有的要求商业自持，有的要建配套，有的需要现房销售
记者从搜狐焦点重庆站土地成交数据系统中，查询去、今年各宗出让土地时发现，政府基本上都对每个地块做出了规划限制。
比较普通常见的规划限制是，要求项目配建幼儿园、老年人日间照料中心、社区卫生服务站、社区文化活动室、警务室、公厕等等。
对于众多商住项目地块，对商业自持的要求普遍较严，不少项目规定，“商业商务用房需自持，自持时限为10年”。还有的更苛刻，“竞得人需自持，必须引入世界五百强企业的区域总部入驻，并向该总部提供建筑面积2万方。”
记者发现，部分土地项目在文化、体育配套方面，做出了特殊规划限制。比如龙湖学樘府地块在出让时，规划限制条件是，“地块内靠近四川美术学院临街一侧配建公益性文化设施，用地面积不得低于2.5万方，建筑面积不低于3.18万方，配建青少年活动中心、文化中心各一处，图书馆不低于6500平方米，美术馆不低于3000平方米，文化馆不低于6500平方米。”
佳兆业滨江四季地块在出让时的规划限制为，“地块要求设置对外开放的公共体育设施1万平方米，可在室内或室外配置。”还有，“应保证钢花路与钢花支路之间有一条24小时连通的室外慢行道路，且宽度不得小于3米。”
还有个别土地在出让时设定了建筑方式以及社区智慧方面的要求，有的地块提出，“要求装配式建筑比率必须在50%以上。”还有的要求，“项目建设智慧社区，宽带网络覆盖率达到100%，免费WI-FI覆盖率95%以上。”
另据了解，要求项目必须现房出售，也是部分土地出让时的一个限定条件。
经查，重庆有一批在2017、2018年楼市高潮期抢地的项目，因市场过热政府对一些出让地块制定了现房销售条款，其中有一二十个项目，包括绿城籣园、龙湖开元、万科金域华庭等等。据了解，这些现房销售项目已大量入市，有的已逐渐告别市场。
实现双赢，政府可以减轻配套压力，房企可以增加项目卖点
如何看待土地出售时的这种规划限制？这样做，对政府、对房企有什么好处？
重庆房地产业界资深人士张鑫分析认为，“我们所说的规划限制条件有两类，一种是在规划红线范围内本身没有的东西，属于非市场性条件。”
比如说，要求所购地块住宅必须现房销售，还比如要求地块内所建商业物业自持多少年多少比例，实际上土地没有自持属性，它是一种人为的非市场行为。
很多商住项目中的商业自持规定年限与比例，表明了政府期望商业物业做好招商引资，有良好的商业氛围，而不是开发商一卖了之，造成物业的后期缺乏人气。
另一种则是土地规划中本身有这个规划性质，比如龙湖学樘府地块所要求的图书馆、美术馆、文化中心等，佳兆业滨江四季的体育设施等，这些公建设施开发商在建成后，将无偿移交给政府。他说，“这些要求都不是外加的，是规划自带属性。”
张鑫指出，“政府在土地出售时会考虑这部分成本，在地价上会酌情给予相应优惠。与此同时，开发企业在土地竞拍时，也会细心算账，会考虑投建这些设施，将在可售住宅中摊入多少成本。”
此外，装配式建筑肯定会增加成本。在重庆装配式建筑的比例非常低，沿海发达地区比例在50%左右，重庆仅为10%。因此说，重庆将会大力推广装配式建筑。规划限制对此有要求，可以看作是政府在这些项目上做试点，由此不断推广。
重庆大学建筑规划设计研究总院有限公司建筑师李虹认为，“土地规划限制让房企建配套，这实际上是政府与企业通过市场行为的一种博弈。”
原先通常是政府做公建，修道路、修设施，把各项配套做好，房企按照市场行为把住宅修好。这样造成地价抬高，有时政府还费时费力不讨好。
后来政府在出让土地时，将部分公共配套转给房企来做，这在一定程度上可以避免政府投入大量费用进行公建，也能避免开发商楼盘落成后一些生活配套跟不上的问题。
比较典型的案例是龙湖动步公园。这个公园并不单独为水晶郦城而修，而是城市规划中服务整个大区域的公园。
政府在土地出让时，提出由开发企业修建，同时土地出让收益减少一些，作为交换条件。
他认为，“这样做的好处是，小区建成了，公园也修好了，让整个区域的居民都能受益。对开发商而言，公园是项目的一大卖点，投资压力肯定会更大一些。”这样的项目适于那些有实力、有责任感的房企。
限制性条件外地城市更为苛刻，重庆现房销售限制条件短期不会再现
外地城市规划限制情况怎样？未来重庆还会否大量出现这种情况？
张鑫认为，在土地出售规划限制条件方面，重庆远不如成都以及其他城市那么苛刻，目前重庆土地出让看到的限制性条件要少多了。
他介绍，“外地城市对出让土地推出的规划限制条件多种多样，有的限制住宅自持比例，有的限制配建人才公寓（有的免费修建，有的是由政府低价回购），还有的限制房价。”
对于前两年推出的规定现房销售，开发企业面临的困难非常具体。其中，房企前期投入资金会过大，回笼资金很慢，另一方面，对前期产品打造能力要求很高，因为毕竟客户在现场看到现房才做出购买决定的。
这两年在重庆大约有十多个项目已陆续入市，未来很难再看到限定现房销售的影子。
张鑫认为，今年土地市场在短期内不会再出现这种规划限制要求的地块。因为受疫情影响，今年市场不景气，政府也会根据市场状态出台土地规划条件，否则土地入市肯定会遇冷。
搜狐焦点重庆站首席记者 亦木
来源：@搜狐焦点重庆站
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