最近，有粉丝在买房咨询时提到了万博CBD某盘，由于是公寓性质，当时血拼哥并没有太在意。
直到昨日，血拼哥再次在朋友圈看到这个盘，一时间竟感到有些“亲切”。
随后，经过与粉丝的简单交流，这个盘有几个关键词引起了血拼哥的关注。
“万博CBD双地铁、总价28万起、签约60年、5年后包退、拆迁有补偿。”
嗯哼？天底下还有这么好的事情？
作为一名合格的房地产小编，按捺不住好奇心的血拼哥决定前往项目一探究竟。
项目区位条件相对优越
旁边地铁口、南大干线均在建中
人们常说，继市桥后，未来的万博CBD将是整个番禺区的几何中心，万博CBD的位置更是占据了番禺的C位。
暂且抛开产业那些，仅从交通区位来看，万博CBD的地位便显而易见。
除已开通的地铁7号线外，地铁18号线向来最受瞩目，届时万博CBD既能向北直达天河，也可往南通达南沙，预计会在明年6月正式运营。
再加之，正在建设中的南大干线，万博CBD将通过它对内加强与番禺各经济区、南沙新区等的联系，对外可通过接驳其他线路衔接佛山、东莞。
而上文我们提到的新南6号这个盘，正有幸享有以上两大交通红利。
项目区位图，拍摄：搜狐焦点
同时，项目所在的万博CBD发展迅速，当前已进驻多家巨头企业，如奥园中国、欢聚时代、携程等，商务氛围逐渐形成；周边分布有番禺万达广场、海印又一城等商圈，生活配套日益成熟。
有一说一，项目的区位条件确实无可挑剔。
建设中的万博CBD，拍摄：搜狐焦点
不过，血拼哥实探发现，当前项目距地铁7、18号线的换乘站“南村万博”站出口约1.4公里，步行约需22分钟。而在项目旁约几百米处有该地铁站新出口正在建设中，预计明年开通。
同时，项目旁的南大干线部分路段也在施工阶段，两侧道路有所收窄，交通堵塞的情况时有发生。
另由于项目地处十字路口，对其居住体验也带来了一定程度上的噪音影响。
南大干线部分路段正在施工，拍摄：搜狐焦点
意外的是，来到项目营销中心，一则抢眼的广告打得血拼哥措手不及。
这样的广告，是不是满满的营销套路气息？
项目营销中心，拍摄：搜狐焦点
不过，打铁还需自身硬，项目情况又是如何呢？
项目为单体楼，产品以“回”字型分布
复式双钥匙可分层售卖？
据现场销售人员介绍，项目为共11层的单体楼，6梯58户，建筑面积约80万㎡，并规划有顶层空中花园，已在今年6月6日正式开盘。其中，项目1-4层将打造为综合商业体，5-11层则出售公寓产品。
项目沙盘图，拍摄：搜狐焦点当前，项目在售户型涵盖建面约32-34㎡和43-52㎡两种复式产品，均带装修交付，预计2022年交房。待日后万博CBD引进更多企业和高素质人才进驻，这里的房子大概率不愁出租。
现场销售表示，项目的复式双钥匙产品可以分开两层来卖，每层约2.5米层高，能够减轻购房者的资金压力。
复式双钥匙产品首层，拍摄：搜狐焦点
血拼哥以其中一套建面约34㎡的复式双钥匙产品为例，请现场销售帮忙算价。
“一层的总价为约37万元，折合单价约1.08万元/㎡；若购买一整套（两层）则需要72万元左右，折合单价约1.05万元/㎡。”
销售计算房源售价，拍摄：搜狐焦点
换句话说，广告宣传上说的“总价28万起”，实际上买的是复式产品中的其中一层。
当血拼哥问及这个时，销售表示，总价约28万的产品为项目特价房源，目前均已售罄。不得不感叹，这样的营销套路果然是别出心裁。
令人惊讶的是，项目产品以“回”字型分布，中间位置镂空，这......对空间利用似乎有点可惜。
项目产品分布平面图，拍摄：搜狐焦点
据销售透露，由于外环房源的窗外视野更广阔，其产品总价均比内环产品贵10余万元，且楼层越高价格越贵。
若想买来放租，销售表示项目地段优越，租金固然可观，预计到时每套能有3000-3500元/月的租金收入。（仅销售一面之词，无正式承诺）
至于这个数值是否妥当，我们大可以参考下万博CBD面积相近的公寓租金水平。
万博CBD部分公寓租金信息，截图来源：链家网当然，待2022年项目收楼后，届时租金水平难免会因各种因素上下浮动，这里我们仅作参考。
看完产品，接下来我们来聊聊大家比较关心的最后3组关键词。
签约60年、5年后包退、拆迁有补偿
套路层出不穷还是货真价实？
前文提到的项目“签约60年、5年后包退、拆迁有补偿”，无疑最耐人寻味。
血拼哥在现场发现，该项目是由广东城际置业有限公司与塘步西村合建，其中项目所在地块原为塘步西村集体用地，在2017年通过控规修改为商业设施用地性质，且仅有一个整体的不动产权证。
项目现场公示文件，拍摄：搜狐焦点
据现场销售介绍，项目出售的是使用权，待2022年４月收楼后，还有60年的使用权。
不过，这60年需要分两次签约，首次签约30年，如确定续期，需在收楼半年内再次签约30年，届时续期费为4000元/㎡。
然而，项目所在地块为商业性质用地，哪来的60年使用权？
“据有关规定，在产权年限方面，住宅用地是70年、综合用地是50年、商业用地是40年。 而关于使用年限，土地使用权出让高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”
另根据《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
即使在签20年的租赁合同外，还有一份补充协议，由开发商承诺业主能够完满使用完剩余使用权限，但依然有很大的不确定性。
至于项目承诺5年后可原价包退，也是当前不少使用权项目主打的宣传噱头。
需要提醒的是，一方面，使用权项目没有产权，存在毁约的风险；另一方面，5年时间跨度太长，暂且不讨论公寓升值或贬值的情况，小开发商也存在破产的可能性，或会无力回购公寓。
看到这里，可能会有不服气的小伙伴会问，开发商都说了项目万一被征收，补偿归业主，不也很有保障，可见诚意十足？
这笔账可不是这么算的，要真那样想，只能说“too young too simple”。
确实，据销售介绍，开发商承若：从收房的时间开始，如果前10年内房子所在地块被征收，买家可享有全额补偿；若10年后房子拆迁，买家可获的赔偿金则以每年5%递减。
销售介绍项目卖点，拍摄：搜狐焦点
简单来说就是，第11年买家可获得95%赔偿金，5%为项目所有；第12年，买家可获90%赔偿金，10%为项目所有......以此类推。
听起来是很美好，不过，你敢保证一定会有赔偿？
要知道，仅仅这个月内，广州已有两个使用权项目被整治。
“7月2日，白云区江景花园的业主也接到了限期搬离的通知；7月21日，番禺We公馆正式被拆，两者均因为没有合法报建手续，被列为违建，按规定政府没有补偿！”
显然，使用权项目不仅是产权无法保障，很多时候连合同也多数都不具有法律效力。
关于使用权公寓的利弊，我们之前也说过太多，这里血拼哥就不作详细讨论了。
最后，对于这类项目，血拼哥建议大家应结合自身的风险承担能力，多方面考虑，谨慎入手！
来源：搜狐焦点广州站@搜狐焦点广州站
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