2018年，广东深圳的陈先生

通过司法拍卖购得一处房产

当他办完过户登记

喜提房产时

屋内却有“租客”突然现身

对方还出具了房屋租赁合同

白纸黑字写着

租期6年、租金共计10万

明明是自己拍卖所得

突然出现的“租客”是怎么回事？

当租赁合同遇上抵押权

哪个才有法律效力？

成功拍卖

向某与刘某某民间借贷纠纷一案，仲裁裁决发生法律效力后，因被执行人刘某某没有履行生效法律文书确定的义务，向某向广东省深圳市中级人民法院申请强制执行，请求强制被执行人偿付25万余元及利息等，深圳中院于2018年11月14日依法受理。

在执行过程中，法院查封了涉案抵押房产即被执行人刘某某位于深圳市宝安区某房产，其抵押登记日期为2018年2月6日，申请执行人申请处置上述房产以清偿本案债务。

在各方就上述房产的处置议价不成后，法院通过司法拍卖平台对该房产进行公开拍卖，最终由陈某某以人民币366万余元竞得。

拍卖成交后，买受人陈某某付清了余款，深圳中院依法作出执行裁定书，将该房产强制转让给买受人陈某某。

另起波澜

办理过户登记后，陈某某发现上述房产被案外人李某某、魏某占有使用。李某某向深圳中院提交了一份房产租赁合同，合同签订日期为2018年3月26日，租赁期限为6年，全部租金为人民币10万元，李某某已于2018年7月15日前一次性付清。

李某某主张，根据“买卖不破租赁原则”，其有权继续使用上述已拍卖房产。买受人陈某某则认为，上述房产租赁合同签订时间接近竞买日，且租期较长，租金一次性付清，有虚假租赁嫌疑。双方对此产生争议。

审查结果

承办法官经审查，发现涉案房产办理抵押登记的日期为2018年2月6日，而案外人李某某提交的租赁合同签订日期为2018年3月26日。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，认定案外人李某某、魏某不能依据其提交的租赁合同占有涉案房产，陈某某有权要求案外人李某某、魏某搬离。

经法院告知后，李某某、魏某仍拒不搬离。法院在上述房产张贴清场公告，对该房产进行断水断电，告知将依照民事诉讼法相关规定对二人进行处罚，并通过大数据对其住所、工作单位等信息进行查询，作出拘留决定书。李某某、魏某见状，主动搬离了涉案房产。

法官说法

本案涉及的难点是房产拍卖后涤除租赁的问题。在执行实践中，时常遇到案外人根据租赁合同，提出继续占有和使用拍卖房产的情况。其法律依据，在于民法上的“买卖不破租赁”原则。

所谓“买卖不破租赁”原则，根据合同法第二百二十九条，是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款也作出了类似规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该原则主要适用于土地、房产等不动产的租赁，旨在保护承租人的权益，避免因不动产的物权变动损害承租人的合法利益，有利于维护社会经济秩序的稳定。

但在法律上，该原则受到一定的限制，特别是当承租人的承租权与抵押权出现冲突的时候。这种冲突通常表现为以下两种情况：

一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立，在此情况下，仍然应当遵循“买卖不破租赁”的原则；

二是财产所有人将财产先抵押后出租。在此情况下，根据“物权优于债权”的原则，一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物以清偿债务，租赁合同不具有对抗效力。

对于抵押登记后签订的租赁合同，因其不具有对抗效力，承办法官可以径行涤除以保障买受人的合法权益；对于抵押登记前签订的租赁合同，特别是那些租期较长、一次性付清全部租金、租金明显低于市场价的租赁合同，也应结合银行转账流水、承租人经济情况等进行严格审查，以免案外人通过虚假租赁合同影响买受人入住。

来源：深圳中院