元，直接翻了4倍。2019年南沙GDP增速10.5%，位列全广州市第一，是唯一GDP双位数增长的行政区。

不仅如此，南沙还是广州唯一的税收总额与一般公共预算收入均高增长的行政区。2019年广州11区的一般公共预算收入，南沙仅次于黄埔，同比增长14.5%，增幅全市第一，也是唯一两位数增速的行政区域，经济发展实力不容小觑。

2、世界500强聚集，南沙成为新的价值极

南沙是国家级的自贸区规划和广州市政府钦定的唯一广州副城市中心，这种超高标准的规划定位，直接奠定了南沙的城市价值。从实际情况来看，高端产业的聚集，已成为南山城市价值的绝佳佐证。

数据显示，目前已有超150个世界500强投资项目入驻南沙，而且仅2020年一季度就有59个重点项目在南沙集中开工，涵盖科技创新、粤港澳合作、现代农业等多个方面，投资超过1600亿元。值得一提的是，像AI、大数据等中国今年50万亿新基建中的高端产业也已于南沙落位，截至目前南沙已聚集了小马智行、云从科技等180多家人工智能企业，潜力无限。

3、珠三角黄金枢纽，南沙交通“逆天”

作为连接珠江两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点，南沙在交通上的优势一直被不少业内人士形容为“逆天”。南沙具备连接“9+2”城市群的先天优势，布局了7纵7横的高快速路网，形成双环+九射的内部道路架构。

现如今，南沙大桥已通车，广州南部到东莞车程缩短约30分；广深港高铁开庭，从南沙出发约30分钟直达香港西九龙站。随着南沙港铁路龙穴南水道特大桥合龙，庆盛高铁站、南沙客运港班次加密。未来，不仅让南沙与大湾区各中心城市形成一个“半小时生活圈”，还成为整个湾区的交通枢纽中心。

4、名校与名医双重催化，南沙实力比肩老城区

经梳理，南沙拥有着全广州最顶级的教育资源，华师附小、市二中、执信、港科大等知名院校汇集于此，甚至优于部分老城区；在医疗资源方面，中山一院、省中医、广州市妇幼等三甲医院已经入驻南沙。

如果说深圳的教育与医疗资源正在全面补课的话，南沙教育与医疗资源的开枝散叶，无疑给足了南沙以长远的发展潜力，要知道如此高规格的教育、医疗、企业，是以前珠江新城才有的待遇！

如今的南沙，其战略意义就不可与一个普通行政区同日而语。或许区域建设与经济发展未必能够立竿见影的显现于楼市，但它的实际行动已慢慢地在证明它的价值，尤其是去年底放松人才购房限制，南沙将成为大湾区楼市的最新热点已是业内共识。届时，南沙的成交量会出现大幅攀升，而价格也会有一定程度的上扬，因此，此时入局南沙，为时未晚。

■主方向的主机会点：湾区岛芯资产，前瞻者早已抢先占位！

在南沙区域内，如何寻找最佳标的呢？熟知情况深圳人深知南沙如前海一样是国家级自贸区，但若以深圳前海镜鉴，南沙的明珠湾则是“深圳版桂湾金融城”。

约783平方公里的南沙，主导产业布局了7个核心板块，其中建设速度最快、发展势头最猛、投入最大的明珠湾。约9平方公里明珠湾，汇集了整个区域的高端经济、核心金融、企业总部，定位为整个南沙的高端商务区和总部经济区。这样的规划价值，直接对标前海桂湾金融城！

在明珠湾片区内，灵山岛尖足以担纲价值先锋。首先看区位规划，灵山岛尖具备完善的住宅区规划；其次看建设速度，灵山岛尖建设几近成熟，规划利好均逐一甚至是提前得到了兑现。目前灵山岛尖上诸多企业总部、知名开发商住宅项目、基建项目已落位立顶，还有部分正在全速建设当中。

前海从一片滩涂到高楼林立的10年间，房价翻了10倍（从1万/㎡飙到10万+/㎡）。明珠湾取得今日的建设成果仅用了约3年时间，预计5至10年可建设完成，而这里的利好也已驶上了兑现的快车道。在定位比肩前海、建设速度赶超前海之下，在南沙城市资源置换升级前夜，南沙目前的灵山岛尖资产——灵山岛·金茂湾3字头的房价表现，折算下来是1/3前海价（按10万/㎡计算）、1/4深圳湾价（按16万/㎡计算），对比东莞临深尚低，未来房价将作何表现，相信各位心里早已有了答案。